Nhà nước thất thu bởi có 2 giá đất

Việc bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành chênh lệch quá lớn so với giao dịch thực tế trên thị trường đã khiến phát sinh nhiều bất cập, thậm chí tiêu cực.

Bảng giá đất không sát thị trường đã làm phát sinh tiêu cực.

"Cưa đôi" phần chênh lệch

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) cho biết, khi tính tiền sử dụng đất cho DN nhà nước tính theo giá thị trường, còn người dân đóng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì áp dụng theo bảng giá đất. Đó là bất cập thứ nhất. Thứ hai, vì tính tiền sử dụng đất cho DN theo giá thị trường nên phải thẩm định. Quy trình này vừa tốn thời gian, vừa dễ nảy sinh tiêu cực. Cụ thể, một công ty thẩm định giá sẽ điều tra xác định giá đất theo giá thị trường, sau đó Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính thẩm định lại một lần nữa mới trình hội đồng thẩm định giá thông qua.

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, khi thẩm định tiền sử dụng đất cho DN các cơ quan chức năng cũng “nhìn” vào bảng giá đất một phần. Tuy nhiên, do chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường và bảng giá đất khiến việc thẩm định giá, xác định tiền sử dụng đất thường không chính xác. DN định lượng tiền sử dụng đất một đằng, nhà nước đưa ra một nẻo. Từ đây phát sinh mâu thuẫn, thậm chí tạo kẽ hở để tham ô, tham nhũng nảy nở. Có rất nhiều trường hợp DN "chạy" để có được số tiền sử dụng đất càng ít càng tốt. Phổ biến là “cưa đôi” số tiền chênh lệch giữa bên thẩm định và DN.

“Do bảng giá đất quá thấp nên một DN chỉ cần thuê được đất của nhà nước rồi đem cho thuê lại với giá thị trường cao hơn là có lời. Hay đấu giá quyền sử dụng đất cũng căn cứ vào bảng giá đất quá thấp, nên dù đấu giá có được cao hơn giá khởi điểm thì nhà nước vẫn bị thất thu. Trong khi đó, người dân khi hợp thức hóa nhà đất trước mắt là lời vì đóng theo bảng giá đất, nhưng về lâu dài cũng sẽ bị thiệt hại lớn hơn nếu dự án bị thu hồi”, luật sư Phượng phân tích.

Bảng giá phải sát giá thị trường

Đối với những dự án nhà nước thu hồi đất, do áp dụng bảng giá đất để bồi thường nên đã gây ra sự bất hợp lý, khiếu nại của người dân. Đáng nói là đền bù theo bảng giá đất thấp nhưng nhà nước cũng không tiết kiệm được bao nhiêu vì thời gian giải tỏa lâu hơn, phát sinh nguồn vốn, làm cho tổng vốn đầu tư dự án sẽ tăng lên so với ban đầu. Điển hình như các dự án metro Bến Thành - Suối Tiên vốn đầu tư đã tăng lên gấp nhiều lần so với dự toán ban đầu do thời gian giải phóng mặt bằng bị chậm đã bị nhà thầu phạt, trượt giá. Những dự án bất động sản, hạ tầng khác cũng bị chậm theo. Những thiệt hại này không thể đong đếm được.

"Phải thiết lập một bảng giá đất sát giá thị trường. Để làm được việc này mọi giao dịch mua bán nhà đất phải thanh toán qua ngân hàng. Khi đó mọi thứ sẽ minh bạch và dễ dàng xác định được giá trị thật của đất. Rồi căn cứ vào đó đưa ra bảng giá đất gần như sát với giá thị trường", LS Phượng đề xuất.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, với bảng giá đất hiện nay khi một miếng đất công chuyển qua tư nhân hay hóa giá khi cổ phần hóa DN nhà nước sẽ tạo ra sự không rõ ràng, từ đó phát sinh tiêu cực gây thất thoát cho nhà nước rất lớn. Chỉ cần chênh lệch 1 - 2 giá đã có thể gây thất thoát hàng trăm tỉ đồng. Ở các nước, chỉ cần nơi nào đó cơ sở hạ tầng được đầu tư hoặc khi giá đất có biến động là bảng giá đất phải điều chỉnh cho kịp. Do đó, phải định giá đất theo giá thị trường, không thể cố định được vì giá đất biến động liên tục. Có thể điều chỉnh 2 năm một lần. Định giá đất theo công thức cơ bản nhất là theo giá thuê, giá khai thác bất đ̀ộng sản bình quân của khu vực đó để ít biến động hơn.

“Thật ra giá đất ở VN “cò” nào cũng biết giá trị thật, chỉ cần thông qua mấy công ty môi giới là biết rõ nhất. Căn cứ vào đây chỉ cần trừ đi 20% giá thực tế là vừa. Giá minh bạch rồi thì căn cứ vào đó thu thuế, tính tiền đền bù, quyền sử dụng đất khi DN phát triển bất đ̀ộng sản mà không cần phải cặm cụi tính toán mất thời gian và thiếu minh bạch như hiện nay”, TS Hiển phân tích.