Được quy hoạch thành quận của Bắc Ninh, đất Từ Sơn liệu sẽ dậy sóng?

Từ Sơn là đô thị nằm ở cửa ngõ phía Tây của Bắc Ninh, cách trung tâm Hà Nội 15 km về hướng Đông Bắc, cách TP Bắc Ninh 8 km về hướng Tây Nam; nằm trên hành lang kết nối 6 phân khu đô thị: Bắc Ninh - Tiên Du - Từ Sơn - Quế Võ - Yên Phong - Thuận Thành. Địa phương này cũng nằm trên hai hành lang kinh tế lớn là Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Với vị trí địa lý như vậy, Từ Sơn được định hướng là đô thị vệ tinh, vùng trung tâm mở rộng của của Hà Nội. Đồng thời, là đô thị công nghiệp, trung tâm công nghiệp sạch, công nghệ cao của Vùng Thủ đô và giảm áp lực dân số cho Hà Nội.

Hiện nay, Từ Sơn đang sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông tương đối hoàn thiện. Bên trong nội thị, địa phương này có mạng lưới giao thông được quy hoạch theo ô bàn cờ cùng các trục đường tạo thành mạng xương sống cho toàn đô thị.

Các tuyến đường nội thị và đường chính có bề ngang dành cho xe chạy không dưới 7,5 m; các tuyến đường trong khu đô thị cũ hầu hết đã được cứng hóa; đường ở các khu đô thị cũ đã được xây dựng đồng bộ.

Về đối ngoại, Từ Sơn có tuyến quốc lộ 1A chạy qua với chiều dài hơn 4 km, là tuyến huyết mạch quốc gia Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang - Lạng Sơn; tuyến ĐT.295B đoạn qua thị xã Từ Sơn có chiều dài khoảng 7,3 km, hiện nay đang được cải tạo mở rộng lên 40 m; các tuyến ĐT.295B và ĐT.295 liên kết với các trung tâm phát triển trong vùng…

Thị trường bất động sản Từ Sơn bắt đầu sôi động kể từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Các giao dịch chủ yếu liên quan đến đất nền và nhà phố trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Những tháng đầu năm 2021, khi có thông tin Từ Sơn lên đô thị loại 1 và trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Bắc Ninh, các nhà đầu tư liên tục đổ vốn vào thị trường đã thúc đẩy giá bất động sản tăng ít nhất 40% và thiết lập mặt bằng mới.

Tháng 10/2021, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã ký ban hành Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập TP Từ Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh dựa trên diện tích và dân số nguyên trạng của thị xã Từ Sơn.

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avision Young Việt Nam cho biết, trước thềm lên thành phố năm 2021, giá đất Từ Sơn tại khu vực phường Đồng Nguyên dao động khoảng 30 - 35 triệu/m2, khu vực gần làng nghề Đồng Kỵ khoảng 40 - 50 triệu/m2, còn khu vực Phường Trang Hạ giá dao động trong khoảng 35 - 70 triệu/m2... 

Theo Quy hoạch tỉnh Bắc Ninh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt, mục tiêu phát triển đến năm 2030 Bắc Ninh sẽ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Trong đó, TP Từ Sơn hiện tại sẽ được định hướng trở thành quận khi toàn tỉnh Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc trung ương.

Đất Từ Sơn đã hạ nhiệt so với thời điểm lên thành phố

Trao đổi với người viết, anh T., một môi giới đất nền tại Bắc Ninh chia sẻ, với tài chính khoảng 2 tỷ trở lên, hiện người mua có thể giao dịch được các lô đất ở vị trí đẹp, có nhiều tiềm năng tăng giá tại Từ Sơn. Những nơi sầm uất, ở trung tâm thành phố như phường Trang Hạ, phường Đông Ngàn hay phường Đồng Nguyên, giá đất nền dự án đa phần dao động 4 - 6 tỷ/lô, tương đương ngưỡng 40 triệu/m2.

Một số phường ở vùng ven thành phố như Đồng Kỵ hay Hương Mạc (giáp Đông Anh), mặt bằng giá tuy rẻ hơn khu trung tâm, song phần lớn cũng đều ở mức trên 20 triệu/m2. 

Theo anh T., đất nền dự án được ưa chuộng và dễ mua bán hơn cả. Lý do là bởi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu sở hữu bất động sản trong nhân dân vẫn rất lớn, nếu đủ khả năng tài chính thì đa phần người mua vẫn muốn lựa chọn đất trong khu đô thị.

Những sản phẩm này nằm ở các khu vực được đầu tư hạ tầng, đường thông hè thoáng, xe cộ di chuyển thuận tiện và sở hữu nhiều tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt như khu vui chơi, sân tập thể dục,... Còn với đất dân cư, tuy có ghi nhận những sản phẩm được rao bán rẻ hơn ở mức 1,5 - 2 tỷ/lô, song chủ yếu nằm trong ngõ ngách, ít người quan tâm, khó giao dịch.

"Hiện nay, giá bất động sản ở TP Từ Sơn đã hạ nhiệt khá nhiều, giảm khoảng 30 - 40% so với năm 2021 (lúc thị trường sôi động). Tôi thấy những thông tin tích cực về đà phục hồi của bất động sản xuất hiện dày hơn, nhiều người hỏi mua giá đất, giao dịch có phần khởi sắc, thanh khoản thị trường đã tốt lên", anh T. nói.

Dư địa tăng giá sẽ kém hơn địa phương khác?

Anh M., một môi giới địa phương khác cho biết thêm, hiện chỉ một số phường vùng ven như Phù Khê, Hương Mạc mới còn đất nền giá ở ngưỡng trên dưới 2 tỷ/lô.

"Tại trung tâm thành phố, hầu hết giá đất đều đã neo ở ngưỡng trên 3 tỷ/lô. Khu vực quanh chợ Giầu ghi nhận một số lô đất vị trí đẹp, nhiều tiềm năng kinh doanh, tiếp giáp mặt đường Lê Quang Đạo được khách hàng nhờ tôi rao ở mức 150 triệu/m2, có lô lên đến 200 triệu/m2. Giai đoạn trước đó, lúc cao điểm thị trường mức giá đỉnh có thể chạm ngưỡng 250 triệu/m2.

Với đất trong khu đô thị, hầu như không có dự án mới trong năm 2023, sản phẩm chủ yếu đến từ những dự án cũ đã mở bán từ trước đó. 

Nhìn lại 3 quý đầu năm ngoái, tôi thấy anh em môi giới nhà đất ở Từ Sơn gần như không bán được hàng. Song, đến khoảng cuối 2023, đầu 2024 đã xuất hiện giao dịch trở lại. Thậm chí đầu tháng 2, một đồng nghiệp của tôi đã chốt thành công 3 lô đất chỉ trong 1 ngày.

Thị trường bất động sản chung đang dần phục hồi và ở Từ Sơn cũng vậy. Thời điểm này giá đất đã giảm khá nhiều so với giai đoạn 2021 - 2022. Lượng nhà đầu tư có tiềm lực tài chính muốn dò đáy tại Từ Sơn cũng nhiều hơn hẳn so với trước đây".

Tuy nhiên theo anh M., rào cản lớn đối với thị trường Từ Sơn đến từ việc phát triển hạ tầng. "Kể từ khi Từ Sơn lên thành phố vào cuối năm 2021 đến nay, tôi thấy hầu như địa phương không có quá nhiều sự thay đổi mang tính đột phá về hạ tầng. So với nhiều nơi khác trong tỉnh Bắc Ninh thì thành phố không có nhiều trung tâm thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp hiện diện.

Mặt bằng giá bất động sản tại TP Từ Sơn cũng đã được thiết lập tương đối ổn định, phần lớn dao động ở ngưỡng cao. Do đó, tiềm năng đẩy sóng nhà đất trong tương lai ở đây có phần kém nổi trội hơn so với một số địa phương còn nhiều dư địa phát triển khác trong tỉnh, đơn cử như Yên Phong (là nơi đặt nhà máy của Samsung, được định hướng phát triển từ huyện lên thành phố công nghiệp công nghệ cao trong tương lai)", môi giới nhìn nhận.