Bảo đảm quyền lợi người mua nhà - Bài 2: 'Bóng ma' dự án đất nền

Xử lý hình sự

Vừa qua, Cơ quan cảnh sát điều tra, Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã thi hành lệnh bắt bị can để tạm giam đối với bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc (sinh năm 1980, quê quán Long An) là Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Địa ốc Bất động sản Thiên Ân Phát (gọi tắt là Công ty Thiên Ân Phát) để điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đến việc rao bán các dự án đất nền “ma” trên địa bàn thành phố.

Từ năm 2018, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, Giám đốc Công ty Thiên Ân Phát bị khách tố cáo hành vi lừa đảo, bán đất nền “ma” tại khu vực đường Bưng Ông Thoàn, Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, thậm chí còn bán một nền đất cho nhiều người.

Đơn cử, bà Nguyễn Thanh Thúy (ngụ quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh) tìm hiểu mua đất nền và nhận được lời mời từ các đối tượng môi giới mua lô đất tại cái gọi là dự án “Nguyễn Xiển 3 - Happy Riverside” ở quận 9.

Sau đó bà Nguyễn Thanh Thúy đặt cọc 1 tỷ đồng và ký kết trực tiếp với Công ty Thiên Ân Phát. Tuy nhiên sau đó, Công ty Thiên Ân Phát không bàn giao nền đất. Liên hệ với cơ quan chức năng của quận 9, bà Thuý mới biết không tồn tại dự án, khu đất chưa thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích.

Không chỉ bà Nguyễn Thanh Thuý mà còn một số khách hàng cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, thậm chí chỉ một lô đất nhưng Công ty Thiên Ân Phát đã bán cho nhiều người. Hiện nay các khu đất được Công ty Thiên Ân Phát rao bán hiện đã được cơ quan ngăn chặn giao dịch để phục vụ việc điều tra.

Trước đó, Công an Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã khởi tố vụ án đối với một số đối tượng liên quan đến việc lừa bán đến nền trong “dự án ma” trên địa bàn như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Phi Long, Công ty cổ phần Kim Home Land…

Vì lợi nhuận, các đối tượng đã tự vẽ ra dự án đất nền từ các khu đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đất trong khu quy hoạch, sau đó đặt ra các tên gọi “mỹ miều” rồi ký đặt cọc với khách hàng, hứa hẹn sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, bàn giao đất nhưng không thực hiện được, dẫn tới bị khiếu nại, tố cáo.

“Đem con bỏ chợ”

Tại huyện Bình Chánh, dự án Trung tâm thương mại tại Tân Nhựt đang trở thành "điểm nóng" khi xảy ra nhiều vi phạm nghiêm trọng về pháp luật đất đai và xây dựng. 

Nguy hại hơn, hàng trăm người mua đất cất nhà tại dự án đang trong tình trạng không được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền, không có giấy phép xây dựng, thậm chí là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Qua kiểm tra, Thanh tra Sở Xây dựng thành phố đã phát hiện và kết luận hàng loạt sai phạm tại dự án. 

Theo bản Kết luận số 2904/KL-SXD-TT của Thanh tra Xây dựng, dự án khu dân cư trung tâm thương mại tại xã Tân Nhựt do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Huỳnh Thông (gọi tắt là Công ty Huỳnh Thông) làm chủ đầu tư có quy mô gần 12,4 ha gồm 662 nhà liên kế.

Đến thời điểm thanh tra, chủ đầu tư chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thực hiện dự án nhà ở, chưa thực hiện các quy định về phê duyệt, thẩm định dự án nhưng vẫn xây dựng trên diện tích đất ở 6,9ha với 222 căn bán cho khách hàng và 2 hạng mục là bể bơi, nhà điều hành, vi phạm Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở năm 2005.

Công ty Huỳnh Thông xây dựng nhà ở trên phần đất nông nghiệp khi chưa được UBND thành phố giao đất, để đầu tư dự án, vi phạm nghiêm trọng các quy định về sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003. Cùng với đó, chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước khi các cơ quan chức năng giao đất, phê duyệt dự án.

Năm 2010, UBND thành phố giao đất cho chủ đầu tư để xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án. Đây là dự án phát triển nhà ở, phải thực hiện theo quy định Luật Nhà ở 2005 nhưng chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định là xây nhà để bán mà phân lô bán nền đất nông nghiệp. Đây là hành vi bị cấm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đáng chú ý, chủ đầu tư còn bán cùng một nền đất cho một cá nhân và một công ty, có hành vi lừa dối khách hàng trong khi đất vẫn còn là đất nông nghiệp. 

Chủ đầu tư còn thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng từ các hộ dân tại ngân hàng nhưng vẫn bán 200 nền đất và 1 nền đất xây dựng trung tâm thương mại cho công ty khác và cho người dân. Theo Thanh tra Sở Xây dựng, hành vi này có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Ngoài ra, Công ty Huỳnh Thông còn vi phạm về bàn giao mặt bằng, cột mốc, chưa hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng (đến thời điểm thanh tra chỉ mới bồi thường được 92% với diện tích hơn 11,4 ha/12,4 ha). 

Chủ đầu tư chưa thẩm định, xác định giá trị tài sản, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (chưa nộp tiền sử dụng đất) nhưng vẫn tổ chức thi công, bán nền đất tại dự án là vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở, vi phạm pháp luật đất đai.

Từ kết quả thanh tra nói trên, Giám đốc Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố giao Giám đốc Công an thành phố tiến hành rà soát hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư trong việc kinh doanh bất động sản tại dự án, có dấu hiệu “Cố ý chiếm đoạt tài sản”, “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” của khách hàng.

Kết luận của Thanh tra Sở Xây dựng là vậy, nhưng theo UBND huyện Bình Chánh, việc xác định hành vi và xử lý vi phạm trong lĩnh vực của Thanh tra Sở Xây dựng là chưa thống nhất và không phù hợp với quy định pháp luật về đất đai; trong đó, có căn cứ để xác định loại đất.

“Thanh tra Sở Xây dụng cho rằng, tại dự án có 36 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng khi xây dựng trên đất nông nghiệp (chưa chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở). 

Nhưng hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố tại Văn bản số 2925/STN-QLĐ ngày 22/6/2020 lại xác định, loại đất đối với dự án Trung tâm thương mại Tân Nhựt là đất ở theo cơ cấu quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt và dự án đầu tư đã được duyệt”, đại diện UBND huyện Bình Chánh cho hay.

Do đó, UBND huyện gặp khó khăn trong việc xử lý vi phạm, thực hiện nội dung kết luận của Thanh tra Sở xây dựng, cũng như làm cơ sở để giải quyết đơn khiếu nại của các hộ dân. 

Vì thế, UBND huyện Bình Chánh kiến nghị UBND Tp. Hồ Chí Minh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng có trao đổi, thống nhất nội dung và hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để UBND huyện Bình Chánh có sơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.

Thực địa dự án cho thấy, nhiều lô đất vẫn bỏ hoang, bên cạnh nhưng căn nhà xây dựng không theo kiểu mẫu thống nhất. Có căn nhà xây 4 tầng nhưng cũng có căn nhà xây 1 tầng, khoảng lùi không đồng nhất gây mất mỹ quan đô thị.

Bà Nguyễn Thị Xuân, người mua nền đất A13 tại dự án cho biết: “Gia đình tôi vào ở, cất nhà từ năm 2012 nhưng đến nay vẫn mòn mỏi chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. 

Việc này đã ảnh hưởng đến việc làm hộ khẩu, tạm trú cho con học hành, cũng như các giao dịch làm ăn buôn bán. Bây giờ muốn bán đi cũng không dễ vì không ai mua đất chưa hoàn thiện pháp lý”.