Bất động sản đóng góp bao nhiêu cho nền kinh tế?
Dự án bất động sản tại quận 2. Ảnh: CAO THĂNG
Nguồn cung khủng
Thử nhìn lại từ cơn bão khủng hoảng thị trường BĐS vào năm 2008, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giải cứu ra đời vào năm 2013, phải đến 2 năm sau, sự thẩm thấu, lan tỏa mới có tác dụng mạnh mẽ. Thống kê của năm 2015 cho thấy, trên địa bàn TPHCM, lượng giao dịch đã bắt đầu tăng mạnh với 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm trước. Thời điểm này, phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1 - 2 phòng ngủ) có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) phát triển mạnh tại tất cả các quận huyện; đáp ứng nhu cầu thật - mua để ở của đông đảo người tiêu dùng là cán bộ, công chức, viên chức, người có thu nhập trung bình. Loại căn hộ này xuất hiện nhiều là vì gói 30.000 tỷ đồng khống chế căn hộ có diện tích từ 70m2 trở lại, có giá bán dưới 1 tỷ đồng.
Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, nên trong 5 tháng Sở Xây dựng TPHCM chỉ xác nhận có hơn 3.000 sản phẩm nhà ở đủ điều kiện bán hàng. Sang năm 2016, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn hộ và nhà thấp tầng. Thị trường giao dịch ít hơn với 14.000 trường hợp, trong đó có lý do gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, những căn hộ có diện tích nhỏ bắt đầu khan hiếm dần. Sự bùng nổ đỉnh điểm rơi vào năm 2017, khi có tới 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TPHCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà, tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng. Con số thống kê của các đơn vị tư vấn cho dù có sự lệch pha đôi chút, nhưng ước có khoảng 23.000 giao dịch thành công trong năm này. Năm 2018, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm có 28.316 căn, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. So sánh nguồn cung của năm trước, giảm 18 dự án, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, phân khúc căn hộ bình dân giảm chiếm tỷ lệ giảm mạnh nhất - đến 44,1%.
Như vậy, tính từ ngày 1-7-2015 đến hết năm 2018, trên toàn thành phố có tổng cộng 103.115 sản phẩm nhà ở từ các dự án được phép mở bán theo quy định của pháp luật. Đây là con số mà theo các DN là chưa phản ánh đầy đủ, bởi quy mô của thị trường lớn hơn nhiều, do có những dự án xây xong nhà mới mở bán, hoặc có nhiều trường hợp mở bán lụi khi chưa đủ điều kiện. Mặt khác, nhà ở riêng lẻ phát triển do người dân tự xây dựng luôn chiếm số lượng rất lớn. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM vào cuối năm 2018, trong giai đoạn 2016-2020, thành phố dự kiến phát triển 40 triệu mét vuông sàn xây dựng, thì trong đó nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng là hơn 31 triệu mét vuông sàn! Điều đó tiếp tục khẳng định rằng, nhà đất tại TPHCM đã “nuốt trôi” một khối lượng tiền khổng lồ!
Đóng góp “bé hạt tiêu”
Thị trường BĐS phát triển mạnh, giá trị lớn nhất là người dân có nhà đàng hoàng để ở - chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người của TPHCM phấn đấu đến năm 2020 là 19,8m2/người, một con số thật mơ ước. Giá trị lớn thứ hai là chỉnh trang đô thị, mang lại diện mạo khang trang hiện đại. Tất nhiên, đối với nền kinh tế, đất đai là nguồn lực đặc biệt, nguồn thu từ đất luôn được kỳ vọng giải quyết những bài toán đột biến.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, mục tiêu người dân có nhà rộng rãi để ở, đối với TPHCM vẫn còn quá thấp. Những cơn sốt đất và giá nhà tăng vừa qua, giấc mơ an cư cơ bản đã “thoát ly” khỏi tầm với của người thu nhập trung bình và thấp. Con số thống kê số lượng sản phẩm nhà ở của năm 2018, phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 44,1%, đã nói lên điều đó. Thị trường đi theo hướng ngược lại. Cảnh báo hồi tháng 10-2018 của Bộ Xây dựng chỉ rõ: “Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị”.
Còn việc đóng góp cho nền kinh tế, tại TPHCM, con số thống kê cho thấy nguồn thu từ đất không mấy khả quan. Đối với dự án nhà ở, Nhà nước thu lớn nhất là tiền sử dụng đất. Năm 2016, TPHCM thu tiền sử dụng đất của 80 DN được 10.000 tỷ đồng, còn 40 DN chưa nộp 1.889 tỷ đồng. Năm 2017, số thu tiền sử dụng đất là 17.905 tỷ đồng. Sang năm 2018, con số này là 13.868 tỷ đồng. Như vậy, năm thị trường bùng nổ nhất là năm 2017 thì tiền sử dụng đất nộp được chỉ chiếm chừng 5% so với tổng thu ngân sách của TPHCM.
Nhìn ở góc độ tỷ lệ nộp ngân sách thì có thể còn trừu tượng, khi nhìn cụ thể vào các dự án sẽ hình dung dễ hơn. Trong 3 năm qua, với tốc độ phát triển chóng mặt, các quỹ đất kim cương, đất vàng, đất bạc ở các quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, bán đảo Thủ Thiêm hơn 700ha… đã khai thác sạch sẽ, mọc lên các đại dự án. Thế nhưng, con số nộp ngân sách 3 năm liên tiếp chưa tới 2 tỷ USD tiền sử dụng đất, thì rõ ràng đóng góp từ đất đai cho nền kinh tế, cũng như góp chốn an cư thật là quá nhỏ bé.
