Đề xuất điều kiện mỗi người chỉ được bán tối đa 10 căn nhà/năm

Trong văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng ngày 27/6, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề xuất góp ý đề nghị sửa đổi tiêu đề và khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Dự thảo Nghị định).

Theo đó, khoản 2 Điều 7 Dự thảo Nghị định quy định "Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm".

HoREA đề xuất sửa thành "Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có tổng doanh thu không quá 100 tỷ đồng và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm. Trường hợp chỉ bán một nhà ở hoặc một sản phẩm bất động sản trong một năm thì không áp dụng quy định có tổng doanh thu quy định tại khoản này".

Hiệp hội lý giải việc đề nghị bỏ cụm từ “dưới quy mô nhỏ” tại tiêu đề Điều 7 Dự thảo Nghị định là do tại khoản 6 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ giao Chính phủ quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Theo HoREA, việc vận dụng cách tính tổng doanh thu của năm đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ tại Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP để áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản là phù hợp, Bởi kinh doanh bất động sản cũng thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng việc quy định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng là chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tiễn. Việc tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là chưa đúng, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.

Cũng theo HoREA, đại diện Cơ quan soạn thảo Dự thảo Nghị định này cho rằng doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đặc thù nên nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất 300 (tỷ đồng) như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, nhận định này chưa chính xác, vì không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng không phải là đặc thù so với các lĩnh vực kinh doanh khác của nền kinh tế, mà nên được đối xử ngang bằng, bình đẳng với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó, theo HoREA, có ý kiến cho rằng quy định tổng doanh thu kinh doanh 300 tỷ đồng trong một năm là phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, tuy nhiên chưa đúng và  chưa phù hợp với chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp.

Vì nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 300 tỷ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỷ đồng, nhưng nếu thành 3 lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, Hiệp hội cho rằng Dự thảo Nghị định chưa dự liệu trường hợp cá nhân chỉ bán một nhà, một sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, có thể có giá lên đến 200 - 300 trăm tỷ đồng (hoặc có giá cao hơn). Đơn cử như bán một biệt thự hoặc một biệt thự du lịch, một căn hộ penthouse siêu sang do mình sở hữu hoặc được thừa kế. Do đó cũng cần bổ sung thêm quy định các trường hợp này không phải thành lập doanh nghiệp mà chỉ phải nộp thuế cho Nhà nước.