Lo ngại giá nhà sẽ càng tăng cao nếu bắt buộc mua bán qua sàn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo đề cương luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua,cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản. 

Theo Bộ này, Luật Kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2007) đã quy định tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch.

Tuy nhiên, do sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản cũng rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài trong giai đoạn 2008 - 2013 gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Chính phủ đã trình Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, trong đó bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Theo Bộ Xây dựng, điều này nhằm phù hợp với bối cảnh trầm lắng của thị trường lúc bấy giờ.

Tuy nhiên, Bộ này đánh giá, trước sự phục hồi của thị trường bất động sản và sự phát triển nhanh chóng của các sàn giao dịch từ năm 2014 đến nay, những cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu tính chặt chẽ.

Từ đó, dẫn đến nhiều hệ lụy như tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật. Bên cạnh đó gây ra tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước... 

Mặt khác, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì Sàn giao dịch bất động sản là một trong ba đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, quy định này cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền. 

Có ảnh hưởng đến giá nhà?

Liên quan đến dự thảo nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, hoạt động môi giới, sàn giao dịch rất cần thiết, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư và khách hàng nhưng các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.

Do vậy, ông Châu nhận định, Dự thảo Đề cương dự kiến bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, đề xuất trên nếu được thông qua có nghĩa là chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án.

Trong đó bao gồm nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ,… đều phải thông qua sàn giao dịch.

Điều này sẽ xâm phạm “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

"Không thể vin vào quy định giao dịch chứng khoán phải thông qua sàn giao dịch chứng khoán để đề xuất quy định giao dịch nhà ở, công trình xây dựng cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì bản chất hoạt động của hai lĩnh vực khác nhau và việc quy định bắt buộc giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản còn làm tăng giá bán nhà, gây bất lợi cho người tiêu dùng", đại diện HoREA nhận định.

Cũng theo Hiệp hội này, phí dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu.

Do đó, không thể quy định “bắt buộc” chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

HoREA đã đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ “đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”.