Từ 2026 không ghi thông tin đất đang bị thế chấp vào sổ đỏ

Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố, nhằm hướng dẫn triển khai quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định: "Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp".

Để thực hiện thống nhất, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ hồng, mà cập nhật toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, trong khi nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai việc: cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai và xác nhận nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022, đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi, cập nhật thông tin vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác. Điều 25 nghị định này cũng quy định Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền đăng ký, thay đổi hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu; đồng thời thực hiện cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận.

Như vậy, theo quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15 và hướng dẫn của Bộ Tư pháp, từ năm 2026, việc đăng ký và xóa thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được quản lý chủ yếu trên cơ sở dữ liệu đất đai, thay vì thể hiện trực tiếp trên sổ đỏ như trước đây.

Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Nghị định 99/2022, nhằm bảo đảm thống nhất với Nghị định 254.

Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi hoặc thay thế, việc sử dụng biểu mẫu, hồ sơ đăng ký thế chấp, chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp trên phiếu yêu cầu đăng ký và các nội dung liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vẫn tiếp tục thực hiện theo Nghị định 99/2022.