Cuộc 'đổ bộ' condotel và nỗi lo 'vết xe đổ' của thị trường khách sạn mini

Không chỉ thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng đẳng cấp ngày càng tăng của người Việt mà trong bối cảnh ngành du lịch đang bùng nổ và hướng tới doanh thu 35 tỷ USD sau 3 năm nữa, căn hộ khách sạn trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn và được ưa chuộng nhất hiện nay.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), năm 2016, BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự phục hồi và bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Trong đó, có gần 35 dự án chào bán mới với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự. Hơn 80% trong số này là căn hộ khách sạn, lượng giao dịch thành công 15 - 30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng quý IV/2016 của CBRE Việt Nam nhận định, năm 2017, BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh và bền vững. Điểm sáng là các dự án nghỉ dưỡng ven biển, chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp theo mô hình căn hộ - khách sạn.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ khách sạn đạt khoảng 3.910 căn từ 10 dự án, trong đó nguồn cung sơ cấp ở mức 1.325 căn. Quận Sơn Trà dẫn đầu về nguồn cung với 50% thị phần, theo ngay sau là quận Ngũ Hành Sơn với 44% thị phần.

Theo khảo sát, phân khúc condotel Đà Nẵng đang phát triển rầm rộ với sự góp mặt của các tên tuổi như Ariyana Beach Resort and Suites, Luxury Apartment Đà Nẵng và Ánh Dương Wyndham Soleil Đà Nẵng hay Infinity Field Premier Residences,... tổng số lượng lên tới vài nghìn căn.

“Nóng” nhất là vệt đất ở khu vực ven biển nối từ quận Sơn Trà đến Ngũ Hành Sơn, chỉ trong thời gian ngắn có hàng chục tòa nhà cao tầng mọc lên.

Căn hộ khách sạn (Condotel) đang trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn và được ưa chuộng nhất hiện nay.

Tại quận Sơn Trà, một số dự án đang được triển khai xây dựng với tốc độ cực nhanh. Còn tại quận Ngũ Hành Sơn, có rất nhiều dự án dưới hình thức condotel được xây dựng, vừa được UBND TP. Đà Nẵng chấp nhận chủ trương đầu tư.

Trong năm 2017, Savills Việt Nam dự báo có 9 khách sạn 4 - 5 sao cung cấp khoảng 2.200 phòng sẽ gia nhập thị trường. Nguồn cung thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đạt 774 căn từ 14 dự án, trong số đó chỉ còn 153 căn trên thị trường sơ cấp.

Lý giải về sức hấp dẫn của loại hình condotel, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, condotel là dòng sản phẩm mới xuất hiện tại thị trường Việt Nam tạo điểm nhấn riêng bởi được xem như phương thức đầu tư tài chính của cả chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

"Chủ sở hữu mua xong, giao quyền khai thác và được chia sẻ lợi ích ngay từ giai đoạn đầu vận hành tạo ra lực hấp dẫn nên lúc này thị trường đón nhận condotel", ông Thành cho hay.

Cũng theo lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam, là sản phẩm khá đặc thù nên không phải địa điểm nào cũng xây dựng được condotel mà phân khúc này phải tận dụng tuyệt đối các vị trí khu đông người vãng lai hoặc khu du lịch sầm uất. Đây là lý do vì sao Đà Nẵng lại thu hút dòng vốn lớn từ các chủ đầu tư tại các địa phương cả nước đến đầu tư xây dựng đồng loạt thời gian qua.

Không thể phủ nhận, nếu nhìn vào các con số cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ cảm thấy hấp dẫn bởi hiệu suất sinh lời khá cao và trong thời gian dài. Nhưng cũng chính mức lợi nhuận cao như vậy sẽ khiến nhà đầu tư phải hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư. Tại các thị trường du lịch lớn như Thái Lan, các chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận chỉ khoảng 7%.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành đặt câu hỏi: “Hiện nay, chiêu cam kết lợi tức 8%, 10%, 12%/năm... được giới kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng sử dụng khá phổ biến. Lợi tức này quá hấp dẫn, như một lời khuyến khích những người quan tâm đầu tư vào dự án của họ. Tuy nhiên nếu lỡ đầu tư mà không được trả số tiền đó thì ai chịu trách nhiệm cho người mua?”.

Nhiều nhà môi giới BĐS tại Đà Nẵng cũng chỉ ra thực tế, rằng hiện nay, sự bùng nổ của quá nhiều cơ sở lưu trú thấp cấp, các khách sạn 2 - 3 sao dọc khu vực ven biển cũng như sự cấp phép cho quá nhiều dự án condotel trong khoảng thời gian ngắn dẫn đến hiệu quả mô hình này chưa được như kỳ vọng. Trong khi thị phần có hạn, việc cạnh tranh giữa các phân khúc này chắc chắn sẽ dẫn đến rối loạn thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, condotel chỉ phát triển bền vững khi nguồn cung bung ra phải phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.

Cách đây không lâu, ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, từng bày tỏ lo ngại về sự bùng nổ nguồn cung các dự án BĐS, đặc biệt là căn hộ condotel có thể khiến quy hoạch Đà Nẵng bị phá vỡ.

Theo ông Nam, nếu cứ để các dự án condotel phát triển tự phát như hiện nay dễ dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Hiện nay, Việt Nam đang là một trong những nước sở hữu sức hút du lịch đặc biệt trong khu vực. Riêng năm 2016, Việt Nam có tổng lượng khách du lịch 10 triệu khách. Như Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam đã khẳng định: không nên lo câu chuyện dư thừa các dự án BĐS nghỉ dưỡng bởi so với các nước trên thế giới Việt Nam có khí hậu quanh năm mát mẻ, số ngày nắng lên tới 300 ngày cùng một nền văn hóa đậm đà bản sắc... Nếu như, có biện pháp giữ chân khách du lịch ở lại từ 1 - 3 ngày thì chắc chắn lượng khách sạn hiện tại sẽ không đủ để phục vụ cho nhu cầu khách du lịch.

Thế nhưng, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cũng đã nhấn mạnh: “Nếu chúng ta làm được tốt câu chuyện phát triển những tiềm năng du lịch trên thì số lượng dự án nghỉ dưỡng chúng ta đang thiếu chứ không phải thừa. Vấn đề là chúng ta phải làm tốt, cạnh tranh lành mạnh, tuân thủ quy hoạch, đảm bảo kiến trúc, cảnh quan đô thị nếu không muốn đi theo vết xe đổ mà thị trường khách sạn mini đã mắc phải cách đây 2 năm".

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, condotel chỉ phát triển bền vững khi nguồn cung bung ra phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.

“Do đó, chúng ta phải chuẩn bị đầy đủ các yếu tố để giúp thị trường tránh những tác động về việc tạo ra nguồn cung quá lớn, nhất là khi nguồn cung lại không đảm bảo chất lượng. Đặc biệt, khi thực hiện mô hình condotel, các chủ đầu tư cần cân nhắc tổng lượng hàng cũng như phải có chiến lược cân đối phân kỳ đầu tư và tính toán kỹ lưỡng các sản phẩm trên cơ sở năng lực thật sự của mình”, bà Hằng cho biết.