Quyền xử lý tài sản bảo đảm của TCTD

Cho tới thời điểm hiện tại, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản bảo đảm của hầu hết các TCTD. Ảnh: Hải Nguyễn

Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận

Theo quy định tại khoản 1, điều 303, Bộ luật Dân sự (BLDS) - có hiệu lực từ ngày 1-1-2017, các bên có thể thỏa thuận một trong những phương thức sau đây để xử lý tài sản cầm cố, thế chấp : (i) bán đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; hoặc (iv) phương thức khác.

So với quy định cũ, có thể thấy nhà làm luật đã bổ sung phương thức cho phép TCTD tự bán tài sản bảo đảm (mà không cần có ủy quyền từ bên bảo đảm) và chính thức công nhận việc các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm về việc tài sản bảo đảm có thể được bán đấu giá khi xử lý. Cách tiếp cận này góp phần làm đa dạng hóa các phương thức xử lý tài sản bảo đảm.

Một điều đáng tiếc là không biết vô tình hay hữu ý mà ở đây nhà làm luật chỉ cho phép TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc hoàn trả khoản vay khi khoản vay này là khoản vay của chính bên bảo đảm. Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp hay cầm cố tài sản của mình để bảo đảm cho một bên khác vay vốn tại TCTD và trong trường hợp này, các bên buộc phải quy định (các) phương thức xử lý bảo đảm khác. Rất khó để có thể hiểu được triết lý đằng sau sự hạn chế này, nhất là trong bối cảnh trước khi ban hành BLDS, một số học giả và người hoạt động thực tiễn đã phát hiện và “cảnh báo” sự phi lý (vốn đã tốn tại trong các văn bản cũ) này.

Đưa tài sản ra đấu giá - quyền mặc nhiên của TCTD?

Trong thực tế, đấu giá tài sản là phương thức bán tài sản phổ biến nhất để xử lý tài sản bảo đảm. Khoản 5, điều 5, Luật Đấu giá tài sản - có hiệu lực từ ngày 1-7-2017, định nghĩa “người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Định nghĩa này sẽ ít nhiều “làm khó” TCTD.

Thực vậy, điểm b, khoản 1, điều 303, BLDS cho phép TCTD được tự bán tài sản bảo đảm. Về nguyên tắc, với phương thức xử lý tài sản bảo đảm này, TCTD có thể bán đấu giá hoặc không thông qua bán đấu giá. Tuy nhiên nếu theo đúng câu chữ của khoản 5, điều 5 nêu trên thì dường như điểm b, khoản 1, điều 303, BLDS không nói rõ TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá.

Như vậy, để TCTD có thể chủ động ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản thì trong hợp đồng bảo đảm phải nêu rõ quyền của TCTD được “tự bán tài sản bảo đảm thông qua đấu giá hoặc không qua đấu giá”. Lúc này mới thỏa mãn được yêu cầu có thỏa thuận của các bên về việc TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá nêu tại khoản 5, điều 5 nêu trên.

Điểm a, khoản 1, điều 303, BLDS quy định các bên có thể thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua “bán đấu giá tài sản”. Khoản 5, điều 5 nêu trên cũng nêu rõ là người có tài sản đấu giá cũng có thể là “người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản”. Để TCTD được quyền chủ động bán đấu giá tài sản thì trong hợp đồng bảo đảm cần có (i) một điều khoản ủy quyền theo đó bên bảo đảm (là chủ sở hữu tài sản) ủy quyền cho TCTD bán đấu giá tài sản hoặc (ii) quy định rõ TCTD có quyền đưa tài sản ra bán đấu giá.

Cần lưu ý đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì theo điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017), dường như TCTD có quyền mặc nhiên được đưa tài sản ra đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp.

Có thể thấy hợp đồng bảo đảm cần có các điều chỉnh tương ứng để TCTD có thể thực hiện quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm, trừ trường hợp các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đấu giá tài sản quy định rõ TCTD là người có tài sản đấu giá đối với trường hợp đấu giá tài sản bảo đảm.

Khi đất bị thu hồi

Cho tới thời điểm hiện tại, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản bảo đảm của hầu hết các TCTD. Việc xử lý loại tài sản bảo đảm này cũng đặt ra cho TCTD nhiều khó khăn nhất trong thực tế.

Theo quy định tại điều 43a, Nghị định 43 nói trên, nếu đất mà quyền sử dụng đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ mặc nhiên chấm dứt. Lúc này TCTD chỉ có thể trông đợi vào số tiền Nhà nước bồi thường cho bên thế chấp nếu hợp đồng thế chấp có quy định về việc TCTD được nhận số tiền bồi thường này. Tuy nhiên không phải lúc nào bên có đất bị thu hồi cũng (i) được bồi thường hay (ii) được bồi thường bằng tiền. Về điểm này, một điều khá đáng tiếc là Nghị định 43 vẫn thiếu vắng một quy định theo hướng trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi.

Điểm a, khoản 3, điều 81, Nghị định 43 quy định trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đã thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác. Xét trên phương diện thực tiễn, thủ tục thu hồi đất ở đây là một “bước đệm” hợp lý bởi trước khi tiếp tục cho bên mua tài sản hay TCTD thuê đất thì Nhà nước phải nắm trong tay phần diện tích đất này. Có điều, nếu đối chiếu với các quy định về thu hồi đất trong Luật Đất đai thì không có căn cứ thu hồi đất này. Thiết nghĩ, trường hợp thu hồi đất này cần được luật hóa để tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc thực thi.

Bán khoản vay được bảo đảm

Điểm d, khoản 2, điều 174, Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần, được thế chấp quyền sử dụng đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Trong thực tế, quy định này có thể dẫn đến cách hiểu là bên nhận thế chấp luôn luôn phải là TCTD, tức là ngay cả khi khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được bán cho một tổ chức khác thì tổ chức này phải là một TCTD thì mới có thể tiếp tục được hưởng biện pháp thế chấp đã được xác lập. Nói cách khác, những tổ chức như Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) hay doanh nghiệp không phải là TCTD có thể sẽ vướng rào cản pháp lý này khi mua nợ.

Điểm c, khoản 2, điều 81, Nghị định 43 quy định “trường hợp tổ chức được phép mua bán nợ theo quy định của pháp luật mua khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp [...] của bên nhận thế chấp [...] thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp [...] đã giao kết trong hợp đồng thế chấp [...]. Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp [...] theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp [...] đã ký”.

Dễ thấy có lỗi kỹ thuật trong quy định này khi người làm luật quy định “khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp” vốn cần được hiểu là “khoản nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất”.

Tuy vậy, nhìn một cách tổng thể đây là một quy định khá tiến bộ bởi vì nó sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc nêu trên do khái niệm “tổ chức” ở đây mang nghĩa rộng, không chỉ bao gồm TCTD mà còn cả VAMC hay các doanh nghiệp khác không phải là TCTD.

Chỉ có điều trong thực tế sau khi mua một khoản vay, bên mua thường muốn và có thể đàm phán được với bên vay về việc bổ sung tài sản bảo đảm. Đáng tiếc là nhà làm luật chưa mở rộng ngoại lệ cho phép bên mua nhận bổ sung thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Một cách tiếp cận như thế sẽ góp phần khơi thông thị trường mua bán nợ.