Bất động sản vướng pháp lý: Người giàu cũng khóc

Khi nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho bất động sản với hoạt động đầu tư sinh lợi cao. Điều này cũng góp phần tạo nên sức nóng và "sốt giá" gắn với đầu cơ trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, kéo theo đó là những rủi ro khó lường mà khi có "sự cố" xảy ra thì "trái đắng" thường rơi vào khách hàng. Không cứ dự án bình dân mà ngay cả dự án cao cấp cũng phải đối mặt với điều này. Bởi thế, không ít cảnh "người giàu cũng khóc".

Đời sống ngày càng phát triển, khoảng 5 năm trước, nhiều người có "của ăn của để" đã chọn phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) như một khoản đầu tư với ý nghĩa "của để dành". Sản phẩm này được kỳ vọng gia tăng giá trị nhờ khai thác cho thuê mà vẫn bảo lưu vốn tốt. Thế nhưng, condotel đầu tiên "vỡ trận" vì không trả nổi lãi cam kết 12%/năm đã khiến phân khúc này "đóng băng", mất niềm tin từ khách hàng và khiếu kiện kéo dài.

Từ tháng 11/2019, nhà đầu tư vào condotel trên cả nước xôn xao, lo lắng sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô bất ngờ thông báo dừng trả thu nhập cam kết 12%/năm. Ngay sau đó, hàng nghìn nhà đầu tư đã chia thành nhiều nhóm khác nhau, ròng rã nhiều tháng trời đi đòi quyền lợi.

Nhiều nhà đầu tư cho biết, dù giá bán condotel của Cocobay Đà Nẵng cao hơn nhưng với mức cam kết lãi suất 12%/năm đã đủ hấp dẫn để họ xuống tiền. Thậm chí, nhiều người đã vay mượn từ ngân hàng rất nhiều tiền để đầu tư vào đây nên sau khi chủ đầu tư tuyên bố không trả lãi khiến họ hoàn toàn "vỡ mộng" trong khi phía ngân hàng đòi nợ.

Mới đây, bà Nguyễn Thị Lê Minh - khách hàng mua biệt thự tại dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang - dự án Movenpick, tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa) phản ánh, từ tháng 11/2020, bà đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi mua biệt thự tại dự án Movenpick nhưng đến tháng 3/2023 vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng biệt thự với thời hạn sử dụng lâu dài như hợp đồng đã ký.

Theo bà Minh, dù cơ quan chức năng đã yêu cầu dự án phải điều chỉnh từ "đất ở không hình thành đơn vị ở "sang đất thương mại dịch vụ với diện tích 74.047 m2 nhưng Công ty CP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang (chủ đầu tư dự án Movenpick) nhiều lần khẳng định với khách hàng là cơ quan nhà nước chưa có văn bản nào khẳng định không cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng lâu dài.

Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án Movenpick cho rằng, dự án đã hoàn thành đúng quy định từ năm 2019, qua đó đưa 118 biệt thự xây dựng tại đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bàn giao cho khách hàng và đề nghị UBND tỉnh hướng dẫn để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh tình trạng khách hàng khiếu kiện, căng bang rôn phản ứng.

Tương tự, ông Đ.V.Q, một người mua căn hộ du lịch ở dự án Mường Thanh Viễn Triều (TP Nha Trang) cho biết, đến nay ông cũng chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ không được cấp giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến mua bán tài sản...

Trong bối cảnh phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên, những người đã mua condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng trước đây đang "khóc ròng" vì hiệu quả đầu tư chưa thấy, còn giấy chứng nhận sở hữu sản phẩm cũng "bặt tăm".

Khác với khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu, người mua nhà tại dự án Ascent Plaza 375 – 377 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với tình trạng "tiến thoái lưỡng nan" với nhiều thiệt thòi bởi sau 4 năm nhận cọc của khách hàng, dự án giờ đây vẫn là mảnh đất bỏ hoang. Trong khi đó, để nộp tiền mua nhà đợt đầu, nhiều người phải vay ngân hàng và vẫn phải "gánh lãi" hàng tháng mà nhà vẫn không có để ở. Cảnh thuê nhà vẫn tiếp diễn chưa có hồi kết.

Không biết làm gì hơn, khách hàng tập hợp nhiều lần tìm chủ đầu tư đòi nhà, căng băng rôn đòi quyền lợi, đồng loạt ký tên gửi đến cơ quan chức năng địa phương. Mong muốn duy nhất của họ hiện nay là chủ đầu tư thực hiện đúng theo hợp đồng đặt cọc với khách hàng và cơ quan chức năng nhập cuộc làm rõ sự việc.

Chị Lê Thị Hồng – khách mua nhà tại dự án Ascent Plaza chia sẻ, năm 2018, chị mua căn hộ tại đây với mức giá hơn 38 triệu đồng/m2. Sau thời gian dài chậm tiến độ, không bàn giao nhà, giờ chủ đầu tư là Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc đưa nhiều lý do và chấp nhận cho khách hàng thanh lý hợp đồng. Thế nhưng, giá nhà của khu vực này trên thị trường hiện dao động từ 70-90 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ chấp nhận trả cho những khách hàng đã đóng 25% hợp đồng số tiền đền bù tương ứng 5% của số tiền họ đã đóng thay vì cam kết ban đầu là đền bù 20% tổng giá trị hợp đồng. Như vậy, với số tiền này, khách hàng không thể mua được nhà tại khu vực này được nữa.

Những "lỗ hổng" pháp lý trong các hợp đồng mua bán đang dẫn đến tranh chấp kéo dài và chưa đi đến hồi kết. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, hầu hết bất lợi đều "nghiêng" về phía khách hàng.

Chuyên gia kinh tế - tài chính Hồ Bá Tình phân tích, các dự án bất động sản thường có giá trị và lợi ích đầu tư lớn nên dẫn đến yếu tố minh bạch hóa bị giảm. Những tiêu cực phát sinh đằng sau vấn đề pháp lý rất nhiều, ngay từ phía doanh nghiệp cho đến người thực thi quyền lực. Họ có "động lực" làm cho pháp lý không còn minh bạch, từ đó trục lợi. Trong khi đó, đối với người dân, đa số rất khó để nắm được pháp lý bất động sản hoàn thiện, an toàn.

Chia sẻ về thực tế diễn ra tại TP Hồ Chí Minh, ông Hồ Bá Tình cho biết, nhiều dự án trong suốt 4-5 năm qua phải dừng thi công do liên quan đến yếu tố pháp lý, đặc biệt vấn đề chuyển đổi đất công. Trước đây, quy định pháp luật có thể không rõ ràng hoặc chưa chi tiết, dẫn đến nhiều dự án đất công trong tay doanh nghiệp không sai nhưng đến khi xem xét lại, thanh tra việc chuyển đổi lại phát sinh nhiều vấn đề nên phải dừng lại.

Do đó, nhiều dự án phải đóng thêm tiền, xét quy trình chuyển đất từ đất công sang doanh nghiệp… dẫn đến ách tắc. Đây là những khó khăn cần xử lý trong thời gian tới. Hơn nữa, trong vấn đề kinh doanh, rất nhiều nhà đầu tư có động lực mua dự án, đất đai pháp lý không rõ ràng nên giá rất rẻ, từ đó dẫn đến nhiều tiêu cực nảy sinh trong vấn đề pháp lý.

Thời gian qua rất nhiều vụ án liên quan đến pháp lý bất động sản như cấp sổ hồng cho các chung cư, condotel… đã khiến niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh. Việc kinh doanh bất động sản trở nên không an toàn.

Nhiều người đã chấp nhận mạo hiểm, dẫn đến thị trường thiếu lành mạnh so với các thị trường khác. Ngay cả nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư biết pháp lý không hoàn thiện nhưng vẫn mua vì giá rẻ, đánh cược bởi lợi nhuận chênh lệch cao. Đây là những yếu tố phá hủy sự phát triển bình thường của thị trường cần loại bỏ bằng hành lang pháp lý chặt chẽ, đảm bảo cho lĩnh vực này phát triển lành mạnh, bền vững.

Sau hành trình gian nan tìm danh phận cho condotel, những bất cập về pháp lý đã có hướng giải quyết. Có lẽ Nghị định số 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký ban hành ngày 3/4/2023 là một trong những Nghị định được nhiều doanh nghiệp bất động sản và cả khách hàng mong đợi nhất.

Theo đó, Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, từ ngày 20/5/2023, căn hộ khách sạn, condotel, văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ. Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.