Đại biểu Quốc hội: Thị trường bất động sản hư hư ảo ảo, khó định giá

Sáng 28/10, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Tại phiên thảo luận, Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết trong thời gian qua, thị trường bất động sản, nhất là trước dịch COVID-19 có bước phát triển rất mạnh cả về số và chất lượng, nhiều khu đô thị mới hình thành nhất là ở TP HCM và Hà Nội. Đồng thời nhiều loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, các chung cư cao tầng mọc lên chiếm cả không gian từ cao cấp đến nhà ở có thu nhập thấp ở trung tâm nội thành đến ngoại ô...

"Tuy nhiên thời điểm này đang sốt giá đất, giá đất cao, nhu cầu ở không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê, có người mới vừa mua đã sang tay chốt lời. Thị trường bất động sản hư hư ảo ảo, khó định giá, hôm nay giá này, ngày mai lại giá khác. Điều bất cập là nhà ở thương mại thường là phân khúc trung cấp trở lên, nhà cho người thu nhập thấp đếm trên đầu ngón tay, nhiều dự án vướng về mặt pháp lý, có dự án xây dựng không có trong quy hoạch... ", Đại biểu nói.

Đại biểu cho biết, giai đoạn sau dịch bệnh, thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp nào neo giá cao, chậm bán đều gặp khó khăn do phần lớn đều vay ngân hàng. Bất động sản gần như đóng băng, có doanh nghiệp hạ giá bán còn 2/3 giá ban đầu nhưng vẫn ít người mua, chứng tỏ người dân không có nhu cầu cao với nhà ở cao cấp, trong khi đó nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp cao nhưng cung không đủ cầu.

Đại biểu cho rằng, do chính sách của Nhà nước ở các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, đất đai... cho nhà ở xã hội chưa khuyến khích cho nhà đầu tư, gói tín dụng 120.000 tỷ chậm được giải ngân, nhiều văn bản pháp quy còn chồng chéo nhau, chưa rõ ràng. Nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ về nhà ở xã hội theo quy định, nếu có chỉ số ít căn hộ được mua hoặc thuê, chưa đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp.

Mặt khác, theo ĐBQH, vẫn còn nhiều bất cập như văn bản quy định chi tiết hướng dẫn chậm được ban hành, sửa đổi bổ sung nhiều lần nên khâu thực hiện còn lúng túng, còn có sự mâu thuẫn, thiếu nhất quán trong quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất, còn tuỳ tiện trong xây dựng và điều chỉnh quy hoạch.

Việc thực hiện đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 chưa đạt yêu cầu, có địa phương mới bước đầu triển khai do nguồn vốn ngân sách còn khó khăn, phần lớn là từ nguồn xã hội hoá, xây dựng nhà trọ cho người dân thuê do hộ gia đình cá nhân thực hiện.

Các doanh nghiệp tiếp cận đất đai còn khó khăn, nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn vướng mắc do thay đổi quy định của pháp luật, chậm định giá đất của địa phương cũng là nguyên nhân dẫn đến các dự án bất động sản và nhà ở xã hội bị đình trệ.

Đại biểu cũng cho rằng, việc tiếp cận vốn tín dụng khó khăn do thời điểm thị trường bất động sản sôi động nên ngân hàng cho vay dè dặt, doanh nghiệp rất cần vốn nên vay với lãi suất cao để triển khai dự án. Do vay với chi phí lãi cao nên bán giá cao, nhiều người không tiếp cận được vì không đủ nguồn tiền để chi trả.

Cần kiểm soát đầu cơ

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH TP Hà Nội) cho rằng, một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay khiến nhiều người dân quan tâm, lo lắng đó là giá bất động sản tại các thành phố lớn rất cao và liên tục tăng lên.

Giá bất động sản được đánh giá là cao một cách bất hợp lý được thể hiện ở hai khía cạnh. Một là tương quan giữa giá nhà và thu nhập của người dân quá cao, vượt quá mức thanh toán thực tế của đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở. Thứ hai, thu nhập mang lại từ bất động sản (tiền cho thuê) quá thấp so với giá vốn đầu tư bất động sản, thậm chí nguồn thu bằng không. Theo Đại biểu, điều này phản ánh động cơ mua bất động sản không phải để sử dụng mà để đầu cơ, tích trữ.

Theo đại biểu, giá bất động sản cao bất thường do người mua bất động sản để tích lũy tăng cao khiến dòng tiền đẩy vào bất động sản nhiều, không chảy vào sản xuất kinh doanh. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản khan hiếm do các vướng mắc pháp lý, cầu tăng lên. 

"Mặc dù giá bất động sản cao nhưng các doanh nghiệp vẫn rơi vào khó khăn do các dự án đầu tư phải dừng lại, không triển khai được, không phải do thị trường trầm lắng. Do đó, việc gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản phải tập trung vào gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục để các dự án tiếp tục được triển khai", ông Cường nói.

Một nguyên nhân nữa theo Đại biểu đó là các lực lượng thị trường như môi giới tung tin thổi giá, hay người tham gia đấu giá đất cố tình đẩy giá lên cao để kiếm lợi nhuận. Ngoài ra, dư luận cho rằng "có hay không tình trạng các doanh nghiệp lớn bắt tay nhau để đẩy giá bán, thiết lập một mặt bằng giá mới?"

Để kiểm soát giá bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất cần phải yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh được khả năng tài chính để mua tài sản, nhằm loại bỏ những người chỉ đấu giá để bán lại.

Đồng thời cần thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu trên thị trường thứ cấp. Bên cạnh đó cần nghiên cứu thí điểm xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp tại một số thành phố lớn, nhằm quản lý minh bạch hoạt động của thị trường.

Về phát triển nhà ở xã hội, Đại biểu cho rằng người có thu nhập thấp thường không đủ khả năng tích lũy để mua nhà, thậm chí không đủ tiền trả lãi vay ngân hàng. Do đó, cần tăng cung nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp, để họ có thể thuê nhà suốt đời và chuyển sang mua nhà thương mại khi đủ điều kiện.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn) cũng cho rằng, tình trạng đầu cơ thổi giá, đẩy giá là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua. Một số nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý của người dân để trục lợi.

Nguyên nhân tiếp theo là do tồn tại tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá, và thực tiễn này có xu hướng ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó là tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung cho người thu nhập thấp… 

Do đó, Đại biểu đề nghị Chính phủ tiếp tục có những chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại để phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động.

Đồng thời bà Thủy kiến nghị Chính phủ quyết liệt chỉ đạo để tháo gỡ những vướng mắc của các dự án nhà ở hiện nay và nếu như thuộc thẩm quyền của cấp cao hơn thì báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ những vướng mắc trong các dự án này. Cùng với đó, kiến nghị với Chính phủ nghiên cứu triển khai các biện pháp mạnh để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà đất trong thời gian vừa qua.