Băn khoăn tiềm lực tài chính của chủ đầu tư Dự án The Emerald CT8 - Mỹ Đình

Quảng bá rầm rộ là "dự án đáng sống nhất tại khu Tây Hà Nội", nhưng Dự án The Emerald (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) lại có nhiều nhập nhèm về thế chấp vay vốn trong quá trình triển khai.

Thế chấp cổ phần hình thành trong tương lai?

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Dự án The Emerald nằm trên ô đất CT8 có diện tích 19.099 m2 thuộc Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Theo thông tin quảng cáo, Dự án The Emerald có mật độ xây dựng chưa đến 34,7%, diện tích dành cho hệ sinh thái xanh là 36,6%, còn lại là hệ thống đường giao thông nội bộ và hệ thống dịch vụ tiện ích.

Theo Quyết định số 1721/QĐ-UBND ngày 16/5/2009 của UBND TP. Hà Nội, dự án này tiền thân là một dự án tái định cư, thuộc quỹ đất 20% của Khu đô thị mới Mỹ Đình, được giao cho Sở Xây dựng Hà Nội để đầu tư xây dựng nhà tái định cư.

Đến ngày 18/1/2010, UBND TP. Hà Nội ra Quyết định số 257/QĐ-UBND cho phép dừng triển khai dự án xây dựng nhà ở tái định cư tại khu đất CT8 thuộc Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì và giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội tổ chức lập và triển khai dự án thương mại.

Sau hoàn tất cả các văn bản pháp lý liên quan trong năm 2015, đến 30/9/2016, Thành ủy Hà Nội ra Thông báo số 293/TB-TU về việc chấp thuận chủ trương cho phép triển khai Dự án Khu nhà ở cao tầng dịch vụ tại ô đất CT8, Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì.

Đến ngày 13/10/2016, UBND Thành phố đã có Quyết định số 5712/QĐ-UBND chấp thuận nhà đầu tư thực hiện Dự án và đến ngày 21/11/2016, UBND Thành phố ban hành Quyết đinh số 6376/QĐ-UBND về việc thu hồi 19.097,1 m2 đất tại ô đất CT8 Khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì giao cho Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình (đại diện Liên danh giữa Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình để thực hiện Dự án).

ban khoan tiem luc tai chinh cua chu dau tu du an the emerald ct8 my dinh

Khu đất triển khai Dự án The Emerald trước khia là đất để triển khai dự án tái định cư.

Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu ngày 7/1/2015 với vốn điều lệ 500 tỷ đồng. Thế nhưng, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo (thuộc Bộ Tư Pháp), ngày 6/3/2015 (tức sau 3 tháng sau khi Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình được thành lập), Ngân hàng TMCP Việt Á (VietA Bank) tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo cho mô hình công ty có từ 10 - 299 nhân viên cho Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình với 2 loại tài sản được đưa ra để đảm bảo đều hình thành trong tương lai.

Loại thứ nhất là "cổ phần hình thành trong tương lai của các cổ đông sáng lập Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình, tổng giá trị vốn hình thành trong tương lai là 200 tỷ đồng”, bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của các hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh tại VietA Bank.

Loại tài sản thứ hai là "các quyền tài sản, quyền thụ hưởng phát sinh hình thành trong tương lai từ Hợp đồng hợp tác số 01/2015/HTĐT/HADICO7-BĐS Mỹ Đình ngày 27/1/2015 giữa Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình, trị giá tổng mức đầu tư theo hợp đồng hợp tác khoảng 1.500 tỷ đồng”, để bảo đảm cho toàn bộ các nghĩa vụ tín dụng của khách hàng tại VietA Bank theo các hợp đồng tín dụng/Hợp đồng bảo lãnh.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo Luật Doanh nghiệp 2014, không có loại cổ phần nào được gọi là “cổ phần hình thành trong tương lai”. Mặt khác, theo Bộ luật Dân sự, đây cũng không phải tài sản hoặc dạng tài sản hình thành trong tương lai, bởi khi công ty cổ phần phát hành cổ phần, thì khi các cổ đông đăng ký mua và nộp tiền mua (có thể mua hoặc không), lúc đó mới hình thành cổ phần.

Thậm chí, công ty cổ phần có nguồn lợi nhuận và dùng khoản này để chia cổ tức bằng cổ phiếu, thì khi chưa thực hiện, tiền mặt vẫn nằm ở mục tài sản của doanh nghiệp, không thể có chuyện coi đấy là cổ phần hình trong tương lai thuộc sở hữu của các cổ đông. Điều này là biến tài sản công ty thành tài sản riêng của cá nhân cổ đông.

Chưa kể, theo luật sư Phượng, vốn điều lệ đăng ký của công ty 500 tỷ đồng, nhưng chưa chắc các cổ đông đã góp đủ hay không, mà đã đem ra thế chấp luôn cái gọi “cổ phần hình thành trong tương lai” thì hết sức bất ngờ.

“Hơn 18 năm trong nghề tư vấn pháp lý, tôi chưa bao giờ nghe thấy khái niệm lạ đến vậy”, ông Phượng nói và cho biết, việc đưa ra khái niệm “cổ phần hình thành trong tương lai” để dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay là vi phạm quy định về cho vay của ngân hàng. Trường hợp này, ngân hàng phải kiểm tra lỗ hổng về rủi ro trong việc thẩm định hồ sơ cho vay.

Về tài sản đảm bảo thứ hai là "các quyền tài sản, quyền thụ hưởng phát sinh hình thành trong tương lai từ hợp đồng hợp tác giữa Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Mỹ Đình". Tài sản này thời điểm đó cũng có vấn đề, bởi mãi tới ngày 13/10/2016, UBND TP. Hà Nội mới có Quyết định số 5712/QĐ-UBND chấp thuận nhà đầu tư thực hiện Dự án và ngày 21/11/2016 mới có quyết định thu hồi đất và giao đất.

Thế chấp tài sản chưa thuộc quyền sở hữu

Cũng theo thông tin mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản nắm được ở Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo, sau khi tiến hành đảm bảo bằng 2 loại tài sản trên để phục vụ cho việc hình thành Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình, đến ngày 13/7/2015, VietA Bank - Chi nhánh Hà Nội tiếp tục tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo cho khoản vay 420 tỷ đồng của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình.

Theo đó, tài sản đảm bảo cho khoản vay này là 3 loại tài sản gồm "các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất, hoặc hạ tầng","các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án" và "quyền đòi nợ hoặc các khoản phải thu phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê cơ sở hạ tầng kỹ thuật được chủ đầu tư giao kết hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở" của Dự án The Emerald CT8 - Mỹ Đình.

Theo quy định về giao dịch đảm bảo tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ, tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.

Trong đó, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.

Tuy nhiên, tại thời điểm đăng ký tài sản đảm bảo cho khoản vay trên, Dự án The Emerald CT8 - Mỹ Đình chưa được UBND TP. Hà Nội có quyết định chấp thuận đầu tư, cũng như chưa có quyết định thu hồi và giao đất cho Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Mỹ Đình. Do đó, không rõ những khoản thu tương lai của chủ đầu tư trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án được tính toán và căn cứ theo cơ sở nào để thẩm định những hồ sơ kiểu này khi xét duyệt cho vay của ngân hàng.

Tìm hiểu về câu chuyện tài sản đảm bảo các dự án bất động sản, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với Văn phòng quản lý đăng ký đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội). Theo đại diện Văn phòng, các chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án không phải đăng ký thông tin giao dịch bảo đảm tại Sở Tài nguyên và Môi trường, do vậy cơ quan này không thể nắm được.