Tăng tính pháp lý cho nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là dòng sản phẩm hấp dẫn trên thị trường bất động sản bấy lâu nay. Bởi khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ được trả số tiền ít hơn, trong khoảng thời gian dài hơn. Dù chưa hoàn thành nhưng số lượt giao dịch loại hình này rất cao, sôi động; thậm chí, lên tới 5-7 lượt trao đổi trước khi bàn giao.

Đặc biệt, bất động sản hình thành trong tương lai cũng chính là kênh dẫn vốn quan trọng cho các chủ đầu tư. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản... thì khoản ứng từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm tới khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua.

Bởi vậy, thực tế đang đặt ra là khoản tiền ứng trước của khách hàng cần phải được kiểm soát chặt chẽ, để dòng tiền sử dụng vào đúng mục đích, đảm bảo tiến độ dự án.

Tại Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa có quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều này dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai một dự án. Những chủ đầu tư này đã sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ.

Thậm chí, nhiều dự án phải “đắp chiếu” khi chính sách tín dụng và thị trường có biến động khiến hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra. Trong khi đó, phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Điều này khiến nhiều người tẩy chay việc mua nhà ở hình thành trong tương lai và ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARs nhận định, hiện năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn thấp nên họ vẫn cần phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng dang dở. Nếu có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng thì không chỉ đảm bảo được quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai mà còn tiếp tục duy trì được kênh dẫn vốn quan trọng này.

Mới đây, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân.

Hơn nữa, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng cao chứng tỏ sức hấp dẫn của dự án đối với thị trường. Ngân hàng hoàn toàn có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi ra quyết định vay, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án tốt, phù hợp với nhu cầu thị trường - ông Đính cho hay.

Theo bà Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhưng phải có thêm một số công cụ khác như sự tham gia của các công ty bảo hiểm, đơn vị quản lý nhà nước, chủ đầu tư. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hơn nữa các quy định trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, VARs cũng cảnh báo, cần cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai có thể khiến giá bất động sản tăng lên do phải thêm chi phí bảo lãnh vào giá thành cuối cùng. Nhưng tác động đó nếu có cũng chỉ trong ngắn hạn còn về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

VARs cho rằng, giao dịch thông qua sàn góp phần giúp kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, rất ít khách hàng có khả năng kiểm chứng thông tin hay độ tin cậy pháp lý dự án...

Chính vì vậy, theo VARs, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Thông qua các sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ được cung cấp thông tin chính xác, nhận được đầy đủ lời khuyên trước khi ra quyết định mua bản bởi những môi giới được đào tạo chuyên nghiệp.

Khi sàn giao dịch được gắn trách nhiệm cụ thể sẽ phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán và chịu trách nhiệm trước khách hàng trong việc kiểm soát thông tin dự án; góp phần kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng để dòng tiền đi đúng mục đích.