Tại sao giá nhà toàn cầu tăng mạnh trở lại?

Theo tờ The Economist, dường như cơn sốt nhà đang quay trở lại khi chỉ số giá nhà thế giới trong tháng 4/2024 (không gồm Trung Quốc) tăng hơn 3% so với cùng kỳ năm trước.

Giá nhà tại Mỹ cao hơn 6,5% so với năm ngoái; tại Australia tăng 5%; và tại Bồ Đào Nha đang tăng mạnh. Ở các quốc gia khác, thị trường tăng trưởng mạnh một cách đáng ngạc nhiên sau nhiều năm lãi suất cao.

Thị trường tăng trưởng sau giai đoạn khó khăn trước đó. Giá nhà điều chỉnh theo lạm phát giảm 20% ở Canada, Đức và New Zealand.

Giá cũng giảm đáng kể so với mức đỉnh ở một số thành phố của Mỹ, gồm San Francisco và Phoenix. Tại thành phố Boise, bang Idaho, nơi giá nhà tăng mạnh trong đại dịch COVID-19 do nhu cầu mở rộng không gian sống, giá đã giảm hơn 10%.

Trong khi đó, lãi suất và chi phí thế chấp cao khiến người dân lo ngại về khoản chi cho nhà ở: số người Anh cảm thấy "rất" hoặc "khá" khó khăn khi thanh toán tiền thuê nhà hoặc trả nợ khoản vay mua nhà tăng từ 24% vào đầu năm 2022 lên 41%.

Tuy nhiên, thật đáng ngạc nhiên khi mọi việc vẫn chưa tệ hơn. Kể từ khi chạm đáy vào năm 2021, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm ở Mỹ tăng khoảng 4 điểm phần trăm.

Theo quy luật, giá nhà sẽ giảm 30-50%. Trên thực tế, giá hầu như không giảm. Giá nhà toàn cầu (điều chỉnh theo lạm phát) giảm 6% so với mức đỉnh, song mức giảm này phù hợp với xu hướng trước đại dịch và cũng chỉ kéo dài vài tháng.

Có ý kiến lo ngại rằng lãi suất cao cuối cùng sẽ khiến thị trường sụp đổ. Chuyên gia về nhà ở, Rohin Dhar, cho biết rất nhiều nhà rao bán ở Florida kèm cụm từ bán vội.

Tuy nhiên, trên cả nước Mỹ, tỷ lệ trả nợ vay thế chấp quá hạn ở mức thấp kỷ lục 1,7%, so với mức hơn 11% vào đỉnh điểm cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007-2009. Tình hình tại các nước khác có vẻ cũng khả quan tương tự.

Ở New Zealand, quốc gia giàu có bị ảnh hưởng nặng nhất từ cuộc suy giảm của thị trường nhà ở, tình trạng nợ quá hạn ở mức tương đương thời kỳ trước đại dịch. Khu vực đồng euro cũng ít gặp khó khăn hơn, trừ Đức.

Các nhà quan sát ở Mỹ cho rằng hệ thống thế chấp của quốc gia này, vốn phụ thuộc nhiều vào lãi suất cố định dài hạn, là nguyên nhân dẫn đến sự phục hồi của thị trường nhà ở. Gần đây, các quốc gia khác cũng ghi nhận xu hướng này.  

Lãi suất thế chấp cố định bảo vệ người mua nhà khỏi lãi suất cao hơn, vì vậy tránh được tình trạng bán tháo, vốn là nguyên nhân kéo giá xuống, đồng thời tạo động lực cho người mua không chuyển nhà, bởi họ sẽ phải trả lãi suất thế chấp cao hơn khi chuyển sang hợp đồng vay mới.

Tuy nhiên, lãi suất thế chấp cố định không phải là lời giải duy nhất cho khả năng phục hồi của thị trường nhà và mức tăng giá gần đây. Xét cho cùng, vẫn có khá nhiều đơn xin vay thế chấp mới trên khắp thế giới, mặc dù đã giảm so với mức kỷ lục trong thời kỳ đại dịch.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Mỹ, có rất ít bằng chứng cho thấy lãi suất cao khiến người dân không mua nhà hoặc không chuyển nhà mới. Theo một nghiên cứu gần đây Hiệp hội, chỉ có 8% người mua cho rằng "vay thế chấp" là một trong những "bước khó khăn nhất" của quá trình mua nhà, tăng nhẹ so với mức 7% vào năm 2021.

Ba yếu tố khác có thể giải thích lý do giá nhà toàn cầu một lần nữa tăng trở lại: nhập cư, sự cân đối chi tiêu của người vay thế chấp và sức mạnh của kinh tế. Trước tiên, lấy nhập cư làm ví dụ. Tại các nước giàu, số dân là người sinh ra ở nước ngoài đang tăng khoảng 4%/năm, mức tăng cao nhất trong lịch sử.

Con số này có thể chưa tính đến số người nhập cư bất hợp pháp, hiện cũng tăng mạnh, đặc biệt ở Mỹ. Điều này đẩy giá nhà và tiền thuê nhà lên cao do nhu cầu tăng từ những người nhập cư mới, theo ông Mark Zandi tại công ty tư vấn Moody’s Analytics.

Theo ước tính của ngân hàng Goldman Sachs, tỷ lệ di cư ròng 500.000 người/năm hiện nay tại Australia sẽ đẩy giá nhà tăng khoảng 5%.

Yếu tố thứ hai là sự cân đối chi tiêu của người vay thế chấp. Người dân ở các nước giàu đang ứng phó với chi phí vay thế chấp cao bằng cách cắt giảm chi tiêu khác. Một khảo sát gần đây của YouGov cho thấy ở Anh, 20% số người vay thế chấp có lãi suất thay đổi thực hiện cắt giảm “lớn” trong chi tiêu gia đình.

Thậm chí những người có hợp đồng vay thế chấp với lãi suất cố định ít bị ảnh hưởng hơn cũng cắt giảm chi tiêu. Một báo cáo gần đây của Ngân hàng trung ương Na Uy lưu ý, nhiều hộ gia đình đã rút tiền tiết kiệm tích lũy để trả nợ.

Các khoản thế chấp kỳ hạn dài hơn giúp nhiều người kéo dãn các khoản trả nợ, hy sinh phúc lợi trong tương lai để giảm các khoản thanh toán vay thế chấp hiện tại. Chính phủ Canada mới đây tuyên bố sẽ kéo dài thời gian trả nợ đối với một số khoản vay do nhà nước hỗ trợ từ 25 lên 30 năm.

Theo Centrix, 6,4% các khoản vay thế chấp ở New Zealand vào năm ngoái sẽ kéo dài hơn 30 năm, so với tỷ lệ 2,3% trong năm 2020. Ngân hàng trung ương Anh gần đây lưu ý, xu hướng hướng tới các khoản vay thế chấp dài hạn vẫn tiếp tục ở Anh.

Yếu tố quan trọng nhất liên quan đến kinh tế. Đúng là các hộ gia đình đang trả lãi nhiều hơn, nhưng họ cũng có nhiều nguồn thu nhập hơn. Một số người được hưởng lợi từ lãi suất tiết kiệm cao. Lãi suất tiết kiệm ở Liên minh châu Âu (EU) đã tăng gần gấp 10 lần kể từ năm 2020.

Không giống như cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2007-09, thị trường lao động cũng đang hỗ trợ. Kể từ năm 2021, mức lương trung bình ở các nước giàu đã tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn gần mức thấp nhất mọi thời đại.

Ở tất cả các quốc gia có số liệu lưu trữ, thu nhập từ lao động của các hộ gia đình tăng trong những năm gần đây, giúp giảm chi phí lãi vay. Mặc dù không ai mong phải trả các khoản vay thế chấp cao, đại đa số đều có khả năng chi trả.

Do vậy, sẽ không ngạc nhiên nếu giá nhà tiếp tục tăng. Một số ngân hàng trung ương đã bắt đầu cắt giảm lãi suất khi lạm phát giảm. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ sẽ giảm lãi suất trước khi hết năm. Ở các nước giàu, tăng trưởng tiền lương vẫn ở mức tốt.

Lạm phát giảm sẽ giúp những người vay thế chấp dễ thở hơn. Nhu cầu nhà ở tăng sẽ dẫn đến nguồn cung hạn chế. Trừ khi có thay đổi lớn, giá trị loại tài sản lớn nhất trên thế giới sẽ tiếp tục tăng.