Đề xuất tăng mức lợi nhuận làm NOXH lên 13% cho chủ đầu tư

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Theo dự thảo, Bộ này đề xuất chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê (quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở) được hưởng lợi nhuận định mức tối đa là 13% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội của dự án. 

Các chủ đầu tư sẽ căn cứ mức lợi nhuận này để xây dựng phương án giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mức lợi nhuận này áp dụng với tất cả dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân xây dựng trên quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại và các dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá bán, cho thuê và cho thuê mua.

Theo quy định, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội bị khống chế lợi nhuận định mức là 10%. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng con số 10% là không hấp dẫn. 

Đơn cử, tại một Hội nghị diễn ra hồi tháng 9/2024, ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch Tập đoàn Vingroup cho rằng hạn chế lớn nhất hiện nay đối với nhà ở xã hội là việc chủ đầu tư bị khống chế lợi nhuận định mức 10%.

"Các doanh nghiệp bất động sản triển khai hoạt động này với lợi nhuận 10% thì không thể làm được, vì chỉ tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là sẽ lỗ, trong khi nhà ở xã hội mang tính đóng góp, không phải là kinh doanh", vị này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng từng đề xuất Chính phủ xem xét nâng hệ số lợi nhuận định mức để hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, vì suất đầu tư của nhà ở xã hội bị quy định chỉ bằng 76% suất đầu tư nhà ở thương mại cùng loại.

"Chúng ta muốn chất lượng nhà ở xã hội ngang bằng nhà ở thương mại thì suất đầu tư này phải tương đương", ông Châu nói. Vì vậy, ông đề nghị dxem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên 15%.

Thủ tục đầu tư mất 200 - 300 ngày 

Bộ Xây dựng cho biết trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có 103 dự án dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 114.618 căn; 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn.

Bộ này đánh giá, việc đầu tư, phát triển nhà ở xã hội còn chậm, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội (với số lượng căn hộ đã được khởi công, hoàn thành đến nay mới đạt khoảng 35,6% mục tiêu của Đề án đặt ra đến năm 2025 là 428.000 căn). Nguyên nhân chủ yếu do công tác đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở sẽ phải thực hiện các thủ tục hành chính và mất nhiều thời gian (6 - 12 tháng).

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên quan tâm thì phải thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhà nước quy định tỷ lệ lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, nhà nước duyệt giá thành xây dựng, duyệt thẩm định giá bán và phê duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội nên việc đấu thầu chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án mà không đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội, thậm chí là gây lãng phí nguồn lực đất đai do chậm được đưa vào sử dụng.

Bộ Xây dựng dẫn chứng thêm, trong quá trình tổ chức các hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản, Bộ đã ghi nhận được nhiều phản ánh, kiến nghị của các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, doanh nghiệp phản ánh hiện nay, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án nhà ở xã hội là khá lớn. Theo ước tính trong trường hợp dự án nhà ở xã hội đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, đã có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa và danh mục, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì thời gian thực hiện theo tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết được hợp đồng dự án với nhà đầu tư là khoảng gần 300 ngày.

Tại một số địa phương như TP HCM, trong trường hợp triển khai linh hoạt các thủ tục song song và áp dụng thời gian thực hiện tối thiểu theo quy định thì tổng thời gian thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp mời quan tâm có từ hai nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu cũng là trên 200 ngày.