'Cơn sốt' thuê đất khiến cổ phiếu KCN nổi sóng, cái tên nào vẫn còn dư địa tăng 6 tháng cuối năm?

CTCP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC - Mã: BSI) vừa công bố báo cáo triển vọng 6 tháng cuối năm ngành bất động sản khu công nghiệp với đánh giá khả quan.

Giá cho thuê đất tăng lên, tỉ lệ lấp đầy ở mức cao

Nửa 6 tháng đầu năm 2019, mặc dù FDI giảm 9,2% nhưng nguồn vốn FDI chủ yếu đến từ các nước Hồng Kông (5,3 tỉ USD), Hàn Quốc (2,75 tỉ USD), Trung Quốc (2,29 tỉ USD) và Nhật Bản (1,95 tỉ USD) vẫn tăng mạnh nhờ tác động chiến tranh thương mại, thúc đẩy nhu cầu đối với khu công nghiệp kéo theo giá cho thuê tăng lên ở cả hai miền. 

Theo JLL, tại khu vực phía Bắc, giá cho thuê quí I/2019 đạt 93 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 7,6%). Đối với khu vực phía Nam, giá thuê lên đến 95 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15,8%), trong đó khu vực TP Hồ Chí Minh có mức giá cho thuê cao nhất cả nước ở mức 162 USD/m2/chu kì do nhu cầu tăng mạnh trong khi nguồn cung hạn hẹp.

Về tỉ lệ lấp đầy, ở khu vực Bắc Bộ, tỉ lệ lấp đầy quí I/2019 đạt 72%, tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên. Khu vực Đông Nam Bộ, tỉ lệ lấp đầy quí II/2019 đạt 81%, chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai.

Nguồn cung tiếp tục tăng, đặc biệt việc chuyển đổi đất cao su thành đất KCN

Hiện nay, Việt Nam có khoảng 326 khu công nghiệp có tổng diện tích 95.000 ha, diện tích đất có thể cho thuê đạt gần 64.000 ha, chiếm 68% tổng diện tích.

Theo JLL, khoảng 13.077 ha phía Bắc và 18.290 ha khu vực phía Nam sẽ gia nhập thị trường. Ngoài ra, một số tỉnh khu vực miền Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh sẽ gia tăng thêm khoảng 7.000 ha quỹ đất KCN từ đất trồng cao su của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: GVR) giai đoạn 2020 – 2025.

BSC cho rằng, quỹ đất mới này có chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù khá thấp (chỉ khoảng 600 triệu đồng/ha tương đương 2,58 USD/m2) sẽ giúp các doanh nghiệp được hưởng lợi giá vốn rẻ, cải thiện biên lợi nhuận gộp.

BSC cũng thấy rằng, các KCN phía Nam của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn hầu hết có tỷ lệ lấp đầy khá cao và có nhiều khu đã lấp đầy gần hết (BCM, D2D, NTC và LHG). 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này cũng đang gấp rút mở rộng thêm các khu mới như Becamex IDC mở rộng thêm hai KCN (Bàu Bàng Mở Rộng và Cây Trường), Nam Tân Uyên chờ nhận bàn giao Nam Tân Uyên 3 từ Phước Hòa, LHG đang giải phóng nốt 30% mặt bằng LH3.

Với tiến độ đền bù hiện nay, những KCN mới này sẽ đi vào hoạt động ổn định năm 2020. Trong khi khu vực phía Bắc, một số KCN trước đây không thu hút giờ đã có khách thuê đóng góp tăng trưởng nửa đầu 2019 như KCN Đông Mai, KCN Tiền Hải, Phong Điền của Viglacera, KCN Sài Gòn – Chân Mây của Kinh Bắc. Do đó, các KCN phía Bắc sẽ vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Lượng tiền mặt "dồi dào" và lợi nhuận tốt là lợi thế của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp

Một số doanh nghiệp như Nam Tân Uyên, Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 có khoản doanh thu thực hiện lớn do các doanh nghiệp này hạch toán tiền thuê đất chia đều hàng năm. Do đó, khi có khách thuê, doanh thu sẽ không tăng mạnh.

Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ ghi nhận lượng lớn doanh thu chưa thực hiện do khách hàng trả tiền trước, lượng tiền này có thể dùng để gửi ngân hàng hoặc trả cổ tức cao hơn cho cổ đông.

Tuy nhiên, BSC đánh giá, quỹ đất KCN hiện tại của hai doanh nghiệp trên đều đã hết. Với Nam Tân Uyên, ngay sau khi được nhận lại đất Nam Tân Uyên 3 từ Cao su Phước Hoà (khoảng cuối năm 2019 trở đi), doanh nghiệp sẽ cần lượng vốn lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng và hệ thống, vì vậy lượng tiền mặt sẽ không còn dồi dào như hiện nay.

Với Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2, kết quả kinh doanh doanh năm 2019 khả quan đến từ việc ghi nhận doanh thu khu dân cư Lộc An, còn mảng khu công nghiệp hiện nay quĩ đất cho thuê đã lấp đầy gần hết nên không đóng góp nhiều vào doanh thu.

Nguồn: BSC

Theo BSC, trong 6 tháng cuối năm, các KCN vẫn tiếp tục hưởng lợi nhờ chiến tranh thương mại cùng hiệp định EVFTA sẽ thu hút nguồn vốn FDI vào trong nước, giá cho thuê đất tăng và giá nhân công cạnh tranh thu hút các ngành thâm dụng lao động như dệt may và giày da.