Biệt thự, nhà phố kém thanh khoản

Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, quý IV/2022, phân khúc biệt thự, nhà phố tại Hà Nội có nguồn cung sơ cấp thấp nhất trong vòng 5 năm với 926 căn đến từ 15 dự án. Trong quý, có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 52% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 21%, giảm 15% so với cùng kỳ 2021. Riêng nguồn cung mới, mức hấp thụ đạt 51%.

Tính chung cả năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, giảm 44% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tỷ lệ hấp thụ cũng đã giảm 12% so với cùng kỳ, đạt mức 67%.

Theo ghi nhận của đơn vị này, một số chủ đầu tư đã có động thái điều chỉnh giá bán. Quý IV/2022, giá bán sơ cấp biệt thự trung bình ở mức 130 triệu đồng/m2; giá nhà phố giá đạt 172 triệu đồng; giá shophouse là 189 triệu đồng; lần lượt giảm 6%, 1% và 10% so với quý trước.  

Những tháng cuối năm 2022, thị trường Hà Nội lần đầu tiên ghi nhận mức giá thứ cấp giảm ở các sản phẩm biệt thự, nhà phố kể từ năm 2019. Trong khi đó, giá shophouse vẫn tiếp tục giảm kể từ quý III/2022.

Tuy nhiên, nếu tính theo năm, thị trường thứ cấp năm 2022 lại chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá so với cùng kỳ. Chủ yếu do sự hạn chế quỹ đất tại các quận nội thành và sự tự tin của người mua trong nửa đầu năm.

Trong khi đó, tại thị trường TP HCM, nguồn cung sơ cấp trong quý IV vừa qua đạt 680 căn, giảm 16% so với quý trước đó nhưng tăng 72% so với cùng kỳ năm 2021.Nguồn cung mới ở mức 246 căn (chiếm 36% nguồn cung sơ cấp), trong đó có gần 50% số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng, tập trung ở Quận 2 và Quận 9.

So với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch trong quý IV ghi nhận giảm 48%, xuống mức 112 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm mạnh so với  mức 54% của quý IV/2021. 

Tính chung cả năm 2022, nguồn cung sơ cấp tại TP HCM đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% so với năm 2021. Tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng đã tăng nhanh từ mức 7% ở năm 2018 lên đến 50% vào năm 2022. Trong khi đó, tỷ trọng nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng đã giảm từ 50% xuống còn 20% trong giai đoạn 2018 - 2022.

Lượng giao dịch cả năm rơi vào khoảng 1.000 giao dịch, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn vị phân tích nhận định việc giảm giao dịch đến từ nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền. 

Về nguồn cung tương lai, Hà Nội được dự báo sẽ có gần 1.600 căn đến từ 15 dự án. Trong đó, huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16% và quận Long Biên với 15%.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Đơn vị nghiên cứu nhận định, khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án, tổng diện tích khoảng 2.900 ha tại các quận, huyện lân cận như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

TP HCM dự kiến sẽ đón thêm khoảng 1.200 căn. Nguồn cung sẽ hạn chế do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý. 

Đến năm 2025, Savills dự báo nguồn cung tương lai tại TP HCM dự kiến đạt trên 5.500 căn, trong đó, TP Thủ Đức, Bình Chánh và Bình Tân sẽ cung cấp gần 70% nguồn cung.

Theo nhận định của ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nguồn cung khan hiếm tại TP HCM sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lan sang các tỉnh lân cận, nơi sẽ hưởng lợi từ nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đang được triển khai.