Khó có nhà ở vừa túi tiền

“Ngáo giá” đang là cụm từ được nhiều người dụng trong thời gian gần đây khi nhắc tới chung cư. Đơn cử, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm gần đây, bất chấp cả giai đoạn thị trường khó khăn. Căn hộ bình dân gần như mất hút trên thị trường.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá trung bình của một căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội hiện đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2023. Tốc độ tăng giá đã nhanh hơn nhiều so với giai đoạn 5 năm trước.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi một bộ phận khách hàng vẫn sẵn sàng mua với mức giá cao thì dù giá bán tăng cũng chỉ phản ánh quan hệ cung – cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá". Trong khi đó, nhu cầu tìm kiếm chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp tục tăng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt. Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, trong khi các dự án chung cư mới tại TP HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần trên thị trường thứ cấp.

Chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Vị này kỳ vọng giữa năm 2025, khi các bộ Luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Không nên trông chờ vào “bàn tay vô hình”

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết phát triển nhà ở vừa vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ Chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này.

Ông Bình cho rằng Việt Nam cần hoàn thiện chính sách, pháp luật cho nhà ở vừa túi tiền, bao gồm: Đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền…

Ngoài ra, ông Bình cho rằng cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng, nhằm hạ giá nhà.

Liên quan đến quy hoạch, theo ông Bình, cần đổi mới dựa trên sự chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền, quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị.

Cùng với đó, Nhà nước cần chú trọng hơn việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội cũng như khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, ông Bình cho rằng nên sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực; thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền, đi kèm với xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền...

“Nếu để 'bàn tay vô hình' của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, vị này nhấn mạnh.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa nhà nước và nhà đầu tư.

Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua.

“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4.000 - 5.000 căn nhưng không hấp thụ được do nhiều người dân chưa có nhà có nhu cầu mua nhưng lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư, khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, Chủ tịch Xây dựng Hòa Bình nhấn mạnh.

Trong cuộc họp với Chính phủ mới đây, các doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội cũng cho biết đang gặp nhiều vướng mắc.

Ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup cho rằng thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội hiện nay đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án nhà ở xã hội từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng hai năm.

Trong khi đó, việc tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn chưa thuận lợi. Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi đầu tư xây dựng cũng như để thuê, mua nhà ở xã hội hiện nay còn cao.

Do đó, ông Quang đề xuất Chính phủ xem xét cắt giảm tối da các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Đồng thời xem xét điều chỉnh lại xuất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế.

Ngoài ra, Chính phủ cần xét điều chỉnh lãi suất cho vay để đầu tư xây dựng cũng như để mua, thuê nhà ở xã hội. Trên cơ sở ngân sách thực hiện, xem xét hoặc cấp bù chênh lệch lãi suất nếu chủ đầu tư thấy khách hàng vay vốn từ các ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng và thuê, mua nhà ở xã hội.

Ông Trần Ngọc Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Viglacera chia sẻ, trên thực tế triển khai đến nay, doanh nghiệp đang gặp một số khó khăn trong việc kinh doanh những căn hộ nhà ở xã hội do các quy định còn hạn chế về đối tượng cũng như điều kiện thuê mua.

Vì vậy, vị này kiến nghị với Thủ tướng sớm cho áp dụng Luật Nhà ở sửa đổi và ban hành Nghị định về nhà ở xã hội theo hướng tháo gỡ, mở rộng đối tượng được mua, được thuê với điều kiện đơn giản, dễ thực hiện để người nghèo sớm tiếp cận được với các sản phẩm này.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cũng kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội, riêng chương về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở thì nên áp dụng từ 1/7/2024, như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc và thúc đẩy mạnh hơn cho Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Vị này cũng kiến nghị dành gói 120.000 tỷ đồng cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi. Bên cạnh đó, ông Quân kiến nghị Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản 1 - 2% cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại...