Giá nhà đất có thể giảm cục bộ

Tại buổi họp mặt tổng kết thị trường địa ốc năm 2019 và dự báo năm 2020 do Hội cà phê bất động sản (SREC) tổ chức, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang dự báo 6-12 tháng tới là giai đoạn rất khó khăn. 

Các nhà đầu tư đang nắm trong tay nhiều danh mục bất động sản nhưng lỡ dùng đòn bẩy tài chính quá đà (vay vốn ngân hàng) có thể đứng trước quyết định bán rẻ hơn giá thị trường khoảng 5-10%.

Hành vi bán rẻ sẽ diễn ra cục bộ chứ không ồ ạt nhằm giải tỏa bớt áp lực chôn vốn và trả nợ vay. Ông Quang giải thích, đối với giới đầu tư bất động sản, việc thu gom hàng để săn tìm cơ hội khá phổ biến. 

Càng có nhiều danh mục tài sản, nhà đầu tư càng phải tiếp cận vốn vay để phục vụ cho việc mua để dành, chờ tăng giá mới bán. Do đó, việc thanh khoản chậm lại, xả hàng khó khăn hơn sẽ khiến các khoản vay chịu áp lực trả lãi và nợ gốc lớn dần, buộc phải bán bớt để cân đối dòng vốn.

Trên thực tế, việc giảm giá 5-10% chỉ là giảm giá kỹ thuật (cấn trừ thuế, phí) chứ chưa đến vùng nguy hiểm thua lỗ nặng nề. "Tuy nhiên, diễn biến hạ giá kỹ thuật cũng tác động không tốt đến diễn biến chung toàn thị trường trong 6-12 tháng tới", ông Quang nhận xét.

Chuyên gia này đánh giá, chướng ngại vật lớn nhất là tâm lý thị trường xuống thấp khiến quyết định mua hàng chậm lại. Các giao dịch mua bán vướng rào cản hoài nghi, thanh khoản sụt giảm.

 Một khó khăn đáng chú ý kế tiếp là giá nhà đất đang neo ở ngưỡng quá cao, tỷ suất sinh lời bị thu hẹp lại trong ngắn hạn, khiến dòng tiền tạm thời đứng ngoài thị trường.

Lãnh đạo Công ty Việt An Hòa cũng đưa ra một số dự báo về diễn biến thị trường địa ốc TP HCM trong năm 2020. Đó là những nhà phố nằm trên các tuyến đường nhỏ, hẻm có giá trị trên 20 tỷ sẽ rất khó giao dịch. Căn hộ cao cấp và siêu sang sẽ chững lại. Các lô đất vùng ven trên 10 tỷ có hiện tượng xả hàng. Đất khu cuối quận 9 giá cao sẽ giảm nhiệt.

Ông Quang cũng đưa ra dự báo về mối tương quan 3 khu vực có thị trường bất động sản phát triển nhất Sài Gòn là khu Đông – Nam và Tây trong năm 2020. Khu Đông được đánh giá vẫn hút khách với các căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng và nhà phố dự án 5-6 tỷ đồng một căn. Giá bất động sản địa bàn này có thể tăng 5-10% trong 12 tháng tới.

Trong khi đó, khu Nam giá căn hộ khó tăng còn nhà phố đất nền tại địa bàn này tăng 5-8% trong năm 2020, mức tăng này khá khiêm tốn.

Riêng khu Tây TP HCM có giá bất động sản mềm hơn hai trục đô thị phía Đông và Nam, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực nhà phố 3-5 tỷ đồng, căn hộ 1,7-1,8 tỷ đồng. Giá bất động sản khu Tây có thể tăng ở biên độ 10-15%, nhỉnh hơn so với khu Đông và Nam do xuất phát điểm của cột giá thấp hơn.