Những điểm mới trong Luật Nhà ở áp dụng vào thực tế như thế nào

Ngày 11/10, UBND TP HCM tổ chức hội nghị phổ biến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 1/8) với sự tham gia của các báo cáo viên đến từ Bộ Xây dựng, nhằm phổ biến pháp luật đến người dân.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, từ ngày có hiệu lực, Chính phủ, Thủ tướng đã ban hành 5 nghị định, một quyết định; Bộ Xây dựng ban hành 2 thông tư quy định chi tiết hai luật này. Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng có 11 nội dung giao UBND cấp tỉnh ban hành, hoặc trình HĐND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền.

Việc phổ biến Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có ý nghĩa quan trọng, nâng cao nhận thức về pháp luật trong thực hiện các nhiệm vụ đối với đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức ngành xây dựng và các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực xây dựng; đặc biệt là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản.

Bỏ nhiều thủ tục rườm rà

Tham gia hội nghị với tư cách là báo cáo viên, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, phổ biến những nội dung trọng tâm, điểm mới của của Luật Nhà ở 2023.

Cụ thể, luật này đã dành một chương riêng để quy định về xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương thực hiện quản lý về nhà ở. Trong đó, có một số điểm mới như: bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; bỏ việc lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Việc này nhằm tránh tình trạng điều chỉnh liên tục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong thời gian qua; hạn chế việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không sát với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định cũng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương chủ động trong theo dõi, triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Trong đó, bổ sung quy định mới về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm các giai đoạn: chuẩn bị; thực hiện và kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan (Điều 34). Chính phủ sẽ quy định chi tiết các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

Siết quy định về chung cư mini

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 cũng bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân để bán, cho thuê... được quy định chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn tính mạng và tài sản của người dân.

Cụ thể, cá nhân có quyền sử dụng đất ở đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ gồm: từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê, kết hợp bán cho thuê mua; 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải: đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Xây dựng; yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân; điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ.

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư; mở rộng đối tượng được ở nhà công vụ...

Cũng trong hội nghị, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, đã phổ biến nhiều nội dung trọng tâm, điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong đó, luật đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai là phải được công khai thông tin theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Về Sàn giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh - nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.

Đối với môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản...

Do thời gian của hội nghị giới hạn, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, đề nghị các đơn vị, cá nhân nếu còn thắc mắc về các vấn đề liên quan đến áp dụng, quy định của các luật này thì gửi văn bản về Sở. Cơ quan này sẽ tập hợp gửi Bộ Xây dựng trả lời sau.