‘Thả cửa’ cho phân lô bán nền

Đất nền tại Q.9, TP HCM. (Ảnh: Ngọc Dương)

Nhiều ý kiến lo ngại sẽ bùng phát tình trạng phân lô bán nền, băm nát bộ mặt đô thị.

“Thiên đường” phân lô

Q.9 được xem là địa bàn có số lượng các khu phân lô bán nền lớn nhất hiện nay tại TP HCM. Khắp hang cùng ngõ hẻm, ở đâu có đất là ở đó có các khu phân lô, kể cả các khu đất nông nghiệp nằm giữa những cánh đồng không người ở hay đất quy hoạch cũng được “hô biến” thành đất ở để phân nền.

Chúng tôi được ông Hùng, một người chuyên mua bán nhà đất tại khu vực Q.9, dẫn vào đường Lò Lu, nơi đang “bùng nổ” phân lô. Con đường dài khoảng 7 km nhưng có tới khoảng 20 khu phân lô bán nền. Những khu đất ở mặt tiền dọc đường Nguyễn Duy Trinh đã được phân lô gần hết, nên nay các công ty bất động sản, “đầu nậu” lùi vào phía bên trong các con hẻm, các đường nhánh để xẻ đất, bán nền.

“Ở đâu có đất trống là ở đó có phân lô”, ông Hùng nói và cho biết giới “cò” đất cũng được mùa làm ăn. Quả đúng thế, con đường Bưng Ông Hoàng, Tam Đa... “cò” đất hiện diện khắp nơi chào mời khách mua đất. Trên cù lao Long Phước, trước đây vốn yên bình bởi gần như tách biệt với đô thị, thì nay giới “đầu nậu” đất cũng ồ ạt kéo về.

Theo quy định trước đây tại Quyết định 19, Quyết định 33, tại khu vực Q.9, những khu đất trên 2.000 m2 phải lập dự án 1/500. Hạn mức tách thửa đối với đất ở chưa có nhà là 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Đối với đất ở đã có nhà thì hạn mức là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Tuy nhiên, các khu đất lớn được chủ đất tách thành các thửa đất nhỏ hơn 2.000 m2, sau đó xin đấu nối hạ tầng và bắt đầu xẻ đất bán. Để lách luật, các đầu nậu đã xây dựng các căn nhà tạm trên diện tích khu đất 50 m2 để tách thửa đất theo dạng đất ở đã có nhà, thay vì đất trống diện tích phải trên 80 m2.

“Diện tích lô đất nhỏ nên dễ bán, giá cũng cao hơn. Tuy nhiên không phải ai cũng có thể phân lô, lách luật được mà chỉ có một số công ty có máu mặt tại Q.9”, ông Hùng cho biết.

Nguy cơ

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn bất động sản VN (VNG Real), nhận xét quy định trường hợp tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 trở lên thì phải lập thành dự án 1/500 từng nhiều lần được xem xét đưa vào dự thảo. Thế nhưng, khi ban hành chính thức Quyết định 60 thay thế Quyết định 33 về hạn mức tách thửa thì quy định trên đã không còn. Pháp luật hiện nay cũng không có quy định nào về diện tích tối thiểu bao nhiêu phải lập dự án. Điều này đồng nghĩa rằng khu đất rộng hàng chục ngàn mét vuông vẫn có thể tách thửa phân lô bán nền.

“Các khu phân lô bán nền hiện nay đường chỉ rộng 4 - 5 m, lề đường chỉ có 0,5 m, hệ thống cống thoát nước, điện, cây xanh chỉ được đầu tư tạm bợ. Người dân sống trong đó gần như không có tiện ích gì. Nhà nước muốn đấu nối hạ tầng vào những khu này sẽ rất khó khăn vì không cùng cốt nền. Nếu sau này muốn chỉnh trang đô thị cũng sẽ rất khó thực hiện vì phải giải phóng rất nhiều nhà, gây tốn kém và mất nhiều thời gian”, vị này phân tích.

Lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thừa nhận, nếu bỏ quy định khu đất trên 2.000 m2 phải lập dự án 1/500 sẽ dẫn đến phân lô bán nền tràn lan ở các quận, huyện, nhất là ở những địa phương vùng ven. Nếu không có văn bản hướng dẫn về làm hạ tầng trong các khu phân lô thì thời gian tới tình trạng phân lô bán nền sẽ bùng phát, giá đất nền lại bị thổi lên cao ngất ngưởng, người dân là người chịu thiệt hại đầu tiên. Kế đến nhà nước phải bỏ thêm kinh phí để xây dựng trường học, bệnh viện, đường, điện, nước, công viên để phục vụ cho các khu phân lô này. Trong khi đó lợi nhuận khổng lồ từ việc phân lô sẽ chảy vào túi một số người”.

Bỏ quy định khu đất trên 2.000 m2 phải lập dự án khiến nguy cơ bùng phát phân lô bán nền. (Ảnh: Đình Sơn)

Trong các tờ trình trước đây của Sở TN-MT đều có đề xuất trường hợp tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 phải lập thành dự án. Bởi theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT, pháp luật không bắt buộc bao nhiêu mét vuông trở lên phải lập dự án nhưng qua khảo sát tình hình tại các quận/huyện cho thấy tình trạng tách thửa đất có diện tích lớn rất phổ biến. Nhiều đối tượng lợi dụng chính sách để nhận chuyển nhượng và thực hiện tách thửa đất kinh doanh, gây khó khăn cho quản lý đất đai, hình thành các khu dân cư tập trung, tăng dân số, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/