Nhiều mặt bằng nhà phố qua thời 'gà đẻ trứng vàng'

Mặt bằng nhà phố trung tâm từng được xem là "gà đẻ trứng vàng" với giới đầu tư bởi tiềm năng tăng giá và dòng tiền cho thuê hấp dẫn. Tuy nhiên, thời gian qua nhiều mặt bằng nhà phố ở vị trí đắc địa tại Hà Nội và TP HCM rơi vào tình cảnh ế ẩm kéo dài đã khiến hiệu suất đầu tư sụt giảm mạnh.

Ông Việt, chủ một căn nhà phố diện tích 60 m2, mặt tiền 4 m trên đường Kim Mã, kể đã bị hụt 400 triệu đồng do không tìm được khách thuê trong 8 tháng (giá thuê 50 triệu một tháng). Hồi đầu một số khách thuê có thương lượng giá nhưng ông Việt không đồng ý vì làm "giảm giá trị tài sản". Sau đó, liên tiếp 3-4 mặt bằng xung quanh cũng trong cảnh ế ẩm khiến ông lo căn nhà càng kén khách thuê hơn, kéo tỷ suất lợi nhuận lao dốc.

Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều mặt bằng ở tuyến phố sầm uất như Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Phố Huế, Bà Triệu, Thái Hà... rơi cảnh bỏ trống nhiều tháng chưa tìm được khách thuê. Riêng đường Kim Mã có hơn 40 cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng mặt bằng. Gần đó, tuyến phố Nguyễn Thái Học cũng chung cảnh bỏ trống nhiều mặt bằng do không tìm được khách thuê.

Tương tự, tại TP HCM, thực trạng mặt bằng nhà phố cho thuê ế ẩm không còn là chuyện mới mẻ. Ngay cả những tuyến phố thương mại hàng đầu như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Pasteur, Hai Bà Trưng... có không ít mặt bằng ế khách thuê từ 2022 đến nay. Trong khi giá chào thuê khu vực này lên đến 10.000-35.000 USD (250-750 triệu đồng) mỗi tháng. Tại đường Đồng Khởi, tuyến đường có giá thuê đắt thuộc top toàn cầu, nhiều nhà phố cũng trong cảnh "ngồi chờ khách".

Theo kết quả thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 5.600 độc giả, mặt bằng bán lẻ gồm nhà phố cho thuê xếp cuối cùng về mức độ hấp dẫn để đầu tư năm nay.

Sức hút đầu tư mặt bằng nhà phố có xu hướng sụt giảm bởi qua thời "gà đẻ trứng vàng". Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập, cho biết nhà mặt tiền cho thuê có tệp khách đầu tư đặc thù bởi cần tài chính rất lớn. Nếu nằm trên các tuyến phố trung tâm, đơn giá mỗi m2 không dưới vài trăm triệu đồng, thậm chí lên đến 1-2 tỷ đồng một m2 với khu vực lõi đô thị. Tính ra, tổng vốn bỏ ra cho một căn nhà mặt tiền diện tích 50-60 m2 vào khoảng vài chục đến trăm tỷ đồng. Xét về tiềm năng đầu tư, giá trị cao tỷ lệ nghịch với biên độ tăng trưởng nên đầu tư nhà phố thường được kỳ vọng ở dòng tiền cho thuê.

Tuy nhiên, không tìm được khách thuê khiến nhiều mặt bằng bị bỏ trống, không thu được dòng tiền, kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê sụt giảm. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan, cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phố dưới 1,5% một năm, thấp nhất trong các loại hình cho thuê. Trong khi, chung cư có tỷ suất 3,5-4% còn shophouse dự án khoảng 2-3% một năm.

Ông Tuấn lý giải hành vi tiêu dùng thay đổi mạnh mẽ đang làm giảm dần vị thế và nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố. Bởi người tiêu dùng có xu hướng chuyển hướng mua sắm trong các trung tâm thương mại, nơi tập trung nhiều thương hiệu cùng phân khúc vừa dễ dàng mua sắm vừa kết hợp vui chơi, ăn uống. Mô hình này cũng không làm gián đoạn trải nghiệm của khách hàng bởi tắc nghẽn giao thông hay không có chỗ đỗ xe.

Thương mại điện tử lên ngôi kéo theo nhu cầu mua sắm online tăng mạnh, làm giảm sức cạnh tranh của mặt bằng nhà phố, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển. Ông nói, trước khi các kênh mua sắm online bùng nổ, chủ nhà phố có ưu thế hơn khách thuê bởi nhu cầu thuê mặt tiền đẹp rất lớn, khách phải "giành nhau, chấp nhận giá thuê đắt đỏ".

Nhu cầu tiêu dùng thay đổi kể từ dịch bệnh đã khiến khách thuê ngày càng có ưu thế hơn. Theo báo cáo mới đây của nền tảng dữ liệu thương mại điện tử Metric, người Việt chi cho mua hàng online trung bình 1 tỷ USD mỗi tháng. Trong đó, 32% người tiêu dùng mua sắm online vài lần một tuần. Điều này khiến các thương hiệu cũng thay đổi quan niệm thuê mặt tiền đẹp mới hút nhiều khách thuê. Họ có thể chuyển sang thuê nhà trong ngõ để mở rộng kho hàng và tập trung chi phí làm marketing trên các kênh online, theo ông Hiển.

Chưa kể, nền kinh tế còn nhiều khó khăn, sức mua sụt giảm, người dân quản lý chặt chi tiêu đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các hộ kinh doanh, doanh nghiệp. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính chung 9 tháng đầu năm, gần 61.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động, tăng hơn 33% so với cùng kỳ. Tức bình quân một tháng có 18.200 công ty rút lui khỏi thị trường.

"Phân khúc nhà phố cho thuê vừa bị thu hẹp khách thuê vừa chịu cạnh tranh lớn, dẫn đến làn sóng trả mặt bằng ồ ạt ở nhiều tuyến đường tại Hà Nội và TP HCM", ông Hiển cho hay.

Nếu chỉ tính về hiệu quả đầu tư, nhà phố mặt tiền xếp cuối về mức độ hấp dẫn, song đây vẫn là loại hình được ưa chuộng bởi khả năng tích sản, mang đến vị thế cho chủ sở hữu.

Ông Lê Quốc Kiên cho biết trong một khu vực dân cư lâu năm, số lượng nhà mặt tiền thường chỉ chiếm 10-15%, còn lại là nhà trong ngõ. Chủ nhà mặt tiền phần đông thuộc nhóm có điều kiện, nhiều người không có nhu cầu ở nhà phố bởi họ sở hữu nhiều bất động sản. Tuy nhiên, nhà mặt phố luôn nằm trong danh mục đầu tư phải có bởi loại hình này hiếm khi biến động về giá đồng thời nâng tầm vị thế cho chủ sở hữu. Điều này cho thấy vì sao ế khách thuê nhiều tháng, nhiều chủ nhà thà bỏ trống mặt bằng chứ không giảm giá cho thuê. Mục tiêu là giữ giá trị tài sản.

Dự báo về phân khúc này thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn nói rất khó để nhà mặt phố cải thiện tỷ suất lợi nhuận đầu tư trong ngắn hạn. Bởi nhiều mặt bằng khó cải thiện được nhược điểm mặt tiền, diện tích hẹp, không có chỗ đỗ xe, ở khu vực tắc nghẽn giao thông... Trong khi nhu cầu mua sắm tương lai dịch chuyển mạnh mẽ sang khu vực tập trung và hiện đại như mô hình "mall in mall".

"Các chủ nhà nên tính toán giảm kỳ vọng về giá để vừa hồi phục lại dòng tiền cho thuê vừa hỗ trợ khách thuê trong giai đoạn này", ông Tuấn cho hay.