Sau hơn 5 năm triển khai Luật Đất đai 2013: Vướng mắc 'nóng' cần tháo gỡ!

Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TP HCM vừa tiến hành khảo sát tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP, giai đoạn từ 1-7-2014 đến 31-12-2019. 

Qua giám sát cho thấy sau 5 năm triển khai Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014) đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Tuy vậy, vẫn còn nhiều khó khăn, chồng chéo trong quá trình triển khai thực hiện tại các địa phương. 

Một trong những vướng mắc của Luật Đất đai ảnh hưởng lớn đến quá trình triển khai xây dựng các dự án là vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Đây cũng là khâu khó nhất, kéo dài trong quá trình thực hiện một dự án.

Một nhà, đất luôn có hai giá

Tại quận Gò Vấp, hiện có nhiều công trình, dự án đăng ký trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã triển khai thực hiện công tác thu hồi đến nay đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện. 

Nguyên nhân chủ yếu, theo UBND quận Gò Vấp là do công tác xác định đơn giá đất tính bồi thường gặp nhiều khó khăn, chưa phù hợp thực tế. 

Điển hình, đối với đơn giá đất nông nghiệp, do hiện nay trên địa bàn quận còn rất ít đất nông nghiệp nên việc tìm các tài sản giao dịch thành đối với đất nông nghiệp lại càng khó khăn, nếu có thì đơn giá trong các hợp đồng giao dịch thành không đúng với thực tế. 

Do đó, đơn giá đất nông nghiệp được thẩm định để bồi thường trong các dự án hầu như chưa sát thực tế, phần lớn các hộ dân chưa đồng ý với đơn giá bồi thường, gây khó khăn trong công tác bồi thường thu hồi mặt bằng, ảnh hưởng tiến độ thực hiện dự án.

Đây cũng là vấn đề khiến huyện Nhà Bè "đau đầu" khi xác định giá đất để bồi thường. Luật Đất đai năm 2013 quy định có 2 phương thức bồi thường về đất là giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 

Tuy nhiên, trên thực tế có rất ít trường hợp bồi thường bằng đất, bởi không có quỹ đất để bồi thường theo phương thức "đất đổi đất". 

Vì vậy, phương thức bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi là phương thức chủ yếu hiện nay. 

Qua quá trình thực tế triển khai thì cơ chế xác định giá đất cụ thể để bồi thường về đất vẫn còn những vướng mắc do nhiều nguyên nhân mà nguyên nhân cơ bản là hiện nay các địa phương chủ yếu khảo sát giá dựa trên các thông tin giao dịch thành được lưu trữ hoặc công khai tại các cơ quan công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, sàn giao dịch...

Trong khi thông tin của các hợp đồng chuyển nhượng này, người dân thường ghi theo giá của nhà nước hoặc thỏa thuận ghi thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thật trên thị trường để giảm bớt nghĩa vụ nộp thuế, từ đó khi phê duyệt đơn giá bồi thường sẽ không phù hợp và thấp hơn giá thị trường. 

Ngoài ra, khi phê duyệt đơn giá theo quy định của luật thì phải bảo đảm giá phù hợp với giá thị trường (điểm c, khoản 1, điều 112 Luật Đất đai năm 2013) nhưng thực tiễn hiện nay cho thấy cơ chế phê duyệt giá còn mang tính chủ quan, phụ thuộc khá nhiều vào chất lượng của các tổ chức thẩm định giá đất và cơ quan thẩm định của nhà nước.

Huyện Nhà Bè đang “đau đầu” khi xác định giá đất nông nghiệp để bồi thường, khiến nhiều dự án chậm tiến độ, đất trong quy hoạch bị bỏ hoang, gây lãng phí. Ảnh: Hoàng Triều

Cần mạnh tay xử lý

UBND huyện Nhà Bè kiến nghị cần có cơ chế khi đã thỏa thuận đến một tỉ lệ nhất định 80% trở lên, nếu không thỏa thuận tiếp được thì cho phép thu hồi bắt buộc. 

Theo quy định, cơ chế "thỏa thuận" được thực hiện đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư, trên cơ sở đồng thuận giữa nhà đầu tư và cộng đồng những người đang sử dụng đất. 

Hiện nay, trên địa bàn có rất nhiều dự án phải thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận đang thực hiện dang dở, kéo dài nhiều năm do chưa thỏa thuận 100%, các chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 80% thậm chí đến 95%. 

Mặc dù các chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận với người dân nhưng chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong thỏa thuận đối với những trường hợp người không có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cố tình đòi giá cao nên không thỏa thuận được, dẫn đến dự án chậm tiến độ, kéo dài gây lãng phí về mặt kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến phát triển.

ĐBQH Trương Trọng Nghĩa nhìn nhận một trong những tác hại của việc bán nhà, đất giá cao trên thực tế nhưng lại ghi trên hợp đồng giá thấp để trốn thuế của đại đa số người dân hiện nay. 

Theo ĐB Nghĩa, một số đơn vị công chứng tiếp tay cho người dân trốn thuế bằng cách lờ đi việc ghi giá bán quá thấp trên hợp đồng. Các khâu trước bạ, đăng ký nhà, đất cũng không có kiểm soát và lưu ý cho những trường hợp ghi giá thấp. 

"Tác hại của việc khai giá bán thấp để trốn thuế là giá tham chiếu để xây dựng giá bồi thường cũng thấp theo, làm ảnh hưởng đến người nhận bồi thường. Đồng thời, ghi giá đất giao dịch thấp còn làm méo mó giá thị trường" - ĐB Trương Trọng Nghĩa nhìn nhận.

Trước thực tế trên, nhiều ĐBQH kiến nghị xử lý hình sự điểm một số trường hợp ghi giá đất thấp để trốn thuế, đồng thời tuyên truyền mạnh mẽ hơn nữa để người dân biết về việc này. 

"Các đơn vị công chứng, cơ quan đăng ký, cơ quan thuế khi phát hiện trường hợp nghi ngờ ghi giá thấp có chuyển sang cơ quan điều tra được không?" - ĐB Trương Trọng Nghĩa đặt câu hỏi và nói đây là vấn đề cần các cơ quan chức năng kiểm soát ngay lập tức, không chờ đến khi sửa đổi Luật Đất đai. 

Dẫn thông tin từ Cục Thuế TP, Phó trưởng Đoàn ĐBQH TP Văn Thị Bạch Tuyết cho biết việc ghi giá mua bán đất trên hợp đồng thấp để trốn thuế làm mỗi năm TP bị thất thu ngân sách 2.000 tỉ đồng.