Lưu ý khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Thế nhưng, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn tiềm ẩn những rắc rối về mặt pháp lý đáng lo ngại cho người mua.

Khái niệm nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Sổ hồng chung được cấp cho ít nhất 2 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Tài sản thuộc sở hữu chung nên các đồng chủ sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt tài sản chung đó.

Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: “Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác”.

Có thể thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án giải quyết.

Mua nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014.

Theo đó, các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự. Điều này được hiểu là bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các đồng chủ sở hữu phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.