Hàng tồn kho bất động sản có thực sự giảm?

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, lượng hàng tồn kho bất động sản trong tháng 4/2017 tiếp tục giảm. Cụ thể, tính đến ngày 20/4/2017, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 28.369 tỷ đồng. Con số này giảm so với thời điểm tháng 12/2016 là 2.654 tỷ đồng (giảm 8,55%). Còn so với thời điểm trước đó 1 tháng (20/3/2017), lượng hàng tồn kho bất động sản đã giảm 624 tỷ đồng.

Hàng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ.

Tuy nhiên, con số hàng tồn kho trên khá khiêm tốn nếu so sánh với báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và đặc biệt so với những dự án bất động sản lớn có tổng mức đầu tư hàng tỷ USD đã và đang triển khai trên địa bàn Hà Nội và TP HCM.

Những báo cáo về lượng hàng tồn kho bất động sản của các đơn vị, tổ chức đưa ra những con số chênh lệch nhau khá lớn.

Cụ thể, trong một báo cáo hồi cuối tháng 4/2017 mới đây của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), nhiều doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn trong khi số nợ ngắn hạn phải trả cũng đang ở mức khá cao, gây nguy cơ mất thanh tính thanh khoản. Hiện tổng dư nợ phải trả của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 64% tài sản, còn giá trị hàng tồn kho đã tăng 15%, ở mức hơn 105.000 tỷ đồng.

Đơn vị ghi nhận lượng hàng tồn kho bất động sản lớn nhất năm 2016 là Vingroup với khoảng 47.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số đó chỉ 2.150 tỷ đồng hàng tồn kho bất động sản đã hoàn thành còn 45.000 tỷ hàng tồn kho để bán đang xây dựng.

Hàng tồn kho của FLC khoảng 1.239 tỷ đồng, nhưng đây là con số chưa tính đến lượng hàng tồn của FLC Faros, bởi thời điểm VNREA đưa ra thống kê này, đơn vị này chưa công bố báo cáo tài chính thường niên 2016.

Novaland có 15.795 tỷ đồng hàng tồn kho, Khang Điền đang có 4.672 tỷ đồng, Hà Đô có 2.442 tỷ đồng, Địa ốc Hòa Bình có 1.245 tỷ đồng, Sacomreal có 3.606 tỷ đồng, Nam Long có 3.698 tỷ đồng, Coteccons có 1.240 tỷ đồng hàng tồn kho...

Như vậy, những báo cáo về lượng hàng tồn kho bất động sản đưa ra những con số chênh lệch nhau khá lớn khiến nhiều người đặt câu hỏi căn cứ tính toán để đưa ra con số này là gì? Phương pháp tính số liệu hàng tồn kho như thế nào, và như thế nào thì được gọi là hàng tồn kho. Những báo cáo trên có phản ánh đúng tình trạng thực tế?

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt do vậy tính chính xác thường không cao. Cách lấy số liệu thống kê chủ yếu dựa vào lời khai của doanh nghiệp, nhưng lại không kiểm soát được việc doanh nghiệp khai có đúng hay khai láo. Vì vậy kết quả đưa ra thường không phản ánh đúng thực tế.

Ông Đực cho rằng, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hộ hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho. Chẳng hạn, một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho.

“Giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.

Số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều. Bởi vậy, nếu thống kê nghiêm túc thì giá trị tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ tăng”, ông Đực nói.

Trao đổi với PV, ông Bùi Tiến Thắng, Phó TGĐ Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cho hay, nếu cho rằng hàng tồn kho là hàng chưa bán được thì cần có số liệu thống kê từ các đơn vị bán hàng, đơn vị phát triển dự án, và cũng cần có nguồn lực nhân sự để kiểm tra những số liệu này.

Theo ông Thắng, thời gian qua, có rất nhiều các dự án lớn được hoàn thiện và tung ra thị trường khiến cho khả năng hấp thụ của thị trường khó mà tiêu thụ hết được. Như vậy nếu nói lượng hàng tồn kho bất động sản đang giảm chưa chắc đã phản ánh đúng thực tế.

Còn trao đổi với báo chí thời điểm cuối tháng 3/2017, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho hay, hiện trên địa bàn TP HCM có khoảng 500 dự án đang bị ngừng triển khai vì nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nhiều dự án bị chậm tiến độ do việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Đây là một con số khá lớn và là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho, và đây mới là phần chiếm tỷ lệ lớn nhất của thị trường. Vì thế, con số thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng đưa ra chỉ mang tính tham khảo chứ chưa phản ánh hết thực tế của thị trường.