Thời của các 'siêu cò' địa ốc

Khó cưỡng lại M&A

“Môi giới đơn thuần thì chỉ cần kết nối bên bán với bên mua rồi để 2 bên tự làm việc và chờ kết quả. Tuy nhiên, nghiệp vụ tư vấn M&A muốn thành công và có giá trị thì các đơn vị tư vấn ngày càng cần chuyên nghiệp hơn ở năng lực thẩm định nguồn bán về mặt tài chính, pháp lý, tính thanh khoản và quy trình thủ tục. 

Đơn vị nào sở hữu kho hàng phong phú, chất lượng, phù hợp xu thế thị trường cùng danh sách khách hàng giàu tiềm năng về tài chính, xác định nhu cầu mua rõ ràng, cụ thể thì sẽ có vai trò đặc biệt quan trọng trong các thương vụ M&A”, một chuyên gia tư vấn M&A lĩnh vực bất động sản chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản.

Đánh giá về tiềm năng thị trường M&A bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, từ năm 2019 đến nay, các chủ đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM đang thực hiện thương lượng các thương vụ M&A với tổng giá trị hơn 500 triệu USD.

Các nhà đầu tư đến từ châu Âu và các quốc gia Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… đang nhắm đến thị trường và các dự án trong nước. Rất có thể, trong 2 quý cuối năm 2020, các thương vụ này sẽ được ký kết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong 2 tháng vừa qua, ngay trong tâm dịch Covid-19, cả bên mua, bên bán và các đơn vị tư vấn vẫn ráo riết thực hiện các đợt chào bán, xúc tiến để thúc đẩy thương vụ.

Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch HĐQT AVLand Group cho biết, không còn là dự báo nữa, mà chắc chắn sau khi dịch được khống chế, các hoạt động M&A bất động sản sẽ diễn ra rất mạnh. Nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai đã phải tính đến chuyện bán đi cả dự án. Từ đầu năm đến nay, chúng tôi đã nhận trên 22 dự án cần bán và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đang cho thấy sự quan tâm.

“Bộ phận M&A của chúng tôi hiện đang bị quá tải do quá nhiều hồ sơ cần xem xét. Hiếm khi nào, con sóng ngầm M&A diễn ra mạnh mẽ đến vậy”, ông Kiểm cho biết.

Vai trò kết nối

Câu chuyện thị trường giai đoạn này đang có những đặc thù, khiến bản chất các thương vụ vì thế cũng có ít nhiều khác biệt. Áp lực dòng tiền đã buộc nhiều chủ đầu tư phải bán đứt dự án mất nhiều năm trời theo đuổi (một dự án có thể mất từ 2, 3 năm cho đến cả chục năm để hoàn thiện các thủ tục pháp lý). Đây cũng chính là lý do khiến bên mua nhiều khi thuộc diện “chiếu trên” và có thể ép giá.

Lúc này, vai trò của đơn vị tư vấn sẽ thể hiện rất rõ trong hai triết lý, đồng hành cùng cả hai, tạo nên một thương vụ thuận mua, vừa bán, hoặc giả nghiêng về một bên (bán hoặc mua) để đưa ra mức giá có lợi cho một bên, thiệt hại cho bên còn lại.

Nhìn nhận về câu chuyện tâm thế tư vấn, ông Peter Sorensen, Giám đốc điều hành Công ty ABB Merchant Banking (ABB) cho rằng, để tạo nên một thương vụ tốt cho cả hai bên thì đơn vị tư vấn cần là một trung gian công bằng trong quá trình thảo thuận giữa bên mua và bên bán. 

Để làm được điều đó, thì mọi hành động phải xuất phát từ sự quan tâm với khách hàng, nhưng với một tầm nhìn dài hạn để tư vấn khách hàng tránh xa chủ nghĩa ăn xổi và tập trung vào giá trị lâu dài vì lợi ích của cả hai bên.

Còn theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao, Thị trường vốn tại Việt Nam của JLL, sau khi xác định đúng nhà đầu tư và nhà cung cấp, thì bước tiếp theo là thu hẹp khoảng cách giá giữa hai bên. 

Các nhà đầu tư thường mong đợi giá có thể đáp ứng yêu cầu lợi nhuận của họ, trong khi nhà cung cấp thường có kỳ vọng cao cho các dự án của họ. Một chuyên gia tư vấn tốt sẽ cần chứng minh kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn về thị trường sâu rộng để đưa cả hai bên gặp nhau ở một mức giá cùng có lợi.

Cùng góc nhìn, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc, Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, đơn vị tư vấn đóng vai trò rất lớn trong việc định hướng cấu trúc giao dịch giữa hai bên để đảm bảo được lợi ích và giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan đến vấn đề về tài chính và cả pháp lý. 

Đồng thời, các công ty tư vấn với thế mạnh về mảng nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khả thi và định giá tài sản, có thể hỗ trợ cả bên mua và bên bán trong việc thống nhất phương án triển khai, thực hiện dự án và đặc biệt là giá chuyển nhượng.

Và xúc tác

Ông Vũ Thành Công, Giám đốc Phát triển dự án của một doanh nghiệp địa ốc lớn tại Hà Nội cho biết, về bản chất, bên tư vấn là những người thực hiện vai trò cầu nối, chất xúc tác giữa bên bán và bên mua. Một tư vấn M&A chuyên nghiệp phải thực hiện 2 vai trò: cầu nối và xúc tác.

“Bên tư vấn M&A phải hỗ trợ cho quá trình mua bán được diễn ra suôn sẻ. Nói thì rất ngắn như vậy nhưng đòi hỏi bên tư vấn phải có rất nhiều kiến thức chuyên sâu. Ví dụ, phải có kiến thức về tài chính để lập được các bảng tính toán hiệu quả tài chính tư vấn cho bên mua hoặc bên bán mức giá bán hoặc mua thế nào cho phù hợp. 

Phải nắm được các thủ tục pháp lý để đánh giá, phân tích cho bên mua hoặc bán thực trạng pháp lý, các rủi ro gặp phải và cao tay hơn nữa là cung cấp các giải pháp thực hiện các vấn đề còn vướng mắc giúp cho các bên (có rất ít các dự án M&A tròn trịa về mặt pháp lý)”, ông Công nhấn mạnh.

Theo ông Công, tư vấn M&A cũng phải là chuyên gia về thị trường và phát triển kinh doanh để tham mưu cho bên mua sẽ kinh doanh thế nào để đạt hiệu quả trên dự án M&A và tham mưu cho bên bán sử dụng số tiền bán được dự án vào đâu cho hiệu quả.

Ngoài các vấn đề pháp lý dự án, tư vấn M&A cũng đòi hỏi phải rất thành thạo các kiến thức về doanh nghiệp như thủ tục chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng công ty, tài chính doanh nghiệp (để xử lý các khoản tiền trong ngoài vốn rất hay xảy ra).

Trong khi đó, theo bà Minh, trong một thương vụ M&A, ngoại trừ công việc kết nối giữa bên mua và bên bán, đơn vị tư vấn thường dẫn dắt và hỗ trợ các bên trong toàn bộ giao dịch: từ bước nghiên cứu, tư vấn, đánh giá tính khả thi của cơ hội đầu tư, định hình thị trường và phân khúc sản phẩm (nghiên cứu dự án) cho đến thiết kế cấu trúc giao dịch và các bước thực hiện giao dịch để phù hợp với yêu cầu cụ thể của các bên tham gia vào giao dịch.

Theo các chuyên gia, thực chất một thương vụ M&A cũng không khác gì việc mua bán một món đồ thông thường và cả bên bán/bên mua đều có thể bị hớ. Trong khi bản thân các doanh nghiệp địa ốc thường không có được một bộ phận chuyên trách về M&A đủ mạnh, thì có lẽ việc nhờ cậy các đơn vị tư vấn là khó tránh khỏi.

Bình luận về câu chuyện vai trò của đơn vị tư vấn, ông Công cho rằng, tư vấn M&A thường nhận được yêu cầu từ một phía mua hoặc bán để tìm cho họ các dự án phù hợp - và tất nhiên là được hưởng phí từ bên đó. 

Do đó, trong lúc thực hiện, các tư vấn M&A dễ bị sự chi phối của đồng tiền dẫn tới có những tư vấn không khách quan, tô hồng tài sản bán hoặc đánh giá thấp tài sản mua. Hơn nữa, đặc thù các cơ hội M&A dự án là rất ít, chứ không diễn ra hàng ngày, nên tư vấn M&A có xu hướng chộp giật với suy nghĩ cơ hội có thể chỉ đến một lần trong đời.

“Ở đây cách ứng xử hoàn toàn phụ thuộc vào vấn đề đạo đức nghề nghiệp. Chốt lại, để có thể trở thành tư vấn M&A chuyên nghiệp trong cách ứng xử hãy luôn khách quan, trong chuyên môn hãy luôn trang bị cho mình những kiến thức sâu về ngành”, ông Công nhấn mạnh.

“Yếu tố quan trọng cho sự thành công của một giao dịch luôn là ghép đôi đúng nhà đầu tư và cơ hội tốt nhất”, bà Khanh khuyến cáo.