Đổi đất lấy hạ tầng: 'Miếng bánh vẽ' siêu lợi nhuận của các đại gia bất động sản?

Thời điểm này, mặc dù đường Lê Đức Thọ kéo dài đã được thông xe và đưa vào sử dụng cách đây hơn nửa tháng nhưng nhiều người dân sống xung quanh tuyến đường chạy qua vẫn không khỏi giật mình khi nhắc đến việc xây dựng tuyến đường này.

Chỉ dài có 3,5km nhưng đơn vị thi công đã làm chậm tiến độ 7 năm, không những vậy, khi tiến hành xây dựng cầu vượt đường sắt qua khu đô thị Xuân Phương, đơn vị thi công đã vô tình “bịt” đường Phương Canh trước đây vốn thẳng tắp, giờ bị chia cắt thành 2, khiến cho việc đi lại của người dân hết sức khó khăn.

Đáng giật mình hơn là để có được tuyến đường dài 3,5km này, TP. Hà Nội đã phải đổi cho chủ đầu tư quỹ đất tới 70ha tại khu đô thị Xuân Phương và đường Trần Duy Hưng. Trong thời buổi “tấc đất tấc vàng” ở Hà Nội như hiện nay, thì 70ha đất là một giá trị khổng lồ.

Còn theo báo cáo mới đây của Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công thương, mặc dù chậm chân trong lĩnh vực BĐS, nhưng việc sở hữu quỹ đất lớn là lợi thế dài hạn cho Tasco khi phần lớn các chủ đầu tư BĐS hiện tại đang khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất.

Chính vì nguồn lợi lớn từ dự án BT mang lại, mới đây, một số tờ báo cho biết, ngày 26/4, Công ty cổ phần Tasco (mã HUT) tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2017.

Tại đại hội này, Tasco công bố kết quả kinh doanh từ hoạt động sản xuất kinh doanh hợp nhất năm 2016 đạt 2.960 tỷ đồng, tương đương 123% so với kế hoạch năm và tăng trưởng 31% so với năm 2015. Lợi nhuận sau thuế đạt 403 tỷ đồng, tương đương 106% so với kế hoạch năm và tăng trưởng 151% so với năm 2015.

Tuyến đường Lê Đức Thọ kéo dài - dự án BT đã mang lại cho Tasco 70ha đất tại Hà Nội. Ảnh: Kháng Trần.

Theo đơn vị này, doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2016 tăng mạnh so với năm 2015 chủ yếu là do Công ty đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng tại Dự án Khu nhà ở sinh thái Xuân Phương (Foresa Villa).

Đáng chú ý, sang quý I/2017, đóng góp chính trong kết quả kinh doanh tiếp tục là mảng BĐS với doanh thu đạt 399 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 63%. Trong khi đó, hoạt động thu phí giao thông đường bộ đạt 150 tỷ đồng, chiếm 24%; mảng xây dựng và kinh doanh vật liệu xây dựng đã mang lại doanh thu 81 tỷ đồng, chiếm 13%.

Trong tài liệu gửi tới cổ đông, Ban lãnh đạo Tasco cho biết sẽ tập trung hàng đầu vào lĩnh vực BĐS trong 5 năm tới. Trong đó, lấy năng lực lõi là chủ đầu tư các dự án hạ tầng giao thông để đầu tư BĐS theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng - BT.

Nhiều doanh nghiệp trở thành "đại gia" BĐS nhờ dự án BT

Cách đây khoảng 5 năm, phong trào làm dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) bắt đầu nở rộ. Tại Hà Nội và TP. HCM không ít doanh nghiệp nhờ đầu tư dự án theo hình thức này đã phất lên thành “đại gia” trong giới BĐS, như Tập đoàn Nam Cường, CTCP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) hay Công ty CP Him Lam, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh hay mới đây nhất là Công ty cổ phần Tasco.

Điển hình như Nam Cường đã trở thành một tên tuổi lớn với vai trò chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, trong khi Geleximco cũng trở thành đại gia BĐS từ khi đầu tư vào Dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông)…

Sau sự thành công của các dự án trên, Nam Cường còn nhận thực hiện đầu tư Dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với các dự án đối ứng là Dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ.

Trong khi đó, Geleximco lại hồ hởi với Dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Thực hiện dự án này, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150 héc-ta, Khu đô thị Trung Minh 130 héc-ta, Sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 héc-ta trên địa bàn Hà Nội.

Còn với “ông lớn” Him Lam, chỉ riêng việc xây dựng nút giao thông Long Biên (Hà Nội) dài hơn 800m đã mang về cho nhà đầu tư này 20 ha tại xã Dương Xá (huyện Gia Lâm), 320 ha tại các phường Long Biên, Cự Khối (quận Long Biên) và bổ sung thêm 135 ha ngoài bãi sông Hồng có khả năng khai thác.

Tại TP. HCM, cách đây 2 năm, tháng 6/2015, CTCP Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII) công bố khởi công dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc (khu chức năng số 3 và số 4) và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến Đại lộ Mai Chí Thọ) trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).

Đây là dự án có tổng mức đầu tư trên 10.000 tỷ đồng, bao gồm cả phần phát triển quỹ đất. Theo đó, CII sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng cho Khu 3 và Khu 4 trong tổng thể Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá trị khoảng 2.600 tỷ đồng. Đổi lại CII sẽ được nhận hơn 84.000m2 đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm đất xây dựng nhà ở và một phần đất phục vụ hoạt động thương mại, theo đơn giá đã được TP. HCM xác định trước. Sau khi nhận được quỹ đất, CII sẽ đầu tư 2 dự án tại đây là Marina Bay và Thủ Thiêm Lake View.

Trước đó, ngày 1/12/2014, tại trụ sở UBND TP. HCM diễn ra lễ ký kết chính thức 2 hợp đồng (BT) dự án 4 tuyến đường chính và dự án quảng trường trung tâm và công viên bờ sông trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm với nhà đầu tư dự án là CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh.

Trong đó dự án 4 tuyến đường chính gồm Đại lộ vòng cung (tuyến R1); đường ven hồ trung tâm (tuyến R2); đường ven sông Sài Gòn (tuyến R3); đường vùng châu thổ ven sông - khu dân cư (tuyến R4). Tổng chiều dài toàn bộ dự án khoảng 11,9km (bao gồm 10 cây cầu, trong đó có 2 cầu cạn) với tổng vốn đầu tư hơn 8.265 tỷ đồng (không tính chi phí dự phòng do trượt giá và chi phí lãi vay 3.917 tỷ đồng).

Đổi lại, Đại Quang Minh được TP chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án Khu dân cư phía Nam Đại lộ Mai Chí Thọ với quy mô tổng diện tích khoảng 80ha, trong đó diện tích khai thác hơn 46ha bao gồm diện tích toàn bộ bến du thuyền, 2 Nhà văn hóa - Khu thể thao và 2 trường học. Theo đó công ty nộp vào ngân sách TP hơn 2.400 tỷ đồng giá trị quyền sử dụng đất và đầu tư không hoàn lại tuyến đường Bắc Nam, đoạn băng qua dự án có chiều dài 833m, chiều rộng mặt đường 44,7m, với chi phí khoảng 500 tỷ đồng.

Theo đánh giá của một số chuyên gia BĐS, về cơ bản, hình thức BT là hình thức đầu tư ít rủi ro, vì nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch.

Thông thường, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Đây cũng chính là “miếng bánh vẽ” mà chủ đầu tư các dự án BT thỏa sức đưa ra khi đàm phán với chính quyền khi được giao thực hiện các dự án và chính việc được “tự do vẽ ra” các khoản chi phí cho dự án đã giúp không ít doanh nghiệp bỗng “lớn nhanh như thổi” chỉ sau một vài năm bước chân vào lĩnh vực BĐS.