Bất động sản nhà ở vào chu kỳ tăng giá mới

Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành, địa phương đã có nhiều chỉ đạo, thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường đã có những chuyển biến tích cực, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng vẫn còn nhiều thách thức từ nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.

Bộ Xây dựng cho rằng các luật mới được thông qua chưa có hiệu lực thi hành nên chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc tại thời điểm hiện nay. Cả Hà Nội và TP HCM hiện còn hơn 400 dự án gặp khó chưa được xử lý dứt điểm.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra thống kê, trong ba năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 và 2023 chỉ có hai dự án mỗi năm.

"Sau ba năm kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP HCM chỉ có 11 dự án được ‘khai sinh’, chưa kể thời gian triển khai xây dựng kéo dài nên nguồn cung không nhiều, đẩy giá nhà ngày càng tăng cao. Thậm chí, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư, Hiệp hội cho hay.

Nguồn cung khan hiếm là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng cao trong suốt thời gian dài và tăng bất chấp cả giai đoạn thị trường trầm lắng, không có thanh khoản.

Từ cuối năm 2023, nhiều doanh nghiệp liên tục công bố dự án mới, rục rịch tung sản phẩm ra thị trường với kỳ vọng có thể đón đầu cơ hội khi thị trường phục hồi, bắt nhịp chu kỳ mới. Song, phần lớn giá chào bán của các rổ hàng mới khá cao, đã có trường hợp chủ đầu tư phải điều chỉnh giá chào bán so với giá rumor để tăng khả năng hấp thụ.

Ngày 15/3 vừa qua, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) khai trương văn phòng bán hàng và ra mắt dự án Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng). Dự án này có quy mô 877 ha, bao gồm 11 phân khu, với các loại hình như biệt thự, liền kề, shophouse.

Liên hệ với môi giới của một sàn phân phối dự án, anh cho biết đợt ra hàng đầu tiên là shophouse thuộc phân khu Tài lộc với mức giá phổ biến khoảng 100 - 150 triệu đồng/m2 (bao gồm cả nhà, đất) và đã bắt đầu ráp căn từ ngày 21/3.

Thị trường bất động sản Hà Nội cũng gây chú ý với thông tin dự án Lumi (4.000 căn hộ) của Công ty TNHH Thương mại và Phát triển kinh doanh Ánh Sao (Công ty con của CapitaLand Development) được quảng cáo rầm rộ với số lượng booking lớn với số tiền 100 triệu đồng/sản phẩm. Theo tiết lộ của một môi giới, giá căn hộ ở đây có thể lên tới trên 70 triệu đồng/m2, dự kiến được chủ đầu tư mở bán chính thức vào tháng 4 này.

Tại khu vực phía Nam, dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) hiện đang nhận booking cho đợt mở bán đầu tiên, dự kiến sẽ chính thức ra hàng trong tháng 4. Dự án do Gamuda Land phát triển với quy mô 3,5 ha; gồm khoảng 2.000 căn hộ. Mặc dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức nhưng các đơn vị môi giới thông tin giá bán sẽ rơi vào khoảng hơn 110 - 140 triệu đồng/m2.

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 2 tháng đầu năm tăng 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang, không ít dự án đã tăng giá trên 20% chỉ sau một năm.

Chung cư có giá rao bán tăng mạnh tại Hà Nội như Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City tăng 33%, Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%, Chung cư Đại Thanh tăng 27%, Seasons Avenue tăng 26%, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá” mà sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên.

Trong khi đó, tại TP HCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo giá chung cư TP HCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn bởi thị trường này trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao. Còn tại Hà Nội, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Chuyên gia phân tích thêm: “Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại, đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023”.

Vị này khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự". Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Còn nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh.