Dự báo lãi quý I/2026 của nhóm bất động sản phân hóa mạnh, xuất hiện thương vụ 50.000 tỷ

Theo báo cáo của MBS Research, thị trường bất động sản trong quý I/2026 nhìn chung vẫn trầm lắng khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng trong thời gian qua. Diễn biến lãi suất đã tác động rõ rệt đến cả phía cung và cầu của thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, chi phí vốn tăng khiến việc phát triển dự án mới trở nên thận trọng hơn, đồng thời làm gia tăng áp lực tài chính đối với các dự án đang triển khai, đặc biệt với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn. Nhiều kế hoạch mở bán cũng phải giãn tiến độ để phù hợp với sức hấp thụ của thị trường.

Ở phía người mua, lãi suất vay cao làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng, khiến nhu cầu mua nhà chững lại, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này khiến thanh khoản thị trường suy yếu rõ rệt trong những tháng đầu năm, đồng thời kéo dài thời gian ra hàng của các dự án.

Thanh khoản thấp cũng phần nào phản ánh vào mặt bằng giá. Một số phân khúc ghi nhận điều chỉnh nhẹ, trong đó giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, còn giá nhà ở tại TP HCM giảm khoảng 2%.

Dù vậy, MBS Research cho rằng thị trường vẫn có một số yếu tố hỗ trợ như tiến trình tháo gỡ pháp lý được đẩy mạnh, đầu tư công tiếp tục triển khai và định hướng ổn định lãi suất từ cơ quan quản lý. Đây được xem là những nền tảng có thể giúp thị trường cải thiện dần trong trung hạn.

Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và hoạt động bán hàng chưa phục hồi rõ nét, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2026 được dự báo sẽ phân hóa mạnh. Đáng chú ý, các trường hợp tăng trưởng lợi nhuận đột biến chủ yếu đến từ các yếu tố bất thường thay vì hoạt động cốt lõi.

Cụ thể, Vinhomes được dự báo ghi nhận lợi nhuận sau thuế khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ thương vụ chuyển nhượng một phần dự án Green Paradise (chiếm 15% diện tích toàn dự án) với giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Hoạt động bán hàng của doanh nghiệp có thể giảm do tác động từ lãi suất cho vay bất động sản cao.

Tương tự, Phát Đạt được dự báo ghi nhận lợi nhuận khoảng 650 tỷ đồng trong quý I (trong khi cùng kỳ lãi 51 tỷ đồng), chủ yếu nhờ chuyển nhượng cổ phần tại CTCP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long - đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1, và ghi nhận giá trị thanh toán đợt 1 khoảng 1.900 tỷ đồng. 

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp khác chưa ghi nhận đột biến. Đất Xanh được dự báo đạt khoảng 45 tỷ đồng lợi nhuận, giảm nhẹ so với cùng kỳ do vẫn phụ thuộc vào mảng môi giới và chưa có nhiều sản phẩm bàn giao.

Nhóm phân tích dẫn chia sẻ từ lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, Đất Xanh vẫn có một số hợp đồng môi giới bất động sản với biên lợi nhuận cao sẽ được ghi nhận và có thể ghi nhận thêm một phần lợi nhuận tài chính khiêm tốn, từ việc chuyển nhượng cổ phần tại Đất Xanh Miền Nam trong quý I/2026. Dự án The Privé được điều chỉnh tiến độ bàn giao từ năm 2026 sang năm 2027.

Khang Điền được dự báo đạt khoảng 150 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 23% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters (liên doanh với Keppel) đã bán trước đó. Hoạt động bán hàng mới chưa thực sự sôi động khi giá trị sản phẩm cao và người mua có xu hướng thận trọng hơn trong môi trường lãi suất cao.

Trong khi đó, Nam Long được dự báo ghi nhận khoảng 110 tỷ đồng lợi nhuận, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm đất nền tại các dự án như Nam Long II Central Lake (Cần Thơ), sản phẩm thấp tầng tại Waterpoint và Izumi City, song quy mô bàn giao chưa lớn.

Ở mảng bất động sản thương mại, Vincom Retail được dự báo đạt khoảng 1.289 tỷ đồng lợi nhuận, tăng nhẹ 9% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện và số lượng trung tâm thương mại tăng. Tuy nhiên, lợi nhuận giảm so với quý liền trước do không còn ghi nhận các khoản tài chính đột biến.

Trong năm 2026, Vincom Retail dự kiến tăng tỷ lệ lấp đầy tại tất cả các phân khúc, đặc biệt là Vincom Plaza, từ đó hỗ trợ lợi nhuận. Tuy nhiên, kế hoạch mở bán và bàn giao các sản phẩm bất động sản đã được dời sang năm 2027. Lợi nhuận 2026 dự kiến đi lùi từ mức nền cao năm 2025.

MBS Research nhận định điểm chung của các doanh nghiệp trong quý I là chưa bước vào giai đoạn bàn giao cao điểm, trong khi áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, khiến lợi nhuận khó có sự bứt phá đồng đều. Những trường hợp tăng trưởng mạnh chủ yếu dựa vào các giao dịch mang tính thời điểm, chưa phản ánh xu hướng phục hồi thực sự của thị trường.

Còn theo nhận định của ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn Đầu tư, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản trong năm 2026 phần lớn đã được định hình từ trước.

Trong quý IV/2025, nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh số bán hàng tích cực, qua đó tạo ra dòng tiền cho năm 2026 khi các dự án tiếp tục triển khai và khách hàng thanh toán theo tiến độ. 

Do đó, trong ngắn hạn, các yếu tố như lãi suất hay siết tín dụng chưa tác động rõ rệt đến doanh thu và lợi nhuận. Thậm chí, theo ông, phần lớn kết quả kinh doanh năm 2026 đã được xác định khoảng 70 - 80% từ các sản phẩm đã bán trong những năm trước và đang trong quá trình bàn giao.

Tuy nhiên, điều đáng quan tâm hơn nằm ở phía trước, khi áp lực chi phí vốn kéo dài có thể ảnh hưởng tới dòng tiền và khả năng bán hàng của các dự án mới. 

"Khi chi phí vốn tăng lên, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các loại hình bất động sản có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực như căn hộ cho thuê, nhà phố có thể kinh doanh hoặc bất động sản gắn với hoạt động sản xuất.

Điều này đồng nghĩa với việc những chủ đầu tư có danh mục sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc", ông Ngọc cho hay.