Loạn công trình trái phép, phân lô, bán nền ở Đồng Nai (Kỳ 2): 'Lỗ hổng' pháp lý hay chính quyền tiếp tay?

Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước đang ở đâu khi để “nở rộ” công trình xây dựng trái phép, tự ý phân lô, bán nền trên đất công và chính địa bàn do mình quản lý?

Tình trạng xây dựng công trình trái phép, phân lô bán nền tại dự án khu đô thị Golden Center City 4, tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

“Lỗ hổng” quản lý hay thói quen "nhắm mắt" cho qua khi chính các cơ quan quản lý nhà nước để cho một số doanh nghiệp qua mặt, tự tung, tự tác chuyển đổi từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp... sang đất ở đô thị, xây dựng trái phép, tự ý phân lô, bán nền, rao bán cho người dân một cách vô tội vạ.

Từ “lỗ hổng” quản lý...

Điều đáng nói là nguồn đất mà các doanh nghiệp triển khai dự án này dường như chưa được một cấp thẩm quyền nào thống nhất chủ trương, cho phép chuyển đổi mục đích, đóng thuế... Thế nhưng các đơn vị này lại ngang nhiên qua mặt các cơ quan chức năng, tự ý phân lô, bán nền để thu lợi bất chính.

Tình trạng loạn công trình trái phép, phân lô, bán nền, biến đất công thành đất tư nhân tại Đồng Nai mà DĐDN đã phản ánh trong thời gian vừa qua cho thấy: “Lỗ hổng” trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đang ở tình trạng đáng báo động. Điều này đã khiến cho dư luận bức xúc và đặt ra nhiều dấu hỏi về trách nhiệm từ phía các cấp chính quyền địa phương khi để cho một số tổ chức, cá nhân hình thành các dự án “ma”, phá vỡ quy hoạch tổng thể của địa phương.

Câu chuyện về 29 dự án “ma” của Alibaba xảy ra trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong thời gian gần đây đang để lại những hậu quả khôn lường, khiến nhiều cơ quan chức năng phải vào cuộc nhưng vẫn chưa thể xử lý dứt điểm là một ví dụ điển hình.

Song vấn đề đáng lo ngại hơn là tình trạng chấp hành thực thi pháp luật về lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai của các tổ chức, cá nhân, cơ quan quản lý nhà nước đang ở mức đáng báo động, tần suất xuất hiện “bản sao” của Alibaba ngày một dày đặc và có diễn biến theo chiều hướng phức tạp nhưng không có một cơ quan chức năng nào lên tiếng là ngoài sức tưởng tượng.

Quay trở lại với diễn biến vụ việc về tình trạng xây dựng trái phép, phân lô, bán nền tại dự án khu đô thị Golden Center City 4, tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho thấy: Toàn bộ khu đất đã được xây dựng hạ tầng với quy mô lớn và luôn có chuyên viên tư vấn bất động sản thường trực tại hiện trường dự án để sẵn sàng chào bán các lô đất nền. Vì sao việc xây dựng trái phép với quy mô nhiều hécta, diễn ra trong thời gian dài vẫn mặc nhiên tồn tại? phải chăng có chuyện “con voi chui lọt lỗ kim”?

Dự án Khu đô thị Golden Center City 4 vẫn được rao bán rầm rộ như chưa từng có chuyện gì xảy ra.

Trước những diễn biến trên, PV DĐDN đã liên hệ với một số sở ngành tỉnh Đồng Nai, đề nghị cung cấp thông tin về nguồn gốc đất cũng như các quyết định về chủ trương thực hiện dự án. Nhưng tiếc rằng, việc cung cấp thông tin của các cơ quan nhà nước liên quan thuộc tỉnh Đồng Nai còn quá giới hạn, khiến thông tin xung quanh sự việc còn khá “mù mờ”.

Trong khi đó, việc giao bán các lô đất nền Dự án Khu đô thị Golden Center City 4 vẫn diễn ra rầm rộ, rõ như ban ngày như chưa từng có chuyện gì xảy ra. Về phía các cơ quan chức năng trong vai trò là đơn vị quản lý Nhà nước thì lại tỏ ra thờ ơ, đứng ngoài cuộc như là một “khán giả” đang hưởng ứng, vỗ tay, cổ vũ cho những màn trình diễn “ảo thuật” đầy “phiếm chỉ”.

... đến vi phạm pháp luật

Trao đổi với PV DĐDN về trường hợp cụ thể nêu trên, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai, cho biết: Theo Luật Đất đai năm 2013, có 2 hình thức nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, cụ thể:

Một là, nhà nước giao đất cho doanh nghiệp có thu tiền sử dụng đất. Ở hình thức này cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, doanh nghiệp thực hiện dự án tạm ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng (nếu có) để nhà nước chi trả tiền đền bù, sau đó thực hiện các bước thủ tục pháp lý khác của dự án. Hoặc doanh nghiệp có quỹ đất đang còn thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch đất ở thì phải xin chuyển hình thức sử dụng đất từ các mục đích khác sang đất ở lâu dài.

Hai là, nhà nước có quỹ đất sạch thì phải thực hiện đúng theo quy định là đem ra đấu giá.

Viện dẫn theo cách hiểu này, đối với khu đất đang đề cập là dự án khu đô thị Golden Center City 4, tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Nếu doanh nghiệp muốn đầu tư dự án bất động sản thì trường hợp này thuộc diện phải thực hiện hình thức thứ hai (Nhà nước thu hồi đất và đem ra đấu giá). Bởi các khu đất 2,8 ha đường Điều Xiển, phường Tân Hòa là khu đất nhà nước cho doanh nghiệp thuê với mục đích sản xuất công nghiệp, kinh doanh theo hình thức trả tiền hàng năm.

Đặc biệt, thời hạn cho thuê đất đã hết, và thông thường theo quy định, trường hợp này nhà nước sẽ phải ra quyết định thu hồi và tiến hành đấu giá đất theo đúng quy trình. Cũng cần phải nhấn mạnh rằng, khu đất trên có nguồn gốc là đất công cho thuê, đã hết hạn nên không có cơ sở để xem xét việc các doanh nghiệp thuê đất xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị.

Trước đó, trao đổi với DĐDN, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai khẳng định: Đối với dự án “Khu dân cư theo quy hoạch với diện tích 2,8ha tại Phường Tân Hòa, thành phố Biên Hòa" cho thấy: Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 4738/QĐ-UBND ngày 27/12/2017 thì vị trí khu đất có tổng diện tích là 26.858,2m2 thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị và 1.600,2m2 đất giao thông.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hiện nay chưa được UBND tỉnh Đồng Nai cấp và ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư. Do đó, Công ty cổ phần Đồng Nai chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở dự án quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Đáng chú ý, trong một diễn biến mới đây nhất, ngày 19/7/2019, Bộ Xây dựng đã phải ra văn bản số 1684/BXD-QLN, gửi cho UBND các tỉnh thành phố trên địa bàn cả nước về tình trạng sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.

Công văn Bộ Xây dựng gửi UBND các tỉnh thành phố

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn theo quy định tại Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức triển khai thực hiện một số nội dung, cụ thể:

Một là, khẩn trương tập trung chỉ đạo triến khai các nhiệm vụ, giải pháp đã được giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Hai là, tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường; thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan theo thẩm quyền. Trường hợp có dấu hiệu lừa đảo thì cần chuyển cơ quan điều tra để làm rõ, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Ba là, chỉ đạo các Sở, ngành chức năng triển khai các biện pháp cần thiết để ổn định thị trường bất động sản; kịp thời thông tin cho các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rõ về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đầu tư phát triển hạ tầng.

Bốn là, có biện pháp ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền trái quy định pháp luật; tổ chức, cá nhân đưa thông tin về quy hoạch, thông tin về dự án và giá bất động sản... sai sự thật đê trục lợi trên phạm vi địa bàn.

Năm là, tổ chức kiểm tra, rà soát để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền.

Căn cứ vào các quy định pháp luật, các văn thực thi pháp luật, đặc biệt là tại văn bản số 1684/BXD-QLN ngày 19/7/2019 của Bộ Xây dựng cho thấy: Tình trạng buông lỏng quản lý về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai còn nhiều bất cập, tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra theo chiều hướng diễn biến phức tạp; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây đã xảy ra tình trạng có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai như: Doanh nghiệp triển khai việc chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh bất động sản trái quy định.

Thực hiện các dự án phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung và tình hình phát triển kinh tế - xã hội Đồng Nai nói riêng.

DĐDN sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.