Hạ nhiệt giá động sản: Tránh tác dụng ngược

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính cũng bày tỏ sự đồng tình với đề xuất này và cho biết sẽ nghiên cứu tiếp trong thời gian tới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhìn nhận việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ 2 đòi hỏi phải có sự chuẩn bị toàn diện, không chỉ ở một khu vực cụ thể mà trên toàn quốc. Điều này có nghĩa là cần sự đồng bộ trong hệ thống quản lý bất động sản và các biện pháp kỹ thuật khác như giao dịch qua ngân hàng và kê khai tài sản.

Theo vị này, nếu chưa có đủ công cụ và hệ thống quản lý đất đai toàn quốc, việc thực hiện sẽ không đạt hiệu quả và có thể làm tổn hại đến mục tiêu phát triển lành mạnh của thị trường.

“Mặc dù chúng ta mong muốn thực hiện việc đánh thuế ngay nhưng cần phải tính toán thời gian, kế hoạch, không thể nói là làm được luôn. Thời điểm áp dụng cần đảm bảo thị trường phát triển bền vững thì nền kinh tế mới ổn định”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cũng theo bà Hằng, việc đánh thuế căn nhà thứ hai, ở một khía cạnh nào đó sẽ khiến cho giá bán bất động sản tăng. Trong khi hiện nay, mọi người đều đang kỳ vọng đưa mặt bằng giá về mức hợp lý. Nếu mặt bằng giá tiếp tục tăng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá thị trường bất động sản mới chớm phục hồi, do đó nếu áp dụng luôn sẽ tạo ra nguy cơ khủng hoảng thêm một lần nữa.

Chuyên gia cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 chỉ là một trong những biện pháp, không phải yếu tố duy nhất. Thị trường vẫn còn nhiều yếu tố khác như nguồn cung, pháp lý… để giải quyết, chứ không phải mỗi vấn đề đánh thuế.

Trong khi đó, Việt Nam đã chứng kiến nhiều khó khăn khi thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Hiện tại, thị trường vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển nên các chính sách tín dụng cần có sự điều tiết hợp lý.

Bên cạnh đó, vị này cho rằng, việc áp dụng các biện pháp điều tiết cần phải dựa vào điều kiện phát triển của thị trường tại mỗi thời điểm.

“Chúng ta đã có kinh nghiệm qua nhiều chu kỳ siết chặt tín dụng, vì vậy cần linh hoạt trong việc điều chỉnh để tránh gây bất ổn cho thị trường”, bà Hằng lưu ý.

Bàn về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng yếu tố tiên quyết là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản đầy đủ và chính xác thì mới xác định được đâu là bất động sản thứ nhất, thứ hai hay thứ ba.

Hiện Việt Nam chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu như vậy, do đó cơ quan quản lý phải cần thêm nhiều thời gian nếu muốn áp dụng chính sách đánh thuế.

"Việc nghiên cứu chính sách áp thuế của Bộ Xây dựng là cần thiết và cũng là một trong những công cụ điều tiết thị trường. Tuy nhiên, điểm quan trọng là phải tính đến các tác động và tính khả thi của chính sách này, từ đó quyết định thời điểm, mức thuế và lộ trình áp thuế cho phù hợp", vị này nói.

Đánh thuế bất động sản là cần thiết nhưng...

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 trở đi là bị siết bởi những công cụ này. Bởi nếu một người có 2 - 3 bất động sản, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản thì đều là quyền lợi chính đáng.

Chuyên gia phân tích thêm, nguyên nhân chính yếu của việc giá nhà tăng mạnh trong thời gian vừa qua là do cán cân cung cầu bị lệch. Nguồn cung ít, thiếu tính đa dạng và phù hợp với số đông người dân trong khi lực cầu lại rất lớn. Điều cần làm nhất hiện nay để có thể tác động giúp giá bán được điều chỉnh về mức phù hợp hơn là căn chỉnh lại cán cân cung cầu. Chỉ khi đó, giá bán mới có cơ hội được điều chỉnh, mà muốn vậy thì nguồn cung phải được giải phóng.

"Nếu chúng ta hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến sức mua bất động sản giảm vì tâm lý cân nhắc, tính toán của người dân. Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn", chuyên gia nhấn mạnh.

Trong khi đó, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ và nhất định phải được triển khai. Về lâu dài, việc thu thuế đối với bất động sản là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng. Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Cũng theo ông Đỉnh, nếu bất động sản phải chịu thuế, nếu thu thập được hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà đất để “quy chủ” được, xem tài sản này chính xác là của ai, thì một chuyện tưởng là hoang đường có thể xảy ra là giá nhà, đất sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh. Hiện tượng đầu cơ bất động sản sẽ gần như bị ngăn chặn. Ngân hàng cũng sẽ phải tìm kiếm một tệp khách hàng mới thay vì các đại gia buôn đất.

“Giấc mơ cách mạng công nghiệp 4.0, chuyển đổi số… sẽ không thể thành hiện thực nếu buôn đất vẫn được coi là ngành nghề sinh lời chủ lực. Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm ‘nhà là để ở, không phải để đầu cơ’ và chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người lao động mới bớt xa vời”, chuyên gia nêu quan điểm.