Có dòng tiền lớn tác động vào hàng thứ cấp, đẩy giá bất động sản Hà Nội sốt nóng?

Dữ liệu từ Global Property Guide cho thấy Việt Nam dẫn đầu tốc độ tăng giá bán bất động sản trong 5 năm (2019 - 2024) với tỷ lệ 59%, trong khi ở Mỹ là 54%, Australia 54%, Nhật Bản 41%, Philippines 38%, Singapore 37%, Thái Lan 18%, Trung Quốc 12%...

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có rất nhiều yếu tố tác động đến đà tăng giá bất động sản, từ góc độ vĩ mô (thu nhập bình quân đầu người, lạm phát, môi trường lãi suất) đến nhu cầu đầu tư…

Tăng trưởng GDP bình quân trên đầu người của Việt Nam trong 5 năm qua là 34,8%, cao hơn mức trung bình của các quốc gia trên thế giới là 20,8%, cao hơn các nước đang phát triển là 22% và chỉ xếp sau Trung Quốc (39,3%), Singapore (38,8%).

Tỷ trọng tích trữ trên thu nhập của Việt Nam là 100 đồng làm ra có 32,8 đồng tích trữ, cao hơn mức trung bình của các quốc gia trên thế là 27 đồng và chỉ xếp sau một số nước châu Á như Indonesia (36 đồng), Singapore (41 đồng), Trung Quốc (46 đồng)…

Xét về hiệu quả đầu tư của một số kênh phổ biến trong giai đoạn 2015 - 2024, chung cư là loại hình dẫn đầu, theo sau là đất nền, vàng, chứng khoán, tiết kiệm, ngoại tệ. Cụ thể, nếu đầu tư 1 đồng vào chung cư thì sau 10 năm sẽ có 3 đồng, tương tự với vàng và chứng khoán là 2 đồng, tiết kiệm là 1,5 đồng.

“Dữ liệu trên cho thấy người dân có thu nhập tốt hơn trong 5 năm vừa qua và có dòng tiền tích trữ đổ vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Không phải ngẫu nhiên mà ở Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn cả về lợi nhuận và mức độ phát triển nếu xét ở một chu kỳ đủ dài”, ông Quốc Anh nhận định.

Giá bất động sản tại Việt Nam nói chung, đặc biệt ở các đô thị “lõi” như TP HCM, Hà Nội liên tục tăng và vượt xa thu nhập của người dân bất chấp những khó khăn của thị trường. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy giá bất động sản gấp 32 lần thu nhập bình quân của một người trẻ và gấp 23,5 lần thu nhập của người dân Việt Nam nói chung.

Theo TS. Cấn Văn Lực, giá bất động sản Việt Nam đã tăng với tốc độ quá nhanh, bình quân 59 -60%/năm, thậm chí có những tài sản tăng gấp đôi chỉ trong 1 - 2 năm, chưa kể đây là số liệu chưa bao gồm những loại hình quay vòng, lướt sóng… Hơn 23 năm làm việc để mua được căn nhà tương đương gần hết một đời công chức, rất cao so với con số bình quân của thế giới là 10 - 12 năm.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết khi so sánh giá bán chung cư trung bình với GDP/đầu người tại TP HCM, Hà Nội, người dân tại hai thành phố này phải mất 16 - 17 năm mới mua được một căn chung cư. So sánh với các thị trường trong khu vực, chỉ có ba nơi cao hơn Việt Nam là Hong Kong, Seoul và Đài Loan.

Ông Tuấn cho rằng nhu nắm giữ bất động sản tập trung tại các đô thị lớn dẫn đến giá tăng nhanh hơn, còn những thị trường khác trong 2 - 3 năm vừa qua dường như không biến động nhiều, trong bối cảnh có nguồn cung nhưng thiếu hai động lực quan trọng để hấp thụ là việc làm và hạ tầng.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dẫn chứng, 90% tiện ích quan trọng ở Hà Nội đang nằm ở khu trung tâm, tỷ lệ này ở TP HCM là 67%. Xu hướng dân cư dịch chuyển vào những “lõi” lớn này vẫn tiếp diễn, giá theo đó tăng cao so với mặt bằng chung.

Cơn sốt ở Hà Nội nhanh chóng nguội lạnh

Các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội thu hút lượng lớn người tham gia. (Ảnh: Di Anh).

Trong hai năm vừa qua, thị trường Hà Nội chứng kiến tốc độ tăng giá của chung cư là 58%, nhà riêng 52%, đất nền và biệt thự 37%, nhà phố 20%. Các dự án chung cư mới được mở bán trong thời gian gần đây có giá thấp nhất là 39 triệu đồng/m2 ở Hoài Đức. Mức giá bán phổ biến 65 - 85 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án 100 – 130 triệu đồng/m2 ở Đông Anh hay 165 – 270 triệu đồng/m2 ở Tây Hồ.

Tại TP HCM xét trong cùng giai đoạn, tốc độ tăng giá của chung cư là 17%, đất nền 3%, các loại hình còn lại đều giảm giá 2 - 8%. Giỏ hàng chung cư mở bán mới có giá bán thấp nhất 55 triệu đồng/m2 ở Bình Tân, Bình Chánh, giá bán phổ biến 120 - 130 triệu đồng/m2 ở TP Thủ Đức. Riêng một dự án trung tâm quận 1 chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Thị trường Hà Nội đã vượt TP HCM về tốc độ tăng giá bất động sản sau một thập kỷ, biểu hiện rõ hơn từ cơn sốt giá chung cư và những phiên đấu giá đất trong thời gian qua. Tuy nhiên, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thiên Khôi, cho rằng thực trạng ở Hà Nội chỉ có tăng về giá, khối lượng giao dịch vẫn ở mức thấp và chưa tương xứng với quy mô của thị trường.

“Giá bất động sản Hà Nội đã tăng rất cao trong năm 2024, trong đó có một dòng tiền nhất định đã tác động vào lượng hàng thứ cấp, dẫn đến hiện tượng domino của các mặt hàng khác như nhà phố, đất nền xung quanh tăng giá theo. Các chủ đầu tư cũng có nguyện vọng tăng giá nên hình thành mặt bằng giá bán mới của hàng sơ cấp. Những lý do này làm cho thị trường bất động sản Hà Nội vừa rồi nóng bất thường.

Mặt khác, nhìn lại giai đoạn 2021 - 2022, dòng tiền đầu tư và cả dòng tiền tích lũy của người dân TP HCM sau dịch COVID-19 chưa đủ mạnh, cộng với nguồn hàng mới không nhiều như Hà Nội nên giá ở khu vực này chưa có nhiều biến động”, ông Dũng phân tích.

Một quan điểm khác cho rằngthị trường chung cư Hà Nội trong thời gian vừa rồi sôi động hơn do giải ngân vốn đầu tư công ở khu vực này tốt hơn nhiều so với TP HCM. Chưa kể thị trường TP HCM liên tục đón nhiều thông tin tiêu cực, ảnh hưởng đến tâm lý và môi trường đầu tư kém hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, thị trường Hà Nội đã bắt đầu hạ nhiệt rất nhanh trong quý IV này và dòng tiền bắt đầu quay trở lại miền Nam để tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Quy định mới về việc Nhà nước sẽ can thiệp vào thị trường bất động sản khi giá tăng quá 20% trong một quý, tương đương quá 80% trong một năm được nhiều chuyên gia và người trong ngành ủng hộ. Đồng thời, đề xuất đánh thuế bất động sản được xem là công cụ hướng đến mục tiêu điều tiết giá cả,  hành vi của người dân, nhà đầu tư, thị trường.  

Số liệu do TS. Cấn Văn Lực công bố cho biết 86% nhà đầu tư Việt Nam sở hữu bất động sản trong thời gian dưới một năm. Trong khi đó, 80% nhà đầu tư ở các quốc gia khác sở hữu bất động sản 3 - 5 năm, thậm chí 10 năm. "Rõ ràng nhà đầu tư tại Việt Nam lướt sóng, đầu cơ rất dữ dội", chuyên gia nói.

Chủ tịch Thiên Khôi cho rằng giá bất động sản cao hay giá thấp suy cho cùng vẫn thuộc về người mua nhà. Việc Nhà nước tác động về mặt chính sách nhằm hỗ trợ người mua và thắt chặt với giới đầu cơ là hoàn toàn hợp lý.

Song, việc điều tiết này phụ thuộc vào một cơ sở rất quan trọng là dữ liệu, bao gồm số lượng giao dịch, thời gian lưu giữ tài sản, luân chuyển vốn… Các thông tin này sẽ thể hiện rõ bản chất giao dịch, dòng chảy tài chính của thị trường bất động sản.