Xoá 'điểm nghẽn' định giá đất

Khung giá đất Nhà nước đưa ra chỉ nên có ý nghĩa tham khảo và có giá trị trong việc xác định nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước như thuế, lệ phí.

Bảng giá đất không theo kịp giá thị trường gây phát sinh nhiều rắc rối trong đền bù giải toả

UBND TP Hà Nội vừa ban hành kế hoạch về việc điều tra, xây dựng Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội sẽ chịu trách nhiệm tổ chức triển khai nhiệm vụ điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất trên thị trường tại 584 xã, phường, thị trấn.

Hệ số giá đất liên tục tăng

Theo kế hoạch, đến tháng 8-9/2019, Tổ công tác tổng hợp, phân tích, đánh giá kết quả điều tra và xây dựng phương án, dự thảo bảng giá đất. Đến tháng 10/2019 gửi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể Thành phố thẩm định hồ sơ xây dựng bảng giá đất.

Bảng giá đất mới dự kiến sẽ được công bố trước 1/1/2020, sau đó được tổng hợp gửi kết quả báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15/01/2020.

Xung quanh vấn đề bảng giá đất hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất đang quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chỉ rõ, hiện nay tồn tại 2 loại giá đất là giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tại toạ đàm “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và Luật pháp đất đai ở Việt Nam” do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tổ chức, Chuyên gia kinh tế, PGS,TS Ngô trí Long phân tích, hiện nay Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: 

Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.

Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) thì phải trả giá đất cao là hợp lý nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu nhà nước công bố thường cao gấp 1,8-2,6 lần. 

Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp thì sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên. Đây chính là hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp.

Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai

Ông Long cũng thừa nhận, với cách tính này thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.

Giải pháp cho vấn đề định giá đất, theo ông Long là vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành. Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật.

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần rà soát các Nghị định, Thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.

Khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại.

Cần bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước và phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

“Bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính trong cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 đang là một xu thế vào công tác định giá đất. Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất hiệu quả” - ông Long cho biết.