Giám đốc Tài chính Novaland: Không ưu tiên bán dự án, chỉ thoái vốn có chọn lọc

Tại buổi trao đổi với báo chí sáng ngày 14/4, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), cho biết sau gần 4 năm tái cấu trúc (từ năm 2022 đến đầu năm 2026), doanh nghiệp đã đạt được những chuyển biến quan trọng trong việc khắc phục khó khăn và từng bước phục hồi hoạt động.

Theo báo cáo tài chính năm 2025, doanh nghiệp đã ghi nhận lợi nhuận trở lại, đồng thời cổ phiếu được giao dịch bình thường theo quy định. Dự kiến vào ngày 23/4 tới, doanh nghiệp sẽ tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên và trình kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu trên 22.000 tỷ đồng và lợi nhuận trên 1.800 tỷ đồng.

Ông Đức cho biết kế hoạch này được xây dựng theo hướng thận trọng, có tính đến các yếu tố vĩ mô như lãi suất, biến động giá dầu và bối cảnh kinh tế trong nước và quốc tế. So với các kịch bản trước đó, mục tiêu lợi nhuận đã được điều chỉnh giảm khoảng 30% nhằm đảm bảo tính khả thi.

Liên quan đến hoạt động thanh lý tài sản để giảm nợ, đại diện doanh nghiệp nhấn mạnh: "Cần phân biệt giữa bán sản phẩm và chuyển nhượng dự án. Novaland vẫn ưu tiên phát triển dự án, không ưu tiên bán lại. Một số quỹ đất đã mua trước đây đến nay không còn phù hợp để phát triển có thể được chuyển nhượng nhưng tỷ trọng không đáng kể".

Trong một số trường hợp như Aqua City, doanh nghiệp thực hiện thoái vốn một phần cho đối tác tài chính, song vẫn giữ quyền phát triển dự án. "Các đối tác tham gia chủ yếu với vai trò nhà đầu tư tài chính, không trực tiếp phát triển dự án", ông Đức cho hay.

Lãi suất tăng có ảnh hưởng đến biên lợi nhuận nhưng không phải 100% 

Ông Đức thừa nhận việc lãi suất tăng chắc chắn làm gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp, không riêng Novaland mà với tất cả doanh nghiệp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng không đồng đều do cơ cấu vay có sự phân bổ giữa lãi suất cố định và thả nổi.

Thực tế, nhiều khoản vay tại Novaland vẫn đang áp dụng lãi suất cố định trong 12 - 36 tháng, tương tự các gói vay mua nhà của cá nhân. Do đó, tác động từ việc tăng lãi suất không diễn ra ngay lập tức trên toàn bộ dư nợ. Một số khoản vay từ các năm trước có thể đến năm 2027 mới chịu ảnh hưởng rõ rệt, trong khi các khoản giải ngân mới hiện nay đã chịu lãi suất cao hơn.

Theo ước tính do Giám đốc Tài chính Novaland cung cấp, khoảng 30 - 40% dư nợ của doanh nghiệp chịu tác động trực tiếp từ việc tăng lãi suất, phần còn lại vẫn đang “neo” theo mức lãi suất cũ. Dù vậy, chi phí tài chính tăng sẽ làm giảm biên lợi nhuận - điều đã được phản ánh trong kế hoạch kinh doanh thận trọng hơn.

Để đảm bảo hoạt động bán hàng, doanh nghiệp vẫn triển khai các chính sách hỗ trợ người mua, như hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mới. Giám đốc Tài chính Novaland thông tin thêm, về nguyên tắc, khi chi phí tài chính tăng, doanh nghiệp chỉ có hai lựa chọn là tăng giá bán hoặc giảm biên lợi nhuận.

Thực tế, Novaland áp dụng giải pháp “lai” (hybrid), tức là chia sẻ áp lực giữa doanh nghiệp và khách hàng. Với các dự án tại TP HCM, nơi nhu cầu ở thực cao, doanh nghiệp có thể giữ giá bán. Trong khi đó, với các dự án ở tỉnh hoặc bất động sản nghỉ dưỡng, chính sách bán hàng linh hoạt hơn như giãn tiến độ thanh toán 3 - 4 năm, cho khách hàng trả lãi trước, hoãn trả gốc, tăng chiết khấu hoặc ưu đãi...

Đại diện doanh nghiệp cũng cho biết phần lớn các chương trình hỗ trợ lãi suất trước đây đã hết hiệu lực. Khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán chính thức, các ưu đãi này sẽ chấm dứt, dự kiến từ tháng 6 - 7/2026. Do đó, tác động lớn nhất hiện nay là sức mua thị trường có xu hướng giảm khi lãi suất tăng.

Nhiều dự án đã tiêu thụ phần lớn, khách hàng lãi cao

Theo ông Đức, tại các dự án trọng điểm như Aqua City hay các dự án tại TP HCM như Victoria Village (quận 2 cũ), Grand Manhattan (quận 1 cũ), phần lớn sản phẩm đã được tiêu thụ. Nhiều khách hàng mua từ giai đoạn trước ghi nhận mức tăng giá đáng kể, từ khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 lên hơn 100 triệu đồng/m2.

Trong một số trường hợp, khách hàng chỉ thanh toán 30 - 40% giá trị sản phẩm nhưng giá trị tài sản đã tăng nhiều lần, tương đương mức sinh lời cao trên vốn tự có.

Đánh giá về thị trường, ông Đức cho rằng bất động sản đã qua giai đoạn phát triển nóng. Trước đây, hành lang pháp lý còn tương đối “thoáng”, việc huy động vốn dễ dàng, nhiều doanh nghiệp từ môi giới cũng có thể chuyển sang làm chủ đầu tư. Điều này khiến thị trường phát triển thiếu chọn lọc.

Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh hơn. Khi hành lang pháp lý được siết chặt và dòng tiền không còn rẻ, chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể tồn tại. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và có thể khai thác sử dụng ngay.

"Trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận. Nhà đầu tư sẽ không còn chấp nhận các dự án chỉ 'trên giấy'. Sản phẩm phải có thật, có tiến độ, có dòng tiền rõ ràng mới có thể bán được.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, yếu tố hạ tầng, kết nối, đặc biệt là gần sân bay trở thành điều kiện quan trọng, trong khi các dự án ở khu vực xa, hạ tầng yếu sẽ gặp nhiều khó khăn trong tiêu thụ", Giám đốc Tài chính Novaland nhận định.