Doanh nghiệp địa ốc nhỏ ồ ạt bung hàng cuối năm

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, các dự án chào bán cuối năm cũng có quy mô từ nhỏ đến trung bình và hiếm có dự án vượt quy mô 1.000 căn. Tổng nguồn cung quý IV sụt giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái, tức so với quý cuối cùng của năm 2016.

Khảo sát của VnExpress, so với cùng kỳ năm 2015-2016, nguồn cung bất động sản 3 tháng cuối năm 2017 tại Sài Gòn không bằng cả về quy mô và số lượng sản phẩm. Thị trường gần như mở ra cuộc đua bung hàng ở quy mô khiêm tốn (không quá 1.000 căn) giữa các doanh nghiệp nhỏ hay các tay chơi còn non trẻ. Trong khi đó, hàng loạt đại gia nắm trong tay những dự án khủng vài nghìn sản phẩm hiện không có động thái xả hàng mà chỉ quan sát thị trường.

3 tháng gần đây, Him Lam, Phú Mỹ Hưng khá lặng tiếng sau những đợt bung hàng thành công hồi đầu và giữa năm. Novaland thậm chí còn “nghỉ ngơi” dài hơi hơn, 6 tháng qua doanh nghiệp gần như không tung sản phẩm mới. Trong quý IV, Kiến Á chỉ bán vét dự án CitiEsto (Cát Lái, quận 2) đã tung ra hồi giữa năm. Hưng Thịnh để dành bung hàng đầu quý I/2018.

Như vậy, ngoại trừ Nam Long có hoạt động chào bán dự án ở khu Nam TP HCM, những tên tuổi lớn còn lại trên thị trường căn hộ Sài Gòn đang nhường hẳn sân chơi cho các tiểu gia mới nổi.

Giữa tháng 12/2017, một doanh nghiệp mới thành lập ba năm trở lại đây, Công ty Tiến Phát, đã công bố và nhận giữ chỗ dự án Ascent Lakeside toạ lạc mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, cách Phú Mỹ Hưng 1,5km.

Dự án căn hộ này được doanh nghiệp phát triển theo tiêu chuẩn Nhật cùng tập đoàn Sanyo Homes, quy mô khá nhỏ, chỉ có 217 sản phẩm, giá trung bình 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Đây chỉ mới là dự án thứ hai của doanh nghiệp non trẻ này, sau dòng sản phẩm đầu tiên The Ascent Thảo Điền (quận 2) hiện đã giao nhà.

Nguồn cung dự án căn hộ chào bán tại TP HCM đột ngột giảm bất thường trong mùa cao điểm cuối năm. Ảnh: Vũ Lê

Cũng thuộc nhóm công ty mới gia nhập thị trường TP HCM vài năm, có quy mô vừa và nhỏ, Nhà Mơ kết hợp cùng DKRS ra mắt dự án Dream Home Riverside. Đây là khu căn hộ ven sông nằm chếch về phía Tây Nam Sài Gòn, quy mô chỉ ở mức trung bình, hơn 700 căn có giá 19 triệu đồng/m2.

Đây chỉ mới là dự án thứ 4 của đơn vị này tại thị trường TP HCM, sau Dream Home Luxury (trên 500 căn) đã được bàn giao nhà cuối năm 2015, Dream Home Residence (450 căn) đang hoàn thiện và Dream Home Palace (952 căn) đã được bán hết.

Trong khi đó, một tay chơi mới xuất hiện tại thị trường bất động sản TP HCM 5 năm trở lại đây, Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát đang giới thiệu, giữ chỗ cho nhà đầu tư nội bộ dự án The Green Star (đường Phạm Hữu Lầu, quận 7). Tuy nhiên, thời điểm chào bán chính thức dự án này lại trôi sang đầu năm 2018. Rổ hàng cũng thuộc nhóm khiêm tốn: 100 căn biệt thự nhà phố và 1.000 căn hộ chung cư.

DRH Holdings, công ty địa ốc quy mô vừa và nhỏ có trụ sở tại quận 1 TP HCM, cũng chào hàng sản phẩm mới Aurora Residences (quận 8) vào cuối tháng 12/2017. Doanh nghiệp chỉ dừng lại ở hoạt động công bố thông tin chứ chưa mở bán chính thức ngay lập tức. Rổ hàng của dự án này chỉ có 445 căn, thuộc nhóm quy mô nhỏ, tổng mức đầu tư là 780 tỷ đồng.

Ngoài ra, phải kể đến khá nhiều dự án căn hộ tại TP HCM đã rò rỉ thông tin nội bộ ra thị trường nhưng chưa chính thức công bố hoặc dự kiến sẽ tung ra vào giữa năm tới.

Tổng giám đốc DKRA, Phạm Lâm đánh giá, nguồn cung căn hộ trong quý IV/2017 đúng là đang ở mức cực kỳ khiêm tốn so với cùng kỳ năm 2015-2016. Đây là hiện tượng lạ nhưng không quá khó hiểu.

Theo ông Lâm, có 2 nguyên nhân khiến các ông lớn không mặn mà với mùa cao điểm bán hàng lớn nhất năm 2017.

Thứ nhất là sự thận trọng về nguồn cung và thứ hai là thận trọng về pháp lý. Các doanh nghiệp đã nhìn trước diễn biến nguồn cung trên thị trường đang khá lớn, cần thời gian để hấp thụ dần. Mặt khác, các chủ đầu tư cần thêm thời gian chuẩn bị chín muồi các cơ sở pháp lý của dự án, sau đó mới bung hàng.

Sự thận trọng này là cần thiết vì nó giúp cho thị trường có một vài nhịp điều chỉnh để tự cân bằng. Một trong những khả năng cân bằng rất tốt của thị trường là chuyển hướng về chất hơn là về lượng đồng thời các chủ đầu tư có sự cơ cấu, chau chuốt sản phẩm tốt hơn.

Nguyên nhân khác dẫn đến hiện tượng hàng loạt ông lớn trì hoãn xả hàng là lượng hàng tồn kho tại thị trường TP HCM đang rất cao, ước tính 30.000 căn (một số dữ liệu từ các hiệp hội dự báo tồn kho căn hộ tại TP HCM vào khoảng 25.000 tỷ đồng).

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung cũng cho rằng, thời điểm này, tung dự án ra nếu bán dưới 50-60% thì xem như thất bại.

“Nguồn cung lớn và tồn kho cao dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm, nhà đầu tư thận trọng gom hàng và đây cũng là nguyên nhân quan trọng khiến các chủ đầu tư cân nhắc trì hoãn bung hàng cuối năm 2017”, bà Dung cho hay.

Lãnh đạo CBRE Việt Nam đánh giá, sự trì hoãn bung hàng của các ông lớn sẽ khiến cho nguồn cung 2018 tăng lên vì chắc chắn rổ hàng sẽ được chào bán trong 6-12 tháng tới. Nguồn lực đất đai và nhân lực cho dự án đã sẵn sàng, nếu tiếp tục trì hoãn các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn do phải trả lãi cho dòng vốn đã vay.