Sốt đất TP HCM do bong bóng bất động sản hay nhu cầu mua thật?

Cơn sốt đất TP HCM đang hình thành

Giữa cái nắng như đổ lửa của TP.HCM những ngày giữa tháng 4, tôi theo chân ông Chương chủ một nhà hàng lớn tại quận 3 đi tìm săn đất quận 9. Lý do bỏ bê nhà hàng đi săn đất theo ông Chương lý giải là do hiện nay ngành kinh doanh ăn uống làm “bạc mặt” nhưng lợi nhuận cao cũng chỉ 20-30%, trong khi đó với thời điểm này ông bỏ tiền vào bất động sản có thể lãi ngay gấp đôi con số đó.

“Trước Tết tôi có mua một khu đất xây biệt thự tại quận 9 với giá 3,5 tỉ đồng, hiện nay có người trả tôi 5 tỉ đồng. Tôi bán. Nhưng người mua của tôi sau hai tuần họ bán lại với giá 5,4 tỉ đồng. Kinh doanh ngành nào hiện nay để có nổi lãi như thế trong thời gian 3 tháng?”, ông Chương chia sẻ.

Tiếp chuyện chúng tôi, một môi giới của dự án khu đô thị rộng hơn 300ha trên đường Nguyễn Duy Trinh phường Long Trường quận 9 cho biết: “Thời gian gần đây, thị trường đất nền nóng lại, đặc biệt sau mấy vụ cháy chung cư. Như khu đô thị này sau khi mở bán thì có đến 3 tháng không ai hỏi mua, mấy hôm nay khách tới hỏi liên tục. Giá tăng từ 40 triệu/m2 lên 60 triệu/m2 nhà phố liền kề”. Trong khi thực tế dự án mà chúng tôi nhìn thấy chỉ là những con đường hoang vắng đầy cỏ dại, lau sậy, không có bóng người, có đoạn đường còn đang thi công dang dở.

Một dự án khu đô thị tại quận 9 với hạ tầng dở dang nhưng theo môi giới thì giá tăng 30%

Tại một dự án ở quận 2 TP.HCM, các nền đất tại đây có giá 85-150 triệu/m2, có những lô đất trị giá 60-80 tỉ đồng. Thế nhưng nhiều người có tiền từ Hà Nội vào mua hẳn chục lô. Bà H.V cho biết bà mua 6 lô tại đây, với giá vài chục tỉ một lô. Cũng như những người khác bà H.V mua “để đó” theo tư duy giá đất đang gia tăng và “chắc ăn” hơn bất cứ món đầu từ nào khác trong hiện nay.

Không chỉ người có tiền dư dả mà những người làm công ăn lương tháng cũng đang lao vào cơn săn đất. Điển hình, cuối tuần qua, bất chấp cái nắng như đổ lửa, hơn 3.000 khách hàng từ TPHCM và các địa phương lân cận đã đổ về huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) để tham dự lễ giới thiệu dự án đất nền. Theo nhiều khách hàng do thấy giá bán phù hợp với khả năng (từ 650 triệu đồng) nên họ quyết định đầu tư.

Trong số những người mướt mồ hôi đứng xếp hàng mua đất tại đây, có nhiều người không hề có tiền tiết kiệm mà hoàn toàn sử dụng vốn vay ngân hàng. Nhiều người dẫn luôn cả nhân viên tín dụng cá nhân của ngân hàng đi theo để tiện “xuống tiền”, sau đó sẽ trả vốn lẫn lãi hàng tháng từ 10-15 triệu đồng.

Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM cho biết từ đầu năm đến nay tình trạng mua bán chuyển nhượng đất tăng mạnh. Đặc biệt tại các quận ven và huyện ngoại thành, số liệu từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký các quận huyện thể hiện tình trạng mua bán chuyển nhượng đất của cá nhân chiếm tỷ lệ khá lớn, nhất là các quận huyện đang trong tình trạng “lên cơn sốt”.

Khung cảnh hoang vắng rợn người tại một khu đô thị rộng 300ha trên đường Nguyễn Duy Trinh

Cụ thể, trong tháng 3/2018 quận 2 có 2.704 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán; quận 9 có gần 7.000 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng mua bán, quận 12 có 5.358 hồ sơ, Hóc Môn 3.357 hồ sơ, Bình Chánh 6.174 hồ sơ; đặc biệt huyện Củ Chi hồ sơ cập nhật biến động chiếm số lượng lớn nhất với 13.866 hồ sơ.

Tại một cuộc họp gần đây, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến cho biết thông tin thời gian qua, có một số đối tượng đã đưa ra những thông tin sai lệch, cũng như một số đối tượng tiếp tay để đẩy giá đất tăng ảo. Vì vậy, ông Tuyến yêu cầu các quận, huyện phải lưu ý, đẩy mạnh thông tin tuyên truyền, nhắc nhở để người dân không bị kẻ xấu lợi dụng, đồng thời quản lý chặt chẽ, đặc biệt là bộ máy của mình.

Bên cạnh đó, chính quyền các cấp phải kiểm soát tình trạng một số đất đai nhà nước đã thu hồi nhưng người dân vẫn cầm giấy photo để thực hiện mua bán, giao dịch dẫn đến tình trạng mua bán bất hợp pháp nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân.

Nhu cầu mua đất làm tài sản

Tại lễ mở bán dự án đất nền Nhơn Trạch nói trên, gia đình anh Trần Phong Vũ (quận Bình Thạnh) đến sớm và đăng ký số thứ tự từ lâu nhưng vẫn chưa bốc thăm được nền nào. Anh Vũ làm kinh doanh tự do, vợ làm văn phòng. Hiện hai anh chị dư ra được 1 tỉ đồng và chọn xuống Nhơn Trạch mua 2 nền đất để “làm vốn”. “Thấy giá đất tăng nên vợ chồng tôi tiếc vì chần chừ trước Tết không mua, nay phải mua đắt hơn 200 triệu. Chúng tôi mua đầu tư chứ không có nhu cầu ở”, vợ anh Vũ nói.

Theo ghi nhận của Công ty DKRA Việt Nam, dù vừa trải qua kỳ nghỉ Tết nguyên đán, song ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh vô cùng sôi nổi với hàng loạt dự án mở bán/công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Hàng ngàn người đổ xô về Nhơn Trạch xem đất

Lý giải điều này, DKRA cho rằng, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Vì vậy, phần lớn là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70 - 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như Quý I/2017, qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.

Có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, sau Tết thường là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh).

Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Thứ tư, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP.HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.

Một yếu tố khác cũng góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Tuy nhiên theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng. Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.

Vì vậy, cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, thận trọng và thông minh của người đầu tư.