VinaCapital: Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh, giá cổ phiếu sẽ hồi phục khi nới lỏng tín dụng

Giải thích về cuộc thắt chặt tín dụng của các công ty bất động sản trong báo cáo phân tích mới đây, kinh tế trưởng VinaCapital nhận định các công ty bất động sản Việt Nam không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập quỹ đất.

VinaCapital cho biết, tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, và đến lúc các tòa nhà chung cư, nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng.

Và ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn (ví dụ cho khoảng hai năm để xây dựng một tòa nhà chung cư), và Ngân hàng Nhà nước gần đây đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà (cho vay thế chấp) hơn là cho các công ty bất động sản vay. Ngoài ra, các công ty bất động sản Việt Nam cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành xong phần móng.

Hệ quả của tất cả các điều nêu trên, các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom guỹ đất của họ thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021.

Các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc họ đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu (điều này thúc đẩy Chính phủ chấn chỉnh quy định đối với thị trường trái phiếu non trẻ). Lưu ý rằng trái phiếu mà các nhà đầu tư cá nhân đã mua chủ yếu với thời hạn từ 2 – 3 năm với lãi suất 10 – 12%, trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 18 tháng vào năm 2021 chỉ là 7%.

VinaCapital chỉ ra vấn đề đầu tiên với tình huống này là các công ty bất động sản giờ đây phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ, bởi vì cứ mỗi hai năm, họ cần phải mua lại, đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô của họ đã mua sẽ tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa.

Lịch sử tài chính có rất nhiều ví dụ về việc thắt chặt tín dụng gây ra các vấn đề nghiêm trọng đối với doanh nghiệp và tổ chức tín dụng về tình trạng mất thanh khoản từ tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ.

Vấn đề thứ hai là việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án, càng làm hạn chế khả năng tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.

VinaCapital đưa ra ba điểm quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu, một là Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm các phương thức kiểm soát các khoản vay cho các công ty bất động sản).

Hai là Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản. Ba là nhu cầu nhà ở mới vẫn tiếp tục phát triển mạnh và giá cả các căn hộ vẫn phù hợp với đại đa số những người mua thuộc tầng lớp trung lưu.

Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh (trái ngược hoàn toàn với Trung Quốc), bất chấp phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt.

Các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề thắt chặt tín dụng của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng, vì vậy giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản. Thị trường gần đây đã phát ra những tín hiệu sớm về những việc nới lỏng này, khiến giá cổ phiếu tăng vọt.