'Không dễ giải bài toán tồn kho bất động sản'

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng, với việc nguồn cung có xu hướng bùng nổ như hiện nay, khả năng cao thị trường BĐS sẽ phải đối mặt với nguy cơ dư thừa trong tương lai.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ BĐS đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

“Tồn kho BĐS đang bắt đầu trở thành vấn đề nổi cộm, có những doanh nghiệp ôm lượng hàng lên đến vài nghìn tỷ đồng. Đây là tiếng chuông cảnh báo cho cả thị trường lẫn các nhà quản lý. Tín dụng BĐS tăng cao, nếu chủ đầu tư không bán được hàng thì nợ xấu sẽ hình thành.

Hiện nay, thị trường tồn tại một nghịch lý là nguồn cung ngày càng nhiều nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ và dẫn đến việc tồn kho. Trong khi đó khi đến hạn, doanh nghiệp buộc phải thanh toán khoản vay (nếu sử dụng vốn tín dụng) hay trả tiền cho trái chủ (nếu huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu). Vì vậy, nếu lượng hàng tồn kho không bán được sẽ gây nên rủi ro rất lớn cho cả phía doanh nghiệp lẫn hệ thống ngân hàng”, ông Hiệp nói.

Số dự án được cấp phép mới và hàng tồn kho BĐS gia tăng. (Nguồn: NSI, Bộ Xây dựng).

Theo vị này, không dễ để tìm lời giải cho bài toán tồn kho. Nhìn sang Trung Quốc, những ông lớn địa ốc một thời như Evergrande hay Country Garden vỡ nợ đã khiến nền kinh tế đất nước tỷ dân bị ảnh hưởng nặng nề, đây chính là bài học cho Việt Nam.

Giá nhà đắt đỏ do giá đất (chiếm phần lớn nguyên nhân), chi phí xây dựng, đền bù… tăng cao, khâu giải phóng mặt bằng kéo dài. Ngoài ra, giá bán hiện nay cũng được cấu thành từ những diễn biến của thị trường trong quá khứ. Các yếu tố trên khiến chủ đầu tư không thể tự dưng giảm giá dù rất muốn.

Ông Hiệp kiến nghị cần giảm giá đất. Đồng thời quản lý thị trường bằng cơ chế thuế, những bên được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô nhiều thì cần cần nộp thuế đặc biệt. Chỉ có cách này mới khiến giá BĐS hạ nhiệt, thanh khoản gia tăng, từ đó giải quyết lo ngại dư thừa nguồn cung, tránh nạn tồn kho.

“Trước mắt, cách làm này có thể khiến thu ngân sách giảm do tiền sử dụng đất giảm. Song, giá nhà theo đó cũng sẽ hạ nhiệt, người dân được an cư, kinh tế phát triển ổn định. Tôi nghĩ hy sinh lợi ích ngắn hạn vì lợi ích tổng thể, lâu dài là việc nên làm.

Nguồn cung tăng mạnh giúp thị trường có thêm hàng hoá, giải quyết vấn đề khan hiếm trong giai đoạn trước đây. Tuy nhiên thế là chưa đủ, các chi phí cấu thành·sản phẩm phải giảm thì mới có thể đưa giá nhà giảm.

Ngoài ra, cần đi kèm với cơ chế thuế để phòng trường hợp giá đất giảm nhưng giá nhà vẫn không giảm do bị lợi dụng. Không loại trừ trường hợp một số doanh nghiệp với tiềm lực lớn có khả năng điều tiết thị trường, họ đưa ra giá cao là cao, thấp là thấp, việc này phải điều chỉnh bằng cơ chế thuế thì mới giải quyết được", ông Hiệp kiến nghị. 

Còn theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, trong suốt thập kỷ qua, nguồn cung kham hiếm trầm trọng, giá BĐS bị đẩy lên cao. Đơn cử như một dự án chung cư ở đường Láng Hạ, quận Đống Đa cũ từng có giá quanh mức 40 triệu/m2 trong nhiều năm và ít biến động. Song chỉ trong vòng vài năm trở lại đây, rổ hàng khan hiếm đã đẩy giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần.

Sắp tới, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung BĐS, lượng hàng sẽ tăng rất khủng khiếp. Nếu như trước đây các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì giờ những siêu đô thị 4.000 ha, thậm chí 10.000 ha đang xuất hiện, đây là điều chưa từng có.

TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chia sẻ, giai đoạn 2016, nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình dẫn đến cảnh thiếu hụt, khan hiếm dự án vào những năm sau đó, đẩy giá BĐS lên cao. Tuy nhiên, thị trường BĐS sắp tới sẽ bội cung.

Triển vọng chủ yếu đến từ chủ trương sáp nhập tỉnh, tạo ra làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ, hình thành những dự án mới. Cùng với đó, loạt công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển... cũng sẽ khơi dậy xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum - VIF 2026), ông Quản Trọng Thành, Giám đốc Khối Phân tích Maybank Securities Vietnam chia sẻ, nguồn cung BĐS đang được đẩy rất tốt, trong năm nay các chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án. Tuy nhiên vị này cũng đặt vấn đề về câu chuyện tiêu thụ nguồn cung, tốc độ bán hàng của các doanh nghiệp trong bối cảnh nguồn cung quá nhiều và giá rất cao.