Bất động sản miền duyên hải: Địa chỉ hút dòng tiền

Từ Vân Đồn…

0h56 phút ngày 27/5/2019, chuyến bay mang số hiệu DZ62249 xuất phát từ Bảo An, Thẩm Quyến (Trung Quốc) đã hạ cánh tại Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn. Không chỉ mang ý nghĩa là chuyến bay quốc tế đầu tiên đáp xuống Vân Đồn, điều này còn mang tới một thông điệp Vân Đồn đã chuẩn bị sẵn sàng mọi điều kiện cho hành trình "cất cánh" của mình trên bản đồ Việt Nam.

Chỉ vài năm trước, Vân Đồn, một huyện đảo thuộc tỉnh Quảng Ninh vẫn còn xa lạ với giới đầu tư, thì nay được xem là một trong những điểm nóng đầu tư hàng đầu. Có nhiều tiềm năng, lợi thế về phát triển du lịch với hơn 600 đảo lớn nhỏ, và các bãi tắm đẹp, hoang sơ nổi tiếng, nhưng phải nói rằng, nếu không có môi trường kinh doanh thuận lợi, Vân Đồn không có được hình ảnh như ngày hôm nay.

Không phải ngẫu nhiên mà các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất hiện nay như CEO Group, Vingroup, Sun Group, FLC, BIM Group, HD Mon… đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng vào đây để làm hệ thống đường, hệ thống sân bay, cầu cảng.

Quyết định định hướng phát triển Khu kinh tế Vân Đồn trở thành thành phố đáng sống của châu Á - Thái Bình Dương của Chính phủ đã tạo điều kiện cho dòng vốn liên tục đổ vào thị trường này. Tới cuối 2018, Vân Đồn đã thu hút tới gần 3 tỷ USD vào các dự án hạ tầng và đầu tư vào các công trình động lực phục vụ phát triển du lịch.

Không dừng tại đó, trong quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh) đến năm 2040, tầm nhìn đến 2050 được Thủ tướng phê duyệt cách đây không lâu, Vân Đồn sẽ tiếp tục được tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư. Theo đó, giai đoạn từ 2019 - 2030, Vân Đồn cần huy động đầu tư khoảng 171.550 tỷ đồng (hơn 7 tỷ USD). Trong đó, vốn trong nước 75.150 tỷ đồng, vốn nước ngoài khoảng 96.400 tỷ đồng.

Liên tục trong các báo cáo gần đây của các đơn vị nghiên cứu thị trường hay Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Vân Đồn luôn là một trong những thị trường mới nổi được nhắc tới nhiều nhất. Đồng thời, sự nhập cuộc ồ ạt của giới đầu tư cũng đẩy giá đất của Vân Đồn liên tục biến động, có nhiều dự án tăng chóng mặt 50%, thậm chí 100%, 200% chỉ trong một thời gian ngắn.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Như Ý, Tổng giám đốc Sàn Real Homes từng cho biết, có thời điểm đã từng phải tiếp đến mấy chục đoàn khách trong một ngày đến tìm hiểu để mua đất Vân Đồn. Cùng "cảnh ngộ" là Phạm Thanh Tùng - một thanh niên trẻ người Quảng Ninh, đã từng kinh doanh điện máy, mở văn phòng luật nhưng cũng tham gia kinh doanh bất động sản và trở thành một "siêu cò" đất khét tiếng ở Vân Đồn.

Tùng đầu tư, kinh doanh đất Vân Đồn từ khi đất ở đây mới chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2 và đến nay anh cũng sở hữu hàng chục lô đất rộng, ở vị trí đắc địa tại các khu vực dự án tại Vân Đồn với trị giá cả trăm tỷ đồng. Vừa qua, Tùng cũng đã được một số tờ báo nhắc đến với vụ "ngất xỉu" khi dẫn khách thăm quan các dự án do quá mệt vì lao lực, tiếp quá đông khách trong nhiều ngày.

… Móng Cái

Một địa phương khác của tỉnh Quảng Ninh là Móng Cái cũng được nhắc tới trong thời gian gần đây khi hàng loạt doanh nghiệp địa ốc như Vingroup, Sun Group, FLC, Vinaconex, Promexco… liên tục đổ tiền vào các dự án bất động sản tại đây.

Không sở hữu các lợi thế lớn về du lịch như Vân Đồn, nhưng Móng Cái được biết đến là khu kinh tế cửa khẩu trọng điểm, cửa ngõ giao thương quan trọng. Móng Cái trung chuyển đến 40% tổng kim ngạch hàng hóa xuất khẩu qua các tỉnh biên giới phía Bắc, và thừa hưởng lợi thế từ quy hoạch hạ tầng liên tục thay đổi theo hướng bổ sung các dự án lớn.

Chỉ từ đầu năm trở lại đây, Móng Cái đã trở thành điểm đến mới của các nhà đầu tư, sau Vân Đồn và Hạ Long. Theo khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản tại Quảng Ninh, giá các sản phẩm đất nền dự án ở đây dao động từ 8 - 13 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu vực trung tâm dao động từ 17 - 22 triệu đồng/m2. Lượng hấp thụ của các sản phẩm đặc biệt dòng phân khúc đất nền và shophouse ở mức khá tốt.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường bất động sản Quảng Ninh trong những năm gần đây có thể chia ra làm 3 khu vực chính: khu vực truyền thống như Hạ Long và Bãi Cháy, khu vực đang phát triển mạnh nhờ chính sách như Vân Đồn và các khu vực mới nổi như Uông Bí, Mạo Khê và Móng Cái. Đặc biệt, Móng Cái là thị trường mới đầy tiềm năng khi tuyến cao tốc gần 12.000 tỷ đồng Vân Đồn - Móng Cái bắt đầu được xây dựng, dự kiến hoàn thành sau gần 2 năm thi công.

Bên cạnh việc thực hiện 11 đồ án quy hoạch phân khu chức năng khu kinh tế cửa khẩu, thì hạ tầng cơ sở, giao thông tại thành phố này cũng liên tục được cải thiện. Có thể kể đến những trục đường trọng yếu như tuyến đường cao tốc Vân Đồn - Móng Cái với tổng mức đầu tư khoảng 16.000 tỷ đồng.

Khi hoàn thành, cùng với cao tốc Hạ Long - Hải Phòng, Hạ Long - Móng Cái tạo nên tuyến giao thông đối ngoại kết nối Khu kinh tế Cửa khẩu Móng Cái với cả vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và là cửa ngõ nối Trung Quốc với ASEAN. Đặc biệt, các tuyến giao thông kết nối liên vùng và quốc tế như đường ven biển nối Móng Cái - Hải Hà, Cầu Bắc Luân II, Khu du lịch cao cấp Trà Cổ - Bình Ngọc - Vĩnh Thực, cáp treo ra đảo Vĩnh Thực… cũng là tiền đề để Móng Cái hoàn thiện các tiêu chí lên đô thị loại II vào trước năm 2020.

Đại diện Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh Miền Bắc nhận định, ngoài việc có thế mạnh về kinh tế, hạ tầng giao thông đồng bộ, thì chính Quy hoạch Khu kinh tế cửa khẩu đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là động lực khiến Móng Cái sớm trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản phía Bắc. Nhất là xu hướng bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ về các tỉnh lẻ, những khu vực có tiềm lực và thế mạnh kinh tế, du lịch, hạ tầng như Móng Cái lại càng có sức hút.

… Hạ tầng là nhân tố kích hoạt bất động sản Quảng Ninh

Ông Nguyễn Hữu Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp trẻ tỉnh Quảng Ninh cho biết: "Sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng giao thông tại Quảng Ninh và vùng lân cận đang là chất xúc tác hiệu quả cho các luồng vốn đầu tư".

Quảng Ninh là tỉnh đầu tiên trong cả nước tự xây dựng đường cao tốc, sân bay, cảng tàu. Hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đang được tập trung xây dựng mới, nâng cấp, nhằm giải quyết điểm nghẽn trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư tại Quảng Ninh.

Ngoài yếu tố hạ tầng đang được cải thiện rõ rệt thì sức hấp dẫn của Quảng Ninh còn đến từ những chính sách thu hút đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi của chính quyền địa phương. Nếu như khoảng chục năm trước, Quảng Ninh chỉ ở vị trí thứ 58 trong bảng xếp hạng Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) thì những năm gần đây, tỉnh này liên tục giữ vị trí top 5. Đặc biệt, nhờ sự bứt phá ngoạn mục, năm 2018 là năm thứ hai liên tiếp Quảng Ninh đạt ngôi vị “quán quân” PCI.

Đây cũng là một trong những yếu tố lý giải việc Quảng Ninh ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Cuối năm 2018, tại thị xã Quảng Yên (Quảng Ninh), Tập đoàn Amata (Thái Lan) đã khởi công dự án đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Sông Khoai và kỳ vọng tiến tới phát triển thành phố thông minh trên diện tích hơn 5.700 ha.

Tại sự kiện này, bà Somhatai - Tổng giám đốc Amata Việt Nam cho biết, rất ấn tượng với chính quyền tỉnh Quảng Ninh qua việc hỗ trợ các nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ.

Mặc dù không phải là nơi đi đầu áp dụng Bộ chỉ số đánh giá năng lực điều hành cấp sở, ban, ngành và địa phương thuộc tỉnh (DDCI), nhưng Quảng Ninh lại được đánh giá là tỉnh thực hiện hiệu quả nhất, góp phần thúc đẩy cải cách mạnh mẽ, tạo được sự đổi mới...

Theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đây chính là một "đặc sản" quan trọng của Quảng Ninh mà các địa phương khác có thể học tập, bởi khi chính quyền tận tâm, doanh nghiệp sẽ tận lực.

Quảng Ninh là địa phương đầu tiên tại Việt Nam phối hợp với các tập đoàn tư vấn hàng đầu thế giới như McKinsey, BCG (Mỹ); Nikken Sekkei, Nippon Koie (Nhật Bản)... để tiến hành xây dựng 7 chuỗi quy hoạch chiến lược vào năm 2014. Chỉ 5 năm sau cột mốc đáng nhớ đó, năm 2019, Quảng Ninh đã chứng minh giá trị của quy hoạch bài bản bằng những bước tiến không ngừng trong hạ tầng, du lịch, và lĩnh vực đầu tư bất động sản.

…và câu chuyện sắp tới của Hải Phòng

Là một trong hai địa phương chiến lược của vùng duyên hải Bắc Bộ, Hải Phòng từng nhận được nhiều sự kỳ vọng về một thị trường bất động sản đầy tiềm năng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, thị trường này đã chưa thực sự tăng trưởng như kỳ vọng. Dẫu vậy, vài năm gây đây, câu chuyện về Hải Phòng đã khác.

Dành nguyên một bản báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản Hải Phòng gần đây, Savills Việt Nam đã khẳng định Hải Phòng là điểm đến tiềm năng của các nhà đầu tư khi thị trường khu công nghiệp đang có sự phát triển mạnh mẽ. Báo cáo của Savills nhận định, thị trường bất động sản Hải Phòng đã có sự thay đổi đáng kể trong các dòng phân khúc.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển này phải nói đến hiệu quả đầu tư của Thành phố vào các dự án phát triển hạ tầng có tầm chiến lược như: Dự án mở rộng Cảng Hàng không quốc tế Cát Bi, cao tốc Tân Vũ - Lạch Huyện, cảng biển quốc tế Lạch Huyện, cao tốc Hạ Long - Hải Phòng, cao tốc Hải Phòng - Hà Nội...

Ngoài ra, một điểm thu hút các nhà đầu tư đến Hải Phòng xuất phát từ những chính sách ưu đãi của Chính phủ, đặc biệt là các chính sách ưu đãi thuế. Tại khu kinh tế như Đình Vũ - Cát Hải, mức ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư dự án đều khá hấp dẫn. Ví dụ, với dự án nằm trong khu kinh tế sẽ được miễn thuế hoàn toàn trong 4 năm và có giảm thuế trong các năm tiếp theo. Trong khi đó, nếu dự án nằm ngoài khu công nghiệp, mức thuế giảm hoàn toàn trong 2 năm đầu và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo.

Theo Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2025, Hải Phòng sẽ có 12 cụm công nghiệp mới vào năm 2020, cung cấp thêm 1.080 ha và công suất dự kiến đạt 70%. Đến 2025, quy mô đất công nghiệp sẽ tăng thêm 1.377 ha và công suất ước tính đạt 80 - 90%. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) năm 2018, Hải Phòng đã thu hút 3 tỷ USD vốn đăng ký FDI, xếp thứ ba toàn quốc.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc phụ trách Khối nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp đã tạo nền tảng để các hạng mục bất động sản khác chuyển dịch theo. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư hướng tới phát triển đất nền thô thì giờ đây, họ đã quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm bất động sản cho thuê, nhằm hướng tới đối tượng khách hàng là những lao động làm việc trong các khu công nghiệp.

“Thị trường bất động sản Hải Phòng đang phục vụ tốt nhóm các nhà đầu tư FDI vào Thành phố làm việc. Lượng khách nước ngoài tăng mạnh trong thời gian gần đây, chủ yếu là khách hàng đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc. Ngoài ra, những văn phòng diện tích nhỏ, hiện đại cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư”, bà Hằng cho hay.

Đồng quan điểm, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản Hải Phòng đang phát triển mạnh mẽ nhờ hưởng lợi từ các khu công nghiệp quy mô lớn đổ về đây. Cùng với đó, với việc sở hữu cảng nước sâu, Hải Phòng hiện là địa phương có nhiều lợi thế trong việc giao thương với các thị trường lớn trong khu vực.

“Cùng với việc sở hữu những lợi thế đặc biệt để 'hứng' làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Trung Quốc, với các doanh nghiệp có nhu cầu dịch chuyển, mở rộng sản xuất từ miền Nam ra miền Bắc, Hải Phòng cũng được coi là một điểm đến lý tưởng”, ông Steven Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam cho biết thêm.

Không chỉ có được sức hút với các nhà đầu tư, doanh nghiệp, bản thân lĩnh vực công nghiệp, sản xuất của Hải Phòng cũng đang có sự thay đổi đến từ nội tại. Nếu trước đây, ngành công nghiệp Hải Phòng được biết đến nhiều với lĩnh vực chủ lực là dệt may, thì vài năm gần đây, đã có sự xuất hiện nhiều hơn của các doanh nghiệp ngành công nghệ, với các sản phẩm có nhiều hơn hàm lượng chất xám, tiêu biểu là Cụm công nghiệp ô tô Vinfast.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Hans Kerstens, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Khu công nghiệp DEEP C cho biết, khi một doanh nghiệp lớn đến Việt Nam thường sẽ không đến một mình, mà sẽ kéo theo các công ty con, công ty liên kết. Chẳng hạn, một công ty sản xuất ô tô sẽ mang theo các doanh nghiệp phụ trợ… và họ có thể tạo nên một khu, cụm công nghiệp cho riêng mình. Hải Phòng với nhiều lợi thế về hạ tầng, liên kết vùng và khu vực đang là một điểm đến được đánh giá cao.

Hiện DEEP C đã thực hiện đầu tư phát triển khu công nghiệp tại Hải Phòng. Kế hoạch của đơn vị này trong tương lai gần là xây dựng một tổ hợp khu công nghiệp sinh thái đầu tiên tại Việt Nam.

Và cơ hội cho “ngôi sao năm cánh” vùng duyên hải!

Khu vực duyên hải phía Bắc với 5 địa phương như 5 cánh của một ngôi sao hội tụ đầy đủ các lợi thế. Thời gian qua, đây là khu vực có lượng FDI lớn, chất lượng càng tăng theo từng năm và cũng là khu vực có chỉ số năng lực cạnh tranh khá cao so với mặt bằng chung cả nước.

Cùng chung lợi thế về vị trí trọng yếu trong kinh tế và quốc phòng - an ninh, đồng thời, cũng là cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, vùng duyên hải Bắc Bộ có nhiều cơ hội để phát triển. Sau những bước đi thành công của Hải Phòng, Quảng Ninh, tiếp theo sau đó sẽ là Thái Bình, Hải Dương và Hưng Yên.

Tuy nhiên, để biến lợi thế thành kết quả tăng trưởng đòi hỏi các địa phương này phải chủ động xây dựng đồng bộ hệ thống quy hoạch trọng điểm của tỉnh với sự tư vấn, tham gia lập quy hoạch của các tổ chức tư vấn hàng đầu thế giới; tháo gỡ nút thắt về cơ sở hạ tầng, bao gồm cả hạ tầng cứng và hạ tầng mềm; đa dạng hóa hình thức đầu tư và mạnh dạn đề xuất Chính phủ cho phép huy động các nguồn vốn hợp pháp để triển khai các dự án trọng điểm, nhất là các dự án hạ tầng giao thông động lực.