Người vay mua nhà chùn bước dù lãi suất hạ nhiệt

Vợ chồng anh Đặng Huy, huyện Gia Lâm, Hà Nội dự tính mua căn hộ hai phòng ngủ tại khu đô thị phía Đông sau nhiều năm đi thuê. Cộng cả khoản tích lũy và gia đình hai bên hỗ trợ, vợ chồng anh có 1,5 tỷ đồng, định vay thêm khoảng 1,5 tỷ để mua nhà. Anh tính lựa chọn giỏ hàng mới để hưởng ưu đãi chiết khấu, lãi suất và trả theo tiến độ.

Đầu tháng, nghe ngóng một dự án gồm ba tòa tháp cao 37 tầng của chủ đầu tư nước ngoài đang nhận booking, anh liên hệ môi giới để hỏi thông tin. Tuy nhiên, anh bất ngờ vì giá bán cao hơn mức rumor (thăm dò thị trường) đến 20%. Để mua căn hai phòng ngủ 54 m2, vợ chồng anh cần vay thêm đến gần 3 tỷ đồng. Dù được ưu đãi lãi suất 0% đến đầu 2027 cùng chiết khấu đến 10%, khoản phải trả theo tiến độ vẫn là áp lực rất lớn với gia đình có hai con nhỏ.

Tương tự, chị Thu Hoài, TP Thủ Đức, TP HCM cho biết không mặn mà vay mua nhà thời điểm này, dù vợ chồng chị đã có khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng. Chị tham khảo mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay khá thấp, dao động 4-6,5% với khoản vay ngắn hạn trong 3-18 tháng, áp dụng với ngân hàng quốc doanh. Với các ngân hàng thương mại cổ phần, lãi cố định 12-18 tháng vào khoảng 7,2-9,8%. Sau đó, lãi suất thả nổi vào khoảng 10-11%. Tuy nhiên, để tìm sản phẩm phù hợp với ngân sách của vợ chồng chị không dễ dàng khi giá neo ngưỡng cao. Để mua được căn hộ mới bàn giao, diện tích đủ rộng cho gia đình 4 người, ngân sách phải từ 4 tỷ đồng trở lên.

Chị tính toán, nếu vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, lãi suất ở mức 8% một năm, vợ chồng chị phải trả tháng cao nhất gần 22 triệu đồng cả gốc và lãi vay, chưa tính đến lúc thả nổi. Khoản tiền này chiếm gần một nửa thu nhập hàng tháng của gia đình. Chị Hoài lo ngại tình hình kinh tế vẫn còn khó khăn, "vay ngân hàng thời điểm này là lựa chọn quá sức" nên vợ chồng chị quyết định lùi mua nhà

Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch chuyên phân phối dự án căn hộ tại phía Đông Hà Nội, cho hay những năm trước, quý IV thường là thời điểm sôi động nhất trong năm bởi tâm lý "cuối năm mua nhà". Tuy nhiên năm nay, giao dịch ảm đạm hẳn do phần lớn người dân thờ ơ xuống tiền. Vị này cho hay, ngay cả những nhà đầu tư có sẵn "tiền tươi" thời điểm này cũng ngại trả thẳng để mua chung cư mới vì vùng giá tiến đến ngưỡng đỉnh, kéo theo biên lợi nhuận và khả năng tăng giá sụt giảm.

Theo một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 11.000 độc giả, gần 40% phản hồi cho biết không muốn mua chung cư thời điểm này vì giá quá cao. Ngoài ra, khoảng 2.500 phản hồi cho rằng giá bán chưa hợp lý nên họ tiếp tục chọn thuê nhà.

Ghi nhận tình trạng trên, ông Từ Tiến Phát, Tổng giám đốc Ngân hàng Á Châu (ACB), cho biết lãi suất vay mua nhà cố định 5 năm tại nhà băng này hiện chỉ khoảng 8-8,5%, vùng rất thấp trong nhiều năm qua. Tuy nhiên 9 tháng đầu năm, dư nợ cho vay mua nhà tăng chậm đáng kể so với cùng kỳ, chưa đến 10%. Mức tăng này thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng 14% của nhà băng.

Theo ông, thị trường bất động sản nói chung và tại TP HCM nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn về thủ tục đầu tư và xây dựng dự án mới. Do đó, nhu cầu lớn nhất trên thị trường chủ yếu là giao dịch thứ cấp, mua đi bán lại giữa người dân với nhau.

"Giá nhà ở tăng mạnh gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà. Kỳ vọng phục hồi tiếp tục chuyển sang năm sau", ông Phát cho hay.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến hết tháng 9, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 16%, còn cho vay mua nhà ở chỉ tăng 4,6%. Dù cải thiện 3,5% so với năm ngoái, mức tăng này vẫn thấp cho thấy người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận nhu cầu mua nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao nhưng tập trung vào phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Trong khi phân khúc này đã biến mất tại TP HCM vào năm 2021 và tại Hà Nội vào 2023. Tại hai thành phố này, 80% dự án mở bán mới từ đầu năm đến nay đều thuộc nhóm cao cấp trở lên.

Thực trạng này đẩy giá nhà ở liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, song phân khúc này gần như bị "bỏ rơi", ông Đính cho hay.

Cùng quan điểm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng vấn đề chính là giá nhà neo ở ngưỡng rất cao, dù nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu, ưu đãi thời gian qua. Ngay cả khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà xuống mức rất thấp, giảm khoảng 2-3% so với năm ngoái, thu nhập của người dân thực tế vẫn rất khó khăn.

"Người dân thấy giá nhà quá cao nên họ phải chọn cách trì hoãn và chờ đợi thị trường có sản phẩm giá phải chăng", ông Lực cho hay.

Thời gian tới, nguồn cung căn hộ có xu hướng cải thiện song phân khúc cao cấp vẫn dẫn dắt thị trường, còn bình dân tiếp tục biến mất. OneHousing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dự báo năm 2025, Hà Nội đón thêm hơn 30.000 căn hộ mới, trong đó chung cư cao cấp chiếm 64%, hạng sang 36%. Tại TP HCM, nguồn cung chung cư có thể tăng lên đến 12.000 căn trong năm 2025 nhưng vẫn chủ yếu là sản phẩm giá cao. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở ngày càng trầm trọng.

Các chuyên gia cho rằng về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp "khơi thông" đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.