Tách thửa đất khó và ách, do đâu?

Quyết định (QĐ) 60 về diện tích tối thiểu để tách thửa do TP ban hành có hiệu lực hơn chín tháng. Nhưng điều ngạc nhiên là tình hình triển khai thực hiện tại các quận, huyện rất khác nhau đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông, thường gọi là phân lô.

Đã hướng dẫn, vẫn loay hoay đất nào được tách thửa?

Ông Đỗ Đức Long, ngụ quận 3 cho hay ông mua mảnh đất tại phường Linh Xuân, quận Thủ Đức diện tích gần 2.000 m2. Tuy về pháp lý thì đây là khu đất nông nghiệp nhưng có nhà ở và xen cài trong khu dân cư. Khu đất của ông thuộc quy hoạch “khu dân cư hiện hữu cải tạo” nên ông Long xin tách thửa. Ông Long cho hay lúc đầu quận Thủ Đức cho hay trường hợp này đang xin ý kiến của quy hoạch kiến trúc. Bởi lẽ tại Điều 5 QĐ 60/2017 của TP chỉ có đất ở thuộc “quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang” được tách thửa. Còn đất thuộc “khu dân cư hiện hữu cải tạo” thì không rõ được tách thửa hay không.

Ngày 26/7, Sở QH-KT đã có Văn bản số 3610 phản hồi, do Phó Giám đốc Sở Nguyễn Thanh Toàn ký. Sở QH-KT cho rằng qua các thời kỳ tùy theo định hướng phát triển kinh tế-xã hội các đồ án xây dựng đã phê duyệt, ngoài hai loại đất theo QĐ 60 nêu (đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang) thì còn có một số loại đất dân cư hiện hữu khác. Chẳng hạn “đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thực hiện tái thiết đô thị”, “đất ở hiện hữu cải tạo xây chen”, “đất nhóm nhà ở hiện hữu cải tạo (dạng liền kề hoặc biệt thự)”, “đất dân cư nhà vườn hiện hữu chỉnh trang” và “đất dân cư hiện hữu cải tạo”. Qua rà soát đánh giá các khu vực quy hoạch các loại đất nêu trên thì Sở nhận thấy ba loại đất dân cư hiện hữu cải tạo xây chen; đất nhóm nhà ở hiện hữu cải tạo (dạng liền kề); đất dân cư hiện hữu cải tạo có tính chất và mục tiêu tương đồng với “đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang” (được tách thửa theo QĐ 60 - PV). Do đó Sở QH-KT hướng dẫn quận Thủ Đức “có thể áp dụng QĐ 60 của TP nhằm giải quyết quyền, lợi ích chính đáng của người dân theo quy định”.

Ông Long cho biết dù hướng dẫn của Sở QH-KT rất rõ ràng nhưng đến nay quận Thủ Đức vẫn chưa giải quyết hồ sơ xin tách thửa của ông Long.

Chúng tôi đã liên hệ với Phó Chủ tịch UBND quận Thủ Đức Trần Văn Dũng để tìm hiểu trường hợp này. ông Dũng đề nghị PV làm việc với Phòng TN&MT nhưng chúng tôi chưa liên hệ được với lãnh đạo Phòng TN&MT nên đến nay chưa có phản hồi.

Tách thửa theo QĐ 60 được cho là gặp nhiều vướng mắc bất cập hơn quy định cũ (trong ảnh là một khu đất được phân lô theo QĐ 33/2014). (Ảnh: Việt Hoa)

Nhiều quy định bất cập, làm khó dân

Ở quận Bình Tân, loại đất nào được tách thửa không vướng mắc nhưng quận cho hay gặp khó do QĐ 60/2017 yêu cầu phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 và đề xuất tách thửa trên hai căn phải lập dự án nhà ở.

Tại báo cáo gửi Sở TN&MT, Phó Chủ tịch UBND quận Nguyễn Gia Thái Bình cho rằng các khu đất xin tách thửa ở quận thường có diện tích nhỏ, từ 300 m2 đến dưới 1 ha nằm xen cài khu dân cư hiện hữu do ông bà để lại, nay có nhu cầu tách thửa chia cho con cháu và một phần bán cải thiện cuộc sống. “Việc lập quy hoạch 1/500 và lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên các khu đất như một doanh nghiệp là rất khó khả thi bởi người dân chỉ có đất, không thành lập công ty và không có hồ sơ chứng minh tài chính trên 15 tỷ đồng như ý kiến Sở Xây dựng” - ông Bình nhận xét. Những yêu cầu này không chỉ khó cho dân mà còn vướng mắc khi thực hiện. “Cơ quan, đơn vị nào sẽ xác định, chịu trách nhiệm về năng lực tài chính của hộ gia đình, cá nhân? Nếu chỉ dựa trên số dư tài khoản thì có đảm bảo trong khi dự án đầu tư của doanh nghiệp thì phải xác định trên vốn chủ sở hữu và được kiểm toán độc lập trên cơ sở năm tài chính của doanh nghiệp” - quận đặt vấn đề.

Theo quận, những quy định trên “làm phát sinh thủ tục hành chính, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân chuyển mục đích đất và tách thửa. Tiền sử dụng đất thu được trên địa bàn quận trong sáu tháng đầu năm giảm 30% so với cùng kỳ năm 2017”. UBND quận Bình Tân kiến nghị Sở TN&MT chủ trì hướng dẫn thống nhất về trình tự thủ tục để giải quyết trường hợp tách thửa hình thành đường giao thông cho các quận, huyện thực hiện. Theo thống kê trong sáu tháng đầu năm, tại quận Bình Tân chỉ có một trường hợp tách thửa phải lập phương án hạ tầng đang được thụ lý và một hồ sơ trình Sở QH-KT.

Trước đó, báo cáo UBND TP, Sở TN&MT lại cho rằng đã có đủ hướng dẫn của các sở, ngành để giải quyết tách thửa và đề nghị quận, huyện nghiên cứu, thực hiện đúng QĐ 60.