Nhu cầu nhà ở xã hội nhiều gấp 4 lần nguồn cung dự kiến

Theo số liệu từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, tổng nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2030 khoảng 974.000 căn, 70% đến từ nhóm người thu nhập thấp và công nhân lao động. Trong khi đó, thành phố mới xác định triển khai 193 dự án với quy mô khoảng 229.187 căn hộ trên quỹ đất hơn 740 ha. Như vậy, nguồn cung dự kiến hiện mới đáp ứng chưa đến một phần tư nhu cầu.

Sở cho biết TP HCM bố trí khoảng 1.400 ha cho phát triển nhà ở xã hội. Sau khi mở rộng địa giới và bổ sung từ các khu vực lân cận, tổng quỹ đất hiện nay ước tính khoảng 1.700 ha, thậm chí có thể nghiên cứu nâng lên gần 2.000 ha trong thời gian tới. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Dù khó đáp ứng đủ nhu cầu thực tế của thị trường, nguồn cung mới được dự báo giúp phần nào giải cơn khát an cư cho nhóm người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố.

Dù danh mục dự án đã được lập, tiến độ triển khai thực tế vẫn chậm hơn kỳ vọng. Nút thắt lớn nhất được các doanh nghiệp và chuyên gia chỉ ra là thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung khó tăng tốc.

Tại tọa đàm 'Gỡ vướng để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội' do báo Tuổi Trẻ tổ chức mới đây, ông Bùi Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết quy trình pháp lý một dự án nhà ở xã hội trên lý thuyết đã được rút ngắn còn khoảng 132 ngày. Tuy nhiên, đây chỉ là thời gian xử lý khi hồ sơ hoàn chỉnh. Trên thực tế, doanh nghiệp phải chuẩn bị và chỉnh sửa hồ sơ nhiều lần, khiến tổng thời gian kéo dài gấp đôi, thậm chí gấp ba.

Theo ông, một dự án nhà ở xã hội phải trải qua nhiều bước như tạo lập quỹ đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định và cấp phép xây dựng. Mỗi khâu đều cần lấy ý kiến nhiều sở ngành, trong khi một số thủ tục còn trùng lặp hoặc mang tính hình thức, làm kéo dài thời gian xử lý.

Không chỉ thủ tục, quy định quy hoạch cũng là điểm nghẽn khi nhiều khu đất phù hợp phát triển dự án nhưng không đáp ứng chỉ tiêu dân số hoặc chức năng sử dụng đất, buộc phải điều chỉnh lại, kéo dài thêm tiến độ.

Ông Nghĩa tính toán, một dự án nhà ở xã hội thường mất 18-24 tháng để hoàn tất pháp lý, cộng thêm khoảng hai năm thi công. Như vậy, nếu bắt đầu từ hiện tại, sớm nhất phải đến giai đoạn 2028-2029 mới có thể bàn giao nhà. "Điều này cho thấy nguồn cung hôm nay là kết quả của 2-3 năm trước. Nếu không tháo gỡ kịp thời, tình trạng thiếu hụt sẽ tiếp diễn", ông Nghĩa nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu, phân tích thêm điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của nhà ở xã hội nằm ở khâu thực thi khi hệ thống pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Nhiều dự án có quỹ đất nhưng không thể triển khai do vướng quy hoạch và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, thủ tục hành chính chưa được cải cách theo hướng tạo thuận lợi, các dự án nhà ở xã hội vẫn phải xin giấy phép xây dựng dù đã có quy hoạch chi tiết, trong khi một số dự án nhà ở thương mại lại được đơn giản hóa thủ tục.

Với nguồn vốn, ông Châu nhận định đây là yếu tố then chốt nhưng chưa được giải quyết triệt để. Nguồn tín dụng ưu đãi chưa ổn định, trong khi doanh nghiệp khó tiếp cận các nguồn vốn dài hạn.

"Quy trình chồng chéo, mỗi nơi hiểu một kiểu, nhiều trường hợp luật cho nhưng nghị định lại không có, doanh nghiệp rất khó thực hiện", ông Châu nói.

Thực tế này đang tác động trực tiếp đến nguồn cung nhà ở xã hội tại TP HCM. Theo báo cáo từ Liên đoàn Lao động thành phố, giai đoạn 2021-2025, thành phố mới hoàn thành khoảng 19.000 căn, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn. Riêng năm 2026, mục tiêu khoảng 28.500 căn nhưng đến hết quý I mới có 580 căn hoàn thành, đạt khoảng 2% kế hoạch.

Dù thành phố có kế hoạch triển khai hàng chục dự án trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung, nhưng tiến độ vẫn phụ thuộc nhiều vào khả năng tháo gỡ thủ tục và huy động vốn. Nhất là khi thành phố nới rộng điều kiện thu nhập khiến số lượng người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tăng mạnh, qua đó càng làm gia tăng áp lực lên nguồn cung vốn đã hạn chế.

Trước thực tế này, ông Nguyễn Văn Hoan, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP HCM, cho biết thành phố đang triển khai nhiều giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ, trong đó Sở đã tham mưu để thành phố cắt giảm ít nhất 50% lượng thủ tục hành chính, chủ động, họp định kỳ hàng tháng, thành lập tổ công tác giải quyết vướng mắc về đầu tư xây dựng.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng cần cải cách mạnh mẽ hơn, như cắt giảm các thủ tục không cần thiết, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình và điều chỉnh cơ chế tài chính, quy hoạch linh hoạt hơn. Trong bối cảnh nhu cầu rất lớn, việc tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục và vốn được xem là yếu tố then chốt để tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội. Nếu không cải thiện, khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung tại TP HCM sẽ tiếp tục nới rộng trong những năm tới.