Mặt bằng bán lẻ nào sẽ đắt khách thuê năm 2024?

Trong báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu Savills đánh giá thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ sôi động hơn khi các đơn vị trong ngành ngày càng mở rộng hoạt động tại Việt Nam, thị trường trọng điểm khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, khách thuê cả trong và ngoài nước có xu hướng chuyển vào trung tâm thương mại được phát triển bài bản hơn là thuê nhà phố đơn lẻ.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho biết các bài toán xây dựng danh mục khách thuê của trung tâm thương mại tốt hơn nhà phố. Dữ liệu của đơn vị cho thấy công suất thuê cuối năm 2023 của trung tâm thương mại tăng 2% so với cùng kỳ năm trước đó. Loại hình này có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đồng thời chiếm tỷ trọng cao nhất.

Về nguồn cung, từ năm 2019 đến nay, cả trung tâm mua sắm giữ mức ổn định, tăng trưởng 2% theo năm. Trong quý IV/2023, tổng nguồn cung bán lẻ đạt 1,78 triệu m2, riêng trung tâm mua sắm chiếm 63%, tương đương 1,1 triệu m2.

Theo bà Minh, trung tâm thương mại đang là mặt bằng bán lẻ "được lòng" đông đảo khách thuê, nhất là những mặt bằng chất lượng cao, đầy đủ pháp lý và đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Điểm mấu chốt nằm ở việc trung tâm thương mại có thể phân khu khách thuê khoa học, tổ chức bài bản từ chiến lược quảng cáo đến quản lý vận hành. Bởi khách hàng không chỉ tìm kiếm nơi mua sắm, mà còn muốn trải nghiệm tổng hợp với các hoạt động giải trí và ẩm thực.

So với trung tâm thương mại, nhà phố có ưu thế về vị trí thuận tiện, mức độ tiện lợi nhưng thực tế tình trạng ế ẩm mặt bằng tại nhiều tuyến đường trung tâm Hà Nội và TP HCM ngày càng phổ biến. Chuyên gia cho rằng lý do nằm ở giá thuê cao và liên tục tăng cùng với sự cạnh tranh gay gắt với thương mại điện tử.

Bà Hoàng Nguyệt Minh ví dụ giá thuê bán lẻ tại tầng 1 hoặc mặt phố nhiều tuyến đường quận Hoàn Kiếm ghi nhận cao hơn 20% so với trước dịch và sẽ tiếp tục tăng. Các cửa hàng đã thuê mặt bằng từ trước dịch bệnh cũng gặp nhiều khó khăn khi chủ nhà tăng giá, đồng thời phải cạnh tranh mặt bằng với các nhãn hàng mới mở hoặc cần mở rộng tại khu vực này.

Về triển vọng bất động sản thương mại, các chuyên gia cho biết nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng cao sẽ tăng liên tiếp tại Hà Nội và TP HCM trong ba năm tới. Trong khi đó, phân khúc nhà phố và khối đế bán lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê. Giá thuê hai loại hình này sẽ khó tăng theo giá mặt bằng chung của trung tâm thương mại do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án.

Xét về khu vực địa lý, số lượng dự án chất lượng cao ngoài trung tâm dự kiến tăng lên, tạo cơ hội cho các thương hiệu có thêm lựa chọn về vị trí và khả năng chi trả. Tuy nhiên, thách thức từ nguồn cung hạn chế ở trung tâm thành phố vẫn tồn tại. Dữ liệu của Savills cho thấy chỉ 0,4% nguồn cung tương lai nằm ở khu vực trung tâm, đòi hỏi các nhà bán lẻ phải tiếp tục tìm kiếm giải pháp sáng tạo, linh hoạt khi chọn vị trí và mô hình kinh doanh.