Sắp ban hành nghị quyết gỡ khó cho BĐS, kỳ vọng lan tỏa tích cực toàn nền kinh tế, tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng

Tại hội nghị trực tuyến về gỡ khó cho bất động sản sáng 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết  sau hội nghị này, Chính phủ dự kiến sẽ ban hành nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hoà lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Theo dự thảo nghị quyết tại hội nghị trực tuyến hôm 17/2, nhiều đề xuất đã được đưa ra, trong đó có đề xuất dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây).

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Khoảng 50% còn lại sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.  

"Việc Chính phủ sắp ban hành nghị quyết gỡ khó cho thị trường bất động sản là tin tích cực với nền kinh tế", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) bình luận.

Ông nhấn mạnh dù chỉ chiếm khoảng 3,7% GDP,  bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, thị trường lao động,...

Vị chuyên gia cũng đề cập đến ảnh hưởng lan tỏa của nhóm ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam. Theo nghiên cứu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Với hệ số lan tỏa rất lớn, bất động sản ảnh hưởng đến 40 ngành nghề, lĩnh vực, đặc biệt là các ngành công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính ngân hàng, xây dựng, du lịch.

Ngoài ra, đây cũng là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, chiếm tỷ lệ 8-10% FDI đăng ký mới hàng năm.  

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Nếu các vấn đề của thị trường bất động sản kéo dài và không được tháo gỡ, sẽ có thể tác động lâu dài đến tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng việc ban hành nghị quyết này sẽ góp phần phục hồi chính thị trường bất động sản, song song phục hồi nền kinh tế. Thị trường bất động sản quan trọng, liên quan đến cả lĩnh vực xây dựng, sản xuất kinh doanh, thị trường việc làm và thu nhập của người lao động.

Theo ông, điểm tích cực là các vấn đề đã được đưa ra thảo luận, các phương án xử lý cũng đã được đề xuất bao gồm cả nhóm giải pháp liên quan pháp lý và vốn - hai nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay. Ông kỳ vọng nghị quyết sẽ đưa ra những giải pháp "càng cụ thể càng tốt" bởi xử lý được các vấn đề của thị trường này còn hạn chế được rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

"Thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp nếu tiếp tục khó khăn sẽ tác động xấu lên chất lượng tài sản cũng như tình hình thanh khoản của các ngân hàng. Cho vay bất động sản thường là các khoản vay trung và dài hạn, các ngân hàng sẽ phải chú ý nhiều hơn đến việc quản lý rủi ro thanh khoản và sẽ không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh trong danh mục tín dụng của mình", các chuyên gia của CTCP Chứng khoán VNDirect mới đây cảnh báo.

Các vấn đề của thị trường bất động sản cũng được nhiều tổ chức nhận định là một trong những rủi ro với triển vọng kinh tế 2023. Bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) nêu lo ngại chu kỳ đi xuống của bất động sản sẽ tác động tới đầu tư và tiêu dùng trong nước. Các chuyên gia tại đây dự báo thị trường bất động sản không biến động quá tiêu cực sẽ góp phần giúp kinh tế tăng trưởng 6-6,2% năm nay

Trong khi đó, CTCP Chứng khoán VNDirect dự báo năm 2023, Việt Nam sẽ đối mặt các thách thức do tăng trưởng xuất khẩu thấp, môi trường lãi suất cao, lạm phát thế giới vẫn ở mức cảnh báo, thanh khoản thắt chặt và gia tăng áp lực nợ xấu ở mảng bất động sản.

Nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cảnh báo chu kỳ đi xuống của bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng.

"Niềm tin tiêu dùng, đầu tư vừa mới phục hồi sau COVID-19 sẽ suy yếu trở lại. Khó khăn của thị trường bất động sản sẽ kéo giảm niềm tin tiêu dùng, đặc biệt là đối với tiêu dùng hàng lâu bền và hàng hoá không thiết yếu. Bên cạnh đó, lãi suất huy động tăng kèm theo rủi ro ở các kênh đầu tư khác khiến cho nhu cầu tiết kiệm tăng lên. Chi phí vay cao hơn cũng giảm động lực vay tiêu dùng và đầu tư mới", VDSC cho hay.

Bình luận về một số giải pháp được đề xuất để gỡ khó cho bất động sản, PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng có khá rõ sức ép đối với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc đưa ra chính sách hỗ trợ trước sự khó khăn của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian gần đây.   

Nhận định về hai gói tín dụng được thị trường nhắc đến trong thời gian gần đây, ông Thế Anh phỏng đoán rằng hai gói này, nếu được thực hiện thì chỉ là một. Đây là gói tín dụng hướng vào phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, trong đó một nửa dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở, nửa còn lại hỗ trợ người mua nhà. Mặc dù quy mô không lớn, chỉ bằng 1% tổng tín dụng hiện tại, nhưng NHNN cũng không khỏi e ngại bởi nguồn vốn được tạo ra qua hình thức tái cấp vốn dài hạn.

"Các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình này có thể đem thế chấp dài hạn các hợp đồng tín dụng đang có để lấy tiền từ NHNN cho vay. Hay nói cách khác, với một đồng vốn huy động được từ thị trường 1, các ngân hàng có thể cho vay hai lần", ông Thế Anh chia sẻ.

Ông cũng cho biết thông thường, hình thức tái cấp vốn này thường chỉ được thực hiện ngắn hạn khi một ngân hàng nào đó rơi vào tình trạng mất thanh khoản, hoặc thị trường liên ngân hàng đóng băng do khủng hoảng niềm tin.

Theo ông, đây là lý do tại sao Thống đốc e ngại rằng chính sách này có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ khi cần hút tiền về.   

Bên cạnh sức ép lên việc điều hành chính sách tiền tệ của NHNN, PGS.TS.Phạm Thế Anh cho hay những chính sách ưu đãi hướng vào một phân khúc nào đó thường tốn kém nguồn lực giám sát và không tránh khỏi những chiêu thức lách luật của các bên.

Trước đây với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trong khoảng thời gian năm 2013 - 2014, một số doanh nghiệp bất động sản đã tách hợp đồng mua/bán nhà thành hai hợp đồng: hợp đồng mua/bán và hợp đồng nâng cấp nội thất căn hộ để đảm bảo giá trị căn hộ thuộc diện hưởng ưu đãi của gói hỗ trợ.

Do đó, trong bối cảnh hiện nay, ông cho rằng các chính sách có thể hạ mặt bằng lãi suất chung của toàn nền kinh tế nên được ủng hộ hơn là hướng vào một thị trường nào đó. "Khi lãi suất ở về mức chấp nhận được, tất cả các hoạt động kinh tế sẽ sôi động trở lại chứ không chỉ riêng thị trường bất động sản", ông nhận định.