Bất động sản lòng vòng vào tay doanh nghiệp ngoại

Lô đất ven biển Đà Nẵng được giao cho Cty liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt xây dựng khu giải trí quốc tế.

Từ nhiều năm trước, nhiều tập thể, cá nhân người Việt chuyển nhượng quyền sử dụng đất dọc tường Sân bay Nước Mặn (Đà Nẵng) cho Công ty TNHH Thương mại, Du lịch và dịch vụ V.N. Holiday (Công ty Holiday). 

Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Cty TNHH hai thành viên trở lên này đăng ký lần đầu vào 21/1/2013, thay đổi lần thứ 15 ngày 7/5/2019. Công ty Holiday có vốn điều lệ 100 tỷ đồng. 

Trong đó, danh sách góp vốn có Li Jinan (quốc tịch Trung Quốc góp vốn 19,2 % cổ phần, bà Lê Thị Ngọc Bé (quận Hải Châu) góp vốn 28%, bà Phạm Thị Thùy Trâm (Thanh Khê, Đà Nẵng) góp 28% và Cty CP Đầu tư và phát triển Phoenix (quận Ngũ Hành Sơn) góp vốn 23,8%.

Thông tin từ Sở TN&MT TP Đà Nẵng cho hay: Cty Holiday có vốn đầu tư ngoài 48% do cá nhân Li Jinan (người Trung Quốc) nhận chuyển nhượng từ cá nhân ở doanh nghiệp Việt Nam với 20 lô đất đã được cấp giấy chứng nhận. 

Cty được khai thác quỹ đất 25m dọc tường rào Sân bay Nước Mặn từ năm 2013 đến năm 2015.

Ngoài ra, Cty liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt do Cty CP Hoàng Đạt góp vốn 10% và Cty TNHH Siver Shores trụ sở tại Hoa Kỳ (do ông Sui Gui Nan, người Trung Quốc đại diện) góp vốn 90%. 

Cty liên doanh này được UBND thành phố Đà Nẵng cho thuê 20ha đất sản xuất, kinh doanh, thời hạn cho thuê đất 50 năm (đến 21/6/2056) tại phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn. 

Khu đất này đã được cấp giấy chứng nhận AL451916 ngày 21/3/2007, hiện đã được đầu tư xây dựng thành một khu giải trí quy mô.

Ông Tô Văn Hùng, Giám đốc Sở TN&MT TP Đà Nẵng cho biết, theo quy định tại khoản 4, điều 29 Luật Đầu tư năm 2005 thì nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng điều kiện đầu tư như nhà đầu tư trong nước trong trường hợp các nhà đầu tư Việt Nam sở hữu 51% vốn điều lệ của doanh nghiệp trở lên.

Đối với Cty Holiday, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được thực hiện trước ngày 1/7/2015 (ngày Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực) nên cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai áp dụng điều kiện đầu tư như nhà đầu tư trong nước, trong đó có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013.

Cảnh tỉnh

Luật sư Lê Cao (Công ty luật FDVN, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng) cho rằng, hiện nay luật pháp Việt Nam không có quy định cấm việc chuyển nhượng vốn góp, cổ phần của người Việt Nam cho người nước ngoài trong các doanh nghiệp. 

Do vậy, vấn đề chuyển nhượng vốn góp, mà vốn góp trước đây là quyền sử dụng đất nhưng sau đó đã được vốn hóa thành tài sản của doanh nghiệp. Vậy nên, các cổ đông, thành viên góp vốn họ chuyển nhượng cho người nước ngoài là vấn đề luật không cấm cản.

Về mặt pháp luật đầu tư thì nếu các nhà đầu tư tuân thủ pháp luật, đảm bảo đầu tư kinh doanh hợp pháp mang lại lợi ích kinh tế thì chúng ta không cấm cản. 

Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp. 

Doanh nghiệp, các thành viên là chủ sở hữu doanh nghiệp khi chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư theo cách thức nói trên thì rõ ràng họ không trực tiếp nhận chuyển nhượng các lô đất, mà qua hình thức nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. 

Thế nên, về luật, nếu doanh nghiệp tuân thủ các quy định như vậy thì không sai luật, nhưng rõ ràng, với cách thức đó, họ nghiễm nhiên được quyền quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất và có quyền sử dụng đất.

Người Việt Nam trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thoái vốn bằng cách chuyển nhượng vốn góp cho người nước ngoài luôn thì tài sản là giá trị quyền sử dụng đất cũng trở thành tài sản của doanh nghiệp đó. 

Về quyền sử dụng đất khi đã vốn hóa, trở thành tài sản doanh nghiệp thì doanh nghiệp có quyền sở hữu giá trị tài sản là quyền sử dụng đất.

“Đứng trước các hiện tượng núp bóng, sử dụng các chiêu thức tinh vi và họ dựa vào chính các quy định của pháp luật để có thể thiết lập các quyền đối với đất đai ở Việt Nam, thì chúng ta cần cảnh tỉnh và cân nhắc nhiều vấn đề. 

Nhiều người nước ngoài sử dụng hạ tầng đất đai nếu họ thiết lập nên các doanh nghiệp lớn mạnh, “cát cứ” trong các khu đất để thực hiện các hoạt động phi pháp sẽ rất khó để xử lý. 

Đối với các vùng đất có vị trí, vai trò quan trọng về an ninh quốc phòng chúng ta cần nhiều hơn các quy định liên quan để siết chặt quản lý vấn đề sử dụng đất”, ông Cao cảnh báo.

Theo ông Cao, hiện nay, vấn đề quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất hoặc phê duyệt giao đất thực hiện các dự án đầu tư có những quy định tham vấn các cơ quan quản lý nhà nước về an ninh quốc phòng. 

Tuy nhiên, câu chuyện đăng ký các thủ tục nhận chuyển nhượng vốn góp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất lại chưa chặt chẽ để nắm sát được tình hình người nước ngoài tham gia vào các hoạt động tại doanh nghiệp sử dụng diện tích đất ở những địa điểm cần cẩn trọng về an ninh quốc phòng.

Do đó, cần có các quy định nhằm xác định lại hệ thống quy hoạch đất đai cụ thể hơn, xác lập lại các vùng đất, vùng trời vùng biển nào thì cần có các điều kiện đầu tư ban đầu nhằm tránh trường hợp người nước ngoài có dụng ý không tốt, lợi dụng chính sách đầu tư thông thoáng để gây ra những điều bất lợi cho địa phương, cho quốc gia…

Luật sư Lê Cao Ảnh: Nguyễn Thành.