'Đất ở' làm tắc nghẽn thị trường nhà ở
 |
| Khu đất 175 Phạm Hùng, quận 8. Ảnh: Thành Trí |
“Đất ở” là đất gì?
Theo quy định của Luật Nhà ở, tại khoản 2 Điều 22, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: “Đấu giá quyền sử dụng đất”, hoặc “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”, hoặc “Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của luật này”. Tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Tóm lại, nguyên do tắc nghẽn xuất phát chính từ cụm từ “đất ở” nêu trên, hay gọi nôm na là “đất ở hợp pháp”.
Trong khá nhiều văn bản kiến nghị của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gửi tới các cơ quan chức năng “khóc” rằng, quy định này gây cản trở dự án phát triển ở các khu đô thị mới, khu dân cư mới, kể cả khu dân cư nông thôn... Bởi lẽ, phần lớn các dự án bất động sản sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…
“Việc cơ quan nhà nước chưa chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án nhà ở đang gây ách tắc cho thị trường bất động sản hiện nay”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh, khẳng định.
Là nạn nhân của “đất ở hợp pháp”, đại diện Công ty cổ phần Thương mại xuất nhập khẩu quận 8, cho biết, công ty là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại - dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8. Công ty đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng TP HCM. Tuy nhiên, dự án bị vướng quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, thế là bị “đứng hình” phải chờ hướng dẫn.
Lãnh đạo Công ty cổ phần Địa ốc Quốc Cường Gia Lai bức xúc: “Quy định về “đất ở hợp pháp” để chỉ định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đã được hướng dẫn và áp dụng theo kiểu “trói chân” các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua”.
Vì sao? Việc chấp thuận chủ đầu tư là bước đi đầu tiên để thực hiện tiếp các thủ tục triển khai dự án. Để có quỹ đất làm dự án, doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, bao gồm vốn vay, vốn huy động giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, vì quỹ đất của doanh nghiệp không phải “đất ở hợp pháp”, thế là thủ tục hồ sơ bị dừng lại. Điều đó đẩy nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, mất cơ hội kinh doanh, dễ dẫn đến tình trạng rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí đối mặt với nguy cơ phá sản.
Chờ Thủ tướng?
Phân tích rõ hơn về quy định “đất ở hợp pháp”, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, theo Luật Nhà ở, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải triển khai thủ tục công nhận chủ đầu tư trước khi triển khai dự án đó. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định trình UBND TP HCM xem xét công nhận chủ đầu tư là Tổ chuyên gia do Sở Xây dựng làm tổ trưởng cùng với các cơ quan chuyên môn có liên quan. Trong quá trình xem xét theo pháp luật thì rất nhiều dự án bị vướng rơi vào quy định “đất ở hợp pháp”.
Về vướng mắc này, UBND TP HCM đã 2 lần báo cáo bằng văn bản với Thủ tướng Chính phủ và phiên họp gần đây nhất TP cũng tiếp tục báo cáo. Việc vướng quy định “đất ở hợp pháp” đã được Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng, nhưng “gỡ” như thế nào thì vẫn chưa rõ vì luật mới ban hành và việc trình ra Quốc hội để sửa phải có trình tự thủ tục sửa văn bản luật.
Mới đây, UBND TP HCM đề xuất phương án mới. Theo đó, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đề nghị xem xét cho thực hiện thủ tục thẩm định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500. Sau khi duyệt xong sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục khác để công nhận “đất ở hợp pháp”, rồi được công nhận chủ đầu tư. Phương án đề xuất xử lý này đang chờ ý kiến của Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng Chính phủ.
| Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết kể từ ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư, nhưng trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, chiếm tỷ lệ 25%, tức 25% dự án tại TP khi nộp hồ sơ xin công nhận chủ đầu tư thì đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong giấy đó ghi rõ là đất ở đô thị. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ 75% là đất nông nghiệp, đất giải phóng mặt bằng từ đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch xây dựng, hoặc đất chuyên dùng - đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; tức bị loại từ “vòng gửi xe” vì không đủ điều kiện theo quy định hiện hành. |
Trong thời gian chờ có phương án tháo gỡ ách tắc, các sở chuyên môn đã có hướng dẫn với các chủ đầu tư như sau: Đối với những dự án đã có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” và đảm bảo các điều kiện khác vẫn nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để tổng hợp và báo cáo tổ chuyên gia, thẩm định và trình UBND TP xem xét chấp nhận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư; đối với các trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện khác nhưng chưa chuyển sang đất ở thì nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư để cơ quan này thẩm định, trình UBND TP quyết định chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu có quyết định chủ trương đầu tư mà không cho lập thẩm định phê duyệt 1/500 thì hồ sơ vẫn phải nằm đó. “Xin chia sẻ với khó khăn với doanh nghiệp trong quá trình chậm triển khai dự án, vì chi phí đầu tư đã đổ ra khá nhiều, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng, rồi các chi phí kỹ thuật cũng rất nhiều mà bây giờ dừng lại là khó khăn rất lớn. Nếu tình hình này kéo dài sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà ở, tình hình kinh tế của TP”, ông Trần Trọng Tuấn phát biểu nội dung trên tại phiên họp với lãnh đạo UBND TP HCM và có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Như vậy, với cụm từ “đất ở” của Luật Nhà ở 2014, chỉ tính riêng tại TP HCM đã có hàng trăm dự án nhà ở bị “bất động” từ giữa năm 2015 đến nay. Hơn 3 năm trôi qua, cơ quan công quyền tốn quá nhiều thời gian cho hàng loạt cuộc họp liên quan, cũng như hàng loạt văn bản kiến nghị; đặc biệt hàng trăm dự án bị ngưng trệ, điều đó đồng nghĩa nhiều ngàn tỷ đồng bị chôn vào đất, khiến doanh nghiệp chờ đợi trong mỏi mòn, khó khăn xoay xở dòng tiền! Rõ ràng, quy định trên của luật đã lệch quá xa so với thực tế; vì vậy, cần có sự nhìn nhận nghiêm túc để sửa đổi là hết sức cần thiết.
