Đề xuất 10 giải pháp phát triển 1 triệu căn NOXH để xoay chuyển cục diện thị trường địa ốc

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất 10 giải pháp phát triển nhà ở xã hội nhằm đạt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030 và tiếp tục mở rộng sau năm 2030.

Mục tiêu là đảm bảo an sinh nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Đồng thời vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa xoay chuyển cục diện để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cần có cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội

HoREA đề nghị Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội” với 5 cơ chế đặc thù. Cụ thể, thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” gồm “Quỹ phát triển nhà ở xã hội” để hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn, để hỗ trợ phát triển hai loại“nhà giá rẻ là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Bên cạnh đó là áp dụng cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư với dự án cải tạo chung cư; cho phép UBND cấp tỉnh, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chỉ định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện dự án thí điểm nhà ở cho lực lượng vũ trang

HoREA đề nghị bổ sung quy định trong Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trong đó, trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp quân đội, công an (nếu có) hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. 

HoREA đề xuất cho phép Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phân kỳ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo giai đoạn, đồng thời được phê duyệt danh sách đối tượng mua, thuê mà không cần thông qua cơ quan quản lý cấp tỉnh. Điều này giúp lực lượng vũ trang tiếp cận nhà ở nhanh chóng, phù hợp với điều kiện công tác đặc thù.

Tăng hệ số sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP để cho phép chủ đầu tư tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn, giúp tăng 50% số lượng căn hộ trong cùng diện tích đất. Điều này giúp tối ưu quỹ đất đô thị, tạo thêm nhiều nhà ở xã hội mà không cần mở rộng diện tích đất dự án.

Có khoản vay ưu đãi cho chủ đầu tư 

HoREA kiến nghị bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cho phép Ngân hàng Chính sách Xã hội cung cấp khoản vay ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cá nhân cải tạo nhà cho thuê. Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố rõ điều kiện vay vốn, mức lãi suất, thời hạn vay để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn thuận lợi.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn 9 ngân hàng thương mại thực hiện cơ chế lãi suất vay thương mại hợp lý theo cơ chế lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và công bố công khai lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân này đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Áp dụng lãi suất 4,7%/năm

Hiệp hội này đề nghị Ngân hàng Chính sách Xã hội áp dụng lãi suất 4,7%/năm cho hộ nghèo vay mua nhà ở xã hội năm 2025. Chính sách này giúp người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà với mức vay hợp lý, đảm bảo công bằng xã hội.

Giảm thuế với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6% (thấp hơn 70% so với thuế suất thuế GTGT, thuế TNDN thông thường) để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Việc ưu đãi thuế giúp giảm chi phí, tạo động lực cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội với mục đích cho thuê dài hạn thay vì chỉ bán.

Linh hoạt quy định chuyển tiếp

HoREA đề nghị sửa đổi quy định chuyển tiếp trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP (trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội) để chủ đầu tư nhà ở thương mại có thể lựa chọn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định trước đó hoặc theo nghị định mới. Điều này giúp doanh nghiệp linh hoạt, không bị gián đoạn kế hoạch đầu tư do thay đổi chính sách.

Công nhận loại hình nhà ở xã hội mới

HoREA đề nghị công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn theo  tháng, theo năm cũng là một hình thức nhà ở xã hội. Đây là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng, cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người có thu nhập thấp, người nhập cư.

Khi được công nhận, chủ nhà trọ sẽ được hưởng ưu đãi về thuế, tín dụng giống như chủ đầu tư nhà ở xã hội. Điều này giúp cải thiện điều kiện sống của người thuê trọ, đặc biệt là công nhân, người nhập cư, lao động phổ thông có thu nhập thấp.

Đơn giản hóa thủ tục đầu tư

Hiệp hội đề nghị UBND các tỉnh, thành phố rút ngắn thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, trước hết là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và thủ tục phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Việc này nhằm khắc phục tình trạng đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng giữa các Sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính rất chậm, tốn nhiều thời gian, công sức, làm nản lòng các doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội.

Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn, sớm đưa nhà ở vào sử dụng, giải quyết nhu cầu cấp bách về chỗ ở cho người dân.

Bố trí sẵn quỹ đất

HoREA đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất và triển khai nhiều phương thức tạo lập quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cụ thể, đảm bảo quy hoạch quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhằm đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh.

HoREA cũng kêu gọi doanh nghiệp bất động sản nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, xử lý hiệu quả nợ xấu và trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đến hạn, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang đầu tư nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.