Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM: Bảng giá đất mới chỉ bằng 70% thị trường

Theo dự thảo bảng giá đất vừa công bố, giá đất tại nhiều địa bàn TP HCM có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại.

Dẫu vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá đất mới này so với bảng giá đất tại quyết định 02 ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố chỉ tăng khoảng 7 lần (tính trung bình). Hơn nữa, bảng giá đất theo quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và mới chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Sở này lấy dẫn chứng với giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi theo quyết định 02 là 162 triệu đồng một m2, bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp luật đất đai năm 2013.

Năm 2021, UBND TP phê duyệt giá đất cụ thể (giá thị trường) cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu một m2, nếu tính theo cách nội suy (áp dụng công thức toán học để tính toán và dự đoán giá trị cần thiết), giá đất thị trường tại khu vực này tương ứng với 970 triệu một m2.

Sở Tài nguyên và Môi trường nói bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có giá 810 triệu một m2 là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn so với giá thị trường từ 20-30%, thậm chí có khu vực giá nhà đất vẫn cao hơn 50% so với bảng giá mới. Ví như với tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 810 triệu đồng một m2. Thực tế, theo khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá nhà đất hai khu vực này được bán với giá từ 1,2-2 tỷ đồng một m2, vượt xa giá đề xuất.

Hay nhiều lô đất trên đường Trần Não (đoạn từ Xa Lộ Hà Nội đến Lương Định Của) thuộc phường Bình An đang chào giá bán 180-250 triệu đồng một m2, cao hơn 10-25% so với bảng giá đất tăng dự kiến (149 triệu đồng một m2). Cách đó không xa, tuyến đường Đặng Hữu Phổ thuộc phường Thảo Điền là 88 triệu đồng một m2, còn giá nhà thực tế lại đang bán 155-250 triệu đồng một m2, cao hơn 40-50% so với mức đề xuất.

Khu vực quận 9 cũ, tuyến đường Đỗ Xuân Hợp có giá dự kiến là 81,7 triệu đồng một m2, giá giao dịch hiện tại từ 110-180 triệu đồng một m2. Một dự án nhà liền thổ đang triển khai tại đây có giá bán sơ cấp từ 250-400 triệu đồng một m2...

Với các huyện ngoại thành như Nhà Bè, hai tuyến đường Phạm Hùng, Huỳnh Tấn Phát điều chỉnh tăng lên cao nhất là 70-78 triệu đồng một m2, nhưng thực tế đất trên những con đường này đều không dưới 100-120 triệu đồng một m2. Còn tuyến đường Vườn Lài (quận 12) có giá đất thổ cư, nhà riêng rao bán từ 65-120 triệu đồng một m2, Tân Chánh Hiệp là 90-150 triệu đồng một m2 cao hơn 40-50% so với mức đề xuất (33,3-41 triệu đồng một m2).

Theo số liệu của CBRE, trong năm 2022, mức giá chào bán sơ cấp trung bình ở thị trường TP Thủ Đức là 145 triệu đồng mỗi m2 đất đối với nhà phố và 188 triệu đồng một m2 đất biệt thự. Sang năm 2023, bất động sản liền thổ tại đây khoảng 255 triệu đồng một m2 (tính trên diện tích đất).

Nghiên cứu của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản), giai đoạn năm 2013-2016, giá nhà liền thổ TP HCM khoảng 46 triệu đồng một m2, hiện tại trung bình từ 400 triệu đồng một m2. Hầu hết nguồn cung nhà liền thổ đang triển khai tại TP HCM 5 năm qua tập trung ở các quận/huyện ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, TP Thủ Đức, quận 12. Còn theo Bộ Xây dựng, năm 2023 giá bán nhà liền thổ với các dự án mới tại TP HCM dao động 140-400 triệu đồng một m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất theo dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường cơ bản không làm thay đổi giá trị giao dịch thứ cấp với các loại hình bất động sản hiện hữu (nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư) vì bảng giá đất này thấp hơn giá trị thực 20-30%. Bản thân các loại hình bất động sản này cũng sẽ không xuất hiện tình trạng tăng giá đột biến trong các giao dịch sang nhượng thứ cấp (chủ sở hữu tài sản mua đi bán lại) dù có áp dụng bảng giá đất mới thời gian tới. Tuy nhiên mức giá mới sẽ tác động nhiều đến thị trường sơ cấp, cụ thể ở đây là các dự án triển khai sau 1/8 tới đây.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, những loại hình bất động sản đơn lẻ có sẵn như nhà phố, nhà riêng trong dân đã có sự ổn định cao nên giá giao dịch sẽ không bị tác động nhiều bởi sự thay đổi của bảng giá đất mới. Tuy nhiên do mức thuế, phí sang nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng tăng lên sẽ ít nhiều xuất hiện tình trạng điều chỉnh giá bán nhẹ cũng như "ăn theo" giá của các loại hình bất động sản được sản xuất ra thêm như chung cư, nhà phố, biệt thự trong dự án, đất nông nghiệp, đất nền.

Theo Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất mới đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch với các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn. Sắp tới Chính phủ sẽ có những điều chỉnh các mức thu cho phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.