Ba sai lầm chết người của người mua nhà lần đầu

Mua nhà thành phố là mơ ước của rất nhiều người. Không kể số ít trường hợp được bố mẹ có điều kiện mua cho, phần lớn những bạn có thể tự mua được nhà thành phố đều là những người đã phải nỗ lực rất nhiều trong công việc và cuộc sống một thời gian dài.

Nhưng vì cả đời chỉ có một lần mua nhà lần đầu nên người mua thường không đủ kiến thức, kinh nghiệm, dễ vấp phải những sai lầm chết người, có thể ngay lập tức bị mất hơn một nửa số tiền cả đời tích luỹ được.

Nỗ lực cày bừa, tích lũy suốt 10-20 năm mới đủ mua nhà, người mua cần trang bị một số kinh nghiệm để tránh khỏi cảnh ngậm trái đắng. 

Dưới đây là ba sai lầm chết người người mua nhà lần đầu hay gặp phải.   

Sai lầm 1: Mua nhà/đất trúng ngay khu vực qui hoạch không phải đất ở (thổ cư) 

Tháng 4/2020, anh Đ được giới thiệu một mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 35 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45-50 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó.

Tìm hiểu kĩ thì đất không bị qui hoạch mất m2 nào, chủ đất cũng cung cấp luôn cả Chứng chỉ Quy hoạch của UBND quận là đất được qui hoạch xây dựng ở theo kiểu nhà biệt thự đơn lập với mật độ xây dựng tới 95,2% (xây gần hết đất). 

Nhưng rủi ro đang chờ đón mà anh Đ không chú ý tới là: Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch đã có từ tháng 5/2019, cách một năm so với thời điểm anh chuẩn bị mua.

Theo bản đồ qui hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì khu vực đất này đã không còn là đất ở, mà được chuyển đổi thành đất giáo dục. 

Sai lầm 2 : Mua nhà/đất đúng khu qui hoạch đất ở (thổ cư), nhưng không xây dựng được hết đất 

Tháng 11/2016, chị T được giới thiệu mua một mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 22 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 30 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó.

Tìm hiểu kĩ thì đất không bị qui hoạch mất m2 nào, đồng thời cũng là đất ở (thổ cư) 100%. Chị T yên tâm xuống tiền mua. 

Hai tháng sau, khi đi xin giấy phép xây dựng để xây nhà chị T mới tá hỏa khi mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Nghĩa là trong 174 m2 đất, chị chỉ được xây dựng 75 m2, còn lại 99 m2 không được phép xây dựng.

Lý do: Đây là khu vực đất ở nhưng qui hoạch xây dựng theo chuẩn biệt thự, phải chừa hơn một nửa đất làm sân vườn. Loại hình xây dựng này chỉ phù hợp người nhiều tiền xây biệt thự hưởng thụ, không phù hợp với nhu cầu xây càng nhiều đất càng tốt của chị. 

Sai lầm 3 : Mua nhà/đất đúng khu qui hoạch đất ở (thổ cư), nhưng bị qui hoạch mất đất 

Tháng 5/2010, anh B được giới thiệu mua một căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45-50 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó.

Anh đến xem thực tế thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này qui hoạch đúng đất ở (thổ cư). 

 Khi chủ nhà gửi sổ chủ quyền, anh thấy có hai dòng ghi chú nho nhỏ ở dưới "Quy hoạch 1 phần đất ở + 1 phần đất giao thông được duyệt…; lộ giới hẻm dự kiến 5m".

Hỏi thì chủ nhà giải thích "hẻm hiện hữu 2 m nên mở thành 5 m sẽ mất 3x6=18 m2 đất thôi, nhưng nhà có hẻm 5 m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2 m. Và đây là nhà cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối đa nhiêu đây đất thôi".

Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100-200 triệu đồng để họ từ chối các người mua khác, vì họ cần tiền trả ngân hàng gấp nên bán giá rất rẻ, do đó rất nhiều người hỏi mua. 

Nhưng điều độc nhất anh B không ngờ tới là: Nhà này bị qui hoạch mở đường ở phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền - hướng mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh.

Theo bản đồ qui hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì trong 132 m2 đất trên chủ quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94,97 m2, chỉ còn lại 37,11 m2. 

Nếu anh B đặt cọc 100-200 triệu đồng xong mới biết thông tin này và không muốn mua nữa, anh có thể sẽ mất số tiền cọc này.

Hoặc nếu anh B chấp nhận mua căn nhà này và chờ số đất bị qui hoạch được Nhà nước đền bù khi phóng đường, thì đơn giá đền bù Nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều giá 36 triệu đồng/m2 anh B phải mua.

Tuy giá nhà anh B cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi qui hoạch (có thể 10-20 năm) anh B không thể xây dựng gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần diện tích đã mua. 

Bài học quí giá khi mua nhà Đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kĩ thông tin để bảo vệ tiền của mình.

Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà Môi Giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. 

Do đó, khi mua nhà/đất, người mua cần tự chủ động thực hiện các bước kiểm tra sau. 

Bước 1: Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị qui hoạch mất

Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền, mà không chú ý phần diện tích sẽ bị qui hoạch mất. 

Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện tọa độ vị trí.

Nếu người bán gửi bạn chủ quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này. 

Tuy nhiên cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ sẽ không phát hiện được.

Ví dụ như sai lầm 3 ở trên, căn nhà 132m2 bị qui hoạch mất 94,97 m2 nhưng thông tin này không được thể hiện cả trên chủ quyền và bản vẽ hiện trạng vị trí. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ qui hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố mới phát hiện ra. 

Bước 2: Kiểm tra thông tin qui hoạch trực tuyến 

Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất để ra thông tin qui hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ.

Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì qui hoạch thực tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm cập nhật của bản đồ đã cũ. Hiện TP HCM và Hà Nội đã có công cụ này, các tỉnh thành khác các bạn tự tìm hiểu thêm. 

Bước 3: Hỏi trực tiếp phòng Quản lý Đô thị quận/huyện 

Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên quận/huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác.

Vậy chọn lựa: "Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được" hay "Nhanh để chắc mua được nhưng có thể bị lầm" là quyết định của bạn. 

Bước 4: Xin văn bản trả lời về chứng chỉ qui hoạch trên quận/huyện (như hình 1) 

Bước này tương tự như bước 3, nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND quận/huyện trả lời bằng văn bản Chứng chỉ quy hoạch.

Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về bất động sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn, nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3 tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà/đất hợp tác mới hỏi được (vì phải chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được). 

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng chỉ quy hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm trả lời, sau đó nếu qui hoạch thay đổi bạn vẫn bị dính chưởng như ví dụ sai lầm 1 ở trên: Chứng chỉ quy hoạch trả lời vào tháng 5/2019 là đất ở, nhưng hiện tại thông tin trên Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố là đất giáo dục.

Do đó nếu anh Đ muốn mua phải lên UBND quận xin lại Văn bản Chứng chỉ quy hoạch mới nhất. 

Bước 5: Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua nhà/đất trong thời gian kiểm tra 

Việc thực hiện các bước 3, 4 ở trên sẽ mất thời gian 1-3 tuần, bạn sẽ có nguy cơ vuột mất cơ hội nếu BĐS nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt, chúng ta có thể cân nhắc làm như sau: Kiểm tra nhanh bước 1, 2 hoặc đặt cọc cho người bán.

Việc đặt cọc ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng Quản lý Đô thị kiểm tra thông tin, hoặc nếu tốt hơn đề nghị người bán hợp tác xin Chứng chỉ quy hoạch.

Nếu kết quả BĐS thực tế không giống như giao kèo thì người bán phải trả hoặc đền cọc. Nếu BĐS đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và người bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác. 

Kết lại, vì một xã hội văn minh, phát triển, đối với người bán nên kiếm tiền bằng trí tuệ và tài năng, không nên kiếm tiền bằng cách lừa sự thiếu hiểu biết của người mua. 

Đối với người mua, thay vì chờ người bán đàng hoàng, không lừa mình, hãy tự bảo vệ mình trước bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kĩ năng và hết sức cẩn thận trong việc mua nhà/đất lần đầu trong cuộc đời.