Báo cáo thị trường bất động sản: Sai số đáng báo động!

Ảnh minh họa: BizLIVE

Vênh những con số

Vào tuần thứ 2 của tháng 1/2017, hàng loạt các công ty nghiên cứu, tư vấn bất động sản lớn, như: Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle sẽ lần lượt công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của quý IV/2016.

Ngoài 3 công ty trên, thì Cusman & Wakefield Việt Nam, Knight Frank Việt Nam, Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, hay Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng có những công bố báo cáo thị trường.

Việc các công ty nghiên cứu công bố báo cáo, khiến những đối tượng liên quan đến bất động sản, kể cả cơ quan quản lý có một cái nhìn tổng quan hơn về thị trường. Thế nhưng, các báo cáo, nhất là Báo cáo thị trường của các công ty tư vấn nghiên cứu nước ngoài tại Việt Nam lại đưa ra những số liệu công bố rất khác nhau.

Tại các báo cáo của các công ty nghiên cứu này, hầu hết các số liệu công bố đều vênh nhau. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn nhất và rõ ràng nhất, thể hiện qua số liệu thống kê nguồn cung căn hộ để bán.

Tại Báo cáo thị trường Hà Nội quý I/2016, CBRE đưa ra số liệu tổng số 4.318 căn hộ được chào bán, giảm 18% theo quý, nhưng Savills lại đưa ra con số trên 5.600 căn hộ đã được bán ra, giảm 13% theo quý.

Trong khi đó, Jones Lang LaSalle lại công bố nguồn cung mới ra thị trường đạt 9.900 căn, tăng 13% theo quý.

Sang quý II/2016, CBRE đưa ra con số 6.100 căn hộ mới được mở bán tại Hà Nội, tăng 19% so với quý trước. Jones Lang LaSalle đưa ra con số 8.323 căn, giảm 16% theo quý.

Tuy nhiên, Savills lại công bố con số khổng lồ, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 17.373 căn hộ.

Sang quý III/2016, CBRE thống kê có hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán, tăng 14% theo quý; Jones Lang LaSalle đưa ra con số 7.854 căn, giảm 6% theo quý. Trong khi đó, Savills đưa ra con số 17.000 căn mới chào bán, giảm 2% theo quý.

Ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề, báo cáo mới nhất là quý III/2016 mới đây, số liệu các đơn vị công bố cũng vênh nhau rất lớn.

Theo đó, CBRE công bố thị trường Hà Nội đón nhận thêm 446 sản phẩm, nhưng con số Savills công bố lên đến 2.300 sản phẩm mới.

Tại báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2016 sắp được các công ty nghiên cứu công bố, chắc chắn nhiều số liệu công bố tiếp tục vênh nhau.

Sai lệch thống kê vì đâu?

Lý giải việc các công ty nghiên cứu thường có những số liệu thống kê khác nhau, ông Đặng Văn Quang, Phó giám đốc phụ trách nghiên cứu Jones Lang LaSalle cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến các sai số trong số liệu nghiên cứu.

Theo ông Quang, các công ty nghiên cứu thường lấy số liệu thống kê từ nhiều nguồn khác nhau, hoặc thu thập trực tiếp.

Việc thu thập thông tin từ các nguồn khác nhau cho kết quả khác nhau. Trong khi việc thu thập trực tiếp cũng cho các kết quả sai số khác nhau, nếu thời điểm lấy thông tin khác nhau, nguồn thông tin khác nhau hoặc phương pháp lấy thông tin khác nhau.

Một nguyên nhân nữa có thể dẫn đến những sai số trong số liệu thống kê, ấy là đạo đức của người làm báo cáo. Nếu người làm báo cáo không khách quan thì số liệu cũng không còn chính xác.

Trao đổi với BizLIVE, ông Phạm Trung Hà, Ủy Viên Ban chấp hành Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Tổ trưởng Tổ thu thập dữ liệu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam khẳng định: Những thông tin về nguồn cung bất động sản là rất rõ ràng. Nếu có sai số thì là sai số rất thấp.

Về nguyên nhân các đơn vị nghiên cứu công bố số liệu với nhiều khác biệt, ông Hà cho biết: Các đơn vị nghiên cứu vẫn có các kênh thông tin riêng, nhưng về nguồn cung, do không thể phủ hết thông tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến số liệu thống kê không đầy đủ. Từ đó dẫn đến thực trạng số liệu công bố thường khác nhau, thậm chí vênh nhau rất lớn.

Theo ông Hà, hiện nay Hiệp hội môi giới cũng có những thống kê và báo cáo thị trường theo tháng. Các thống kê này dựa trên dữ liệu của Sở Xây dựng, thông tin từ tất cả các doanh nghiệp chủ đầu tư và tất cả các đơn vị môi giới thành viên của hiệp hội.

Ông Hà cho rằng, những thông tin từ các nguồn trên đầy đủ và chính xác nhất. Tuy nhiên, ông Hà thừa nhận số liệu báo cáo của hiệp hội vẫn có sai số, nhưng sai số rất thấp, dưới 10%, chứ không quá lớn như số liệu của các công ty tư vấn.

Năm 2014, truyền thông Việt Nam rầm rộ đặt nghi vấn CBRE báo cáo thị trường để quảng cáo cho một dự án lớn là dự án Lotte doanh nghiệp này đang là đại diện tiếp thị. Theo đó, việc công bố báo cáo quý, nhưng doanh nghiệp liên tục lồng ghép và đưa các số liệu tích cực và những thông tin tốt liên quan đến dự án này.

Tại một báo cáo về thị trường văn phòng Hà Nội mới đây, CBRE cũng bị truyền thông đặt câu hỏi về việc quảng cáo cho một dự án văn phòng lớn trên đường Nguyễn Chí Thanh chuẩn bị đi vào hoạt động.